impot sur SCI

Question

Bonjour, 

j'essaie de rassembler des informations sur la SCI avant de me lancer dans l'investissement immobilier locatif.
un ami m'a raconté que si je créais une SCI et que je faisait un prêt au nom de cette SCI, les loyer perçu par ma SCI seraient utilisés pour rembourser le crédit et que par conséquent aucun revenu aux associés à la fin de l'année et donc rien à déclarer et aucun impôt à payer sur les loyers que la SCI touchaient ...
encore mieux, cette même personne m'a dit que si j'arrivais à rendre ma SCI endetté, non seulement je ne paierais aucun impôts sur les loyers perçu par ma SCI et qu'en plus je pourrais éventuellement bénéficier de crédit d'impôt que je pourrais utiliser pour moi ...

cette chose me parait un peu belle pour être vrai, mais je n'arrive pas à trouver un document officiel qui me donne la confirmation ou l'infirmation de cette info ; quelqu'un d'assez calé pourrait me donner plus d'information là dessus ? voir même des sources que je pourrais lire pour avoir mes réponses voir + d'info encore ...
merci d'avance !

Rapher · Answer

Bonjour,

Sans plus de précisons sur le montage préconisé par votre ami, il est difficile de vous éclairer.

Ce qui est certain, c'est que la SCI n'est pas un moyen d'évasion fiscale.

Il faut savoir si votre ami parle de SCI à l'IR ou l'IS ?

Un SCI est un très bon outil pour investir dans de l'immobilier mais encore faut il ne pas faire n'importe quoi.

Mais ce que votre ami dit semble être une SCI à l'IS...
Par contre, le crédit d'impôt que vous pouvez utiliser pour vous ????? demandez lui de préciser.

Bien cordialement

elricjean2 · Answer

A mon avis, l'ami en question parle du cas où la part de déficit de chaque associé est déductible du revenu global avec une baisse d'impôts.

Mais il faut savoir que ce déficit ne peut provenir que de travaux en général, celui venant des intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers.

Mais il n'y a rien d'étonnant là dedans, c'est la même chose que si vous louez vous même sans l'intermédiaire d'une sci.

Rapher · Answer

Oui, ou de SCI à l'IS car dans ce cas aussi il n'y aura pas d'imposition entre les mains des associés et avec l'amortissement, pas ou très peu d'IS pour la SCI...

tigermick · Answer

merci de vos réponse super rapide !
alors je commence seulement à faire des recherches et mon amis m'a parlé de tout ça sans que je comprenne tout mais à priori il parlait tout de même d'une SCI à l'IR et non à l'IS.

bon, mon but n'est pas l'évasion fiscal mais je me lance dans ce domaine seulement et je m'informe et visite des appartements seulement.
mon but serait de pouvoir investir dans plusieurs biens immobilier dans les prochaines décennie en payant biensur le moins possible d'impôts sur les loyers perçu le temps que je suis en phase d'investissement (le temps que rien ne m'appartient quoi).

si je pouvais effectivement faire une SCI à l'IR,  contracter un crédit au nom de la SCI me permettrait de l'endetter et ainsi les loyers rentrant dans la SCI rembourserait se crédit et à la fin de l'année je ne toucherais rien car la SCI n'aurait pas fais de bénéfice (c'est ce que j'avais en tête) mais je ne suis pas sur que ça fonctionne comme ça ...
logiquement une SCI à l'IR ne paie pas d'impôt si j'ai bien compris ... c'est les associés qui paient des impôts sur le bénéfice versé ou non ; est-ce bien ça ?

si c'est bien ça, alors le fait de contracter un crédit au nom de la SCI endetterai-t-il bien ma SCI ? est ce que les loyers perçuent servant à rembourser le crédit contracté au départ me permet-t-il de ne pas comptabiliser ceux-ci comme bénéfice ?

désolé si je semble dire des choses complètement farfelu mais ce n'est pas du tout mon domaine et je n'ai réussi à trouver que très peu d'information à ce sujet et je vois peut être trop la vie en rose là ...?

rapher · Answer

Je vous mets en garde malgré tout sur l'imposition d'une SCI à l'IR.
En effet, dans ce cas de figure, ce sont les associés qui sont imposés au prorata de leurs parts.
Sauf à faire de gros travaux pour déduire le plus possible et ainsi créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans un cas général, les associés vont être imposés à l'IR sur des sommes qu'ils ne vont pas encaisser.

Je m'explique par un exemple simpliste :
La SCI emprunte 100.000 € et rembourse 700 € par mois.
Elle touche des loyers de 700 € par mois.
En trésorerie, il ne reste rien tant que le prêt n'est pas remboursé.
Fiscalement parlant, c'est différent car vous allez déduire des revenus fonciers, des charges (impots fonciers par exemple de 1.000 €...) et les intérêts d'emprunts. Ces derniers vont par exemple la première année, représenter 3.500 €.
Vos loyers représentent eux 8.400 €.
Votre résultat fiscal sera de : 8.400 - 3.500 - 1.000 = 3.900 €.
C'est sur cette somme que vous serez imposé à l'IR sur les revenus fonciers (à votre tranche marginale) + CSG (15.5%) alors que vous n'aurez pas touché un centime de loyer (car il aura servi à rembourser le prêt).

