Surélévation maison et division en appartement

Question

Bonjour, 

Je viens faire appel à vos connaissance pour un projet immobilier.
J'ai repéré un bien, dans un secteur très recherché de ma ville, c'est une maison de 100 mètres carres, avec un balcon de 20 metres carrés avec une vue imprenable sans vis a vis.
La maison est un plein pied, d'une hauteur de 3 mètres. 
D'apres le vendeur, le COS est de 1, et la hauteur max est de 15 mètres.
J'irai bien sur à la mairie pour vérifier ses propos.

Si cela s'avère correct, j'ai pour projet de surélever de deux étages, 2 F2 au premier étages avec balcon, et mon appart au second avec un toit terrasse, et en transformant le rdc en 3 garages (obligations de places de parking).

Je ne sais pas encore si je louerai ou vendrai les deux F2.
Quel serait la meilleur solution? Quels sont les impositions à prévoir...
Merci pour vos renseignements, je ne connais pas grand chose concernant ce type de projet.

Cordialement.

Josh Randall · Answer

Bonjour

J'irai bien sur à la mairie pour vérifier ses propos. 
Et tu fais bien !!! 

Tout d'abord, il te faudra vérifier si le projet est envisageable. Car si tu es en secteur pavillonnaire, il me parait compliqué d'accorder une telle surélévation. En effet on pourrait reprocher à ton projet de modifier la cohérence architecturale du site.

Ensuite, il s'agira de faire en sorte que les logements soient accessibles aux PMR et enfin qu'ils respectent la règlementation thermique RT 2012.

Juleli · Answer

Merci pour votre réponse, 

C'est en secteur pavillonnaire en effet, mais la rue se situe le long d'un coteau, avec des maisons anciennes, récentes, maisons bois, de hauteur différentes ( plein pied à rdc+2).
Donc mon projet ne modifie pas vraiment la cohérence architecturale (si cohérence il y a).

J'ai bien connaissance de la nouvelle réglementation thermique, et je n'imaginais pas construire autrement de tout façon.

Josh Randall · Answer

Donc reste ta dernière demande pour laquelle je n'ai aucune compétence.
Si une âme charitable passe par là...

dany311 · Answer

bonjour

avant de vous engager dans quelques travaux que ce soient ; il vous faudrait voir un architecte et faire un sondage sur les fondations existantes.
d'origine , cette maison est une maison de PP , et fort possible que les fondations ne supportent pas une surélévation de 2 étages.

Juleli · Answer

Bonsoir,

Les fondations peuvent supporter un étage supplémentaire, une étude avait deja été faite. Concernant le 2 eme étage, je vais bien entendu y aller avec un architecte, j'attend ses disponibilités.

Mais cela ne répond pas à ma question initiale concernant le choix, vente ou location, ainsi que les impôts ou frais à prévoir.

Cordialement.

ventose · Answer

pour le choix de vendre ou louer, c'est vous qui devez savoir
pour vendre il faudra faire un  règlement de copropriété et calculer la plus value après les travaux faits
pour louer ???
tout dépend aussi du financement et de vos capacités financières etc...
quant aux autres impôts ils sont nombreux donc dites nous ceux auxquels vous pensez
exemple:
si vous louez vous devrez  déclarer les locations en revenus fonciers et déduire mais uniquement les interêts de l'emprunt
etc.....

Juleli · Answer

Merci pour votre réponse,

Concernant la vente, comment est calculer la plus value?
Le bien est a 180000€, après une premier chiffrage "grossier" en visant haut, d'un professionnel, il me faudrait 130000€ par étage (le premier dédié aux deux F2, le 2eme pour mon appart, donc un total de 420000€.
Plus frais divers (archi, géomètre...)

Un appartement F2 de 50m2 (petit balcon prévu) avec garage, neuf BBC, se vend dans ma ville entre 150000 et 180000€.
Mon projet se situe a 5 min en voiture du centre ville, avec une vue dégagée sur toute la ville et la campagne environnante. Pour être sur de vendre, je n'envisage pas plus de 160000€ par appart.
Il me reste 100000 à financer.
Je compte proposer les deux F2 via une agence immo.
Quelle plus value peut m'être appliqué?
Aurais je d'autre frais lié à la vente que l'état pourra me demander?

Concernant la location, 
Je ne pourrais les louer plus de 600€ par F2, je pense que se sera juste financièrement, et me laissera que peux de marge...

Donc je pense m'orienter vers une vente.

ventose · Answer

c"'est en refléchissant qu'on trouve la solution
idem pour la plus value: faites le calcul
bonsoir

dany311 · Answer

je vous trouve bien optimiste
à Toulouse ( ville de France où les prix ont le moins baissé ) un F2 neuf de 45 à 48 M2 , suivants les emplacements , se vend entre 125 et 145 mille euros.
n'oubliez pas qu'en vendant vous allez créer une copropriété et qu'il faudra faire établir un règlement de copropriété.

Juleli · Answer

Dans ma ville, suivant les emplacements, ils se vendent de 120 à 180 milles euros.
120 dans les quartiers les moins recherché, 180 dans les meilleurs quartiers.
Une maison de 150 m2 avec jardin s'est vendue dans cette rue (avec la même vue et même exposition sud/ouest) plus de 600 milles euros.
J'espere donc le vendre au minimum 150 milles pour 50 m2.

A combien s'élève les frais pour faire établir un règlement de copropriété?
(je prend note de toutes vos remarques sur un dossier a part pour, une fois le chiffrage fait des travaux, voire si mon projet est réalisable une fois tout les éléments regroupés)

Concernant la plus value, le bien initial vaut 180, divisé en trois partie égale aménagé en garage (donc 180/3=60, part pour chaque appart).
130 pour l'étage des deux F2, donc 65 par appartement.
65+60= 125000€. 
Si je vend un appartement 150000€, La plus value sera de 150-125= 25000€ par appart
Est ce exact? Quel est le pourcentage appliqué sur la plus value?

Cordialement

ventose · Answer

19 %. + prélèvements sociaux 15,5 %= 34.50 %

Juleli · Answer

Merci, donc mon calcul est le bon?!
J'ai oublié d'ajouter les frais de notaires dans mon calcul...
J'aurais un peu moins de 7000€ d'imposition sur la plus value / appartement.
La principal plus value se fera sur la vente ultérieur de l'appartement que je compte habiter, sans imposition étant donné que se sera ma résidence principale.
J'ai bien conscience que je vais devoir le garder quelques années pour éviter tout problème lié à la plus value.

Faut il faire face à d'autres impots, ou taxe lors de ce genre d'opération (construction/vente)?

Josh Randall · Answer

Bonjour

Il y a toutes les taxes lièes à la construction auxquelles ton permis de construire sera assujetti ou pourrait être assujetti selon le cas:
- Les taxes d'aménagement (commune, département, région)
- la redevance d'archéologie préventive
- la participation pour non réalisaton d'aires de stationnement

Juleli · Answer

Merci pour vos réponses

Surélévation maison et division en appartement

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