A l'IS c'est différent, un peu plus compliqué tant dans la gestion (bilan comptable obligatoire) que dans les calculs (amortissements). Mais l'avantage est que la SCI paie moins que les associés dans une SCI IR. L'inconvénient est la taxation des plus values !!! bien plus lourde pour la SCI IS (amortissements à réintégrer).

Pour répondre à la question de l'endettement de la SCI IR si elle contracte un prêt, c'est effet la SCI qui a le prêt mais les associés sont endettés personnellement sur leur quote part. Et cela peut influer si ils veulent avoir un autre prêt personnel.

J'espère avoir été assez clair sans trop rentrer dans les détails.

tigermick · Answer

finalement, si les loyer paient le crédit ... même si la trésorerie de la SCI est à 0 ou dans le moins, je suis imposable dans le cas d'une SCI IR ... mais comment cela ce fait-il alors que la SCI dépense tout au fur et à mesures et que du coup la SCI ne fait pas de bénéfice ??? 
  
auriez vous des sources que je pourrais lire pour mieux comprendre ce système et voir même en apprendre + de façon général ... ? 
Tigermick

rapher · Answer

C'est en effet un schéma classique MAIS attention, vous pouvez aussi comme évoqué par votre ami et par elricjean2, avoir plus de charges que de recettes et alors être en déficit foncier.
Dans ce cas, vous pourrez imputer une partie du déficit sur vos revenus globaux et ainsi diminuer votre I.R.

La SCI fait des "bénéfices" mais d'une manière fiscale. Ce n'est pas parceque vous remboursez le capital de votre prêt que celui ci est déductible (contrairement à une SCI IS ou vous compensez le remboursement du prêt par l'amortissement en quelque sorte...)

Je n"ai pas de sources précises à vous donner, mais il existe des livres plus ou moins accessibles que vous trouverez facilement dans les rayons juridiques de grandes librairies ou magasins axés "culture..."

Ne vous lancez pas sans faire un choix réfléchi et mesurez toutes les conséquences d'un statut ou d'un autre. Sinon, vous pourriez le regretter par la suite...
Et n'écoutez pas forcément les conseils d'amis qui ont peut être une situation qui leur convient parfaitement, mais qui serait anti productive pour vous...
A chaque situation, il existe une solution différente.

Au mieux, prenez les conseils d'un avocat spécialisé ou notaire (évitez votre banque pour ce type de questions) avant de faire quelque chose, même si le conseil doit vous couter un peu, il vous fera économiser bien plus par la suite.

Bien cordialement

lasurge · Answer

Bonjour, 
je me permet de rejoindre ce sujet très intéressant!

Je vais me lancer dans une SCI familiale avec 3 autres associés à 25% chacun.
c'est un projet dans l'ancien en locatif saisonnier, donc meublé et sans travaux.
nous achetons 145000€ dont 10000€ de mobiliers

voici mon exemple:

loyers annuels: 4000€
Crédit 700€/mois dont 420€ d'intérêts soit 5040€ d'intérêts à l'année.
840€ de charges et taxe foncière à l'année.

donc si je vous suit la SCI sera en déficit de 1880€ en fin d'année.

Comment déclare t'on ce déficit sur notre feuille d'impôt respective?

Rapher · Answer

Bonjour, 

Si vous faites de la location meublée il semble judicieux d'amortir le bien afin de diminuer votre fiscalité locative. 

Dans ce cas, la SCI sera uniquement à l'IS et non à l'IR, comme ce que j'imagine vous souhaitiez faire. Après, ça se calcul pour voir le plus intéressant... 

Si vous restez sur une SCI, vous ne pourrez alors pas louer avec le statut du loueur en meublé (mais rien ne vous empêche de le faire sans bénéficier des conditions du meublé) et si je me base sur vos calculs : 

1/ vous ne déduisez les intérêts de votre emprunt QUE sur les revenus fonciers. Dans votre cas, il reste 1.040 € à reporter l'année suivante (ce n'est pas perdu). 

2/ vous pouvez déduire les 840 € de charges sur votre revenu global. 

En résumé, si vous êtes 4 à 25% chacun, personne n'aura à payer de surplus d'impôt (ni CSG) sur les revenus fonciers, et vous aurez chacun 210 € de déduction sur vos revenus globaux. Les 1.040 € seront reportés l'année suivante (pendant 10 ans maxi). 

Si vous voulez bénéficier du statut loueur meublé et être impoosé à l'IR, il faut faire une indivision et vous déclarez chacun en BIC au prorata de vos parts. 

Bien cordialement

lasurge · Answer

merci!

quelle serait pour vous la meilleur solution entre une SCI et l'indivision?

les associès sont mes beaux parents à 50% et ma femme et moi même à 50%!
en sachant que nous faisons un crédit sur 20ans et eux sur 10ans!

Rapher · Answer

Re,

Difficile à dire sans plus d'éléments précis.

La SCI (comme dit plus haut) implique une imposition sur les sociétés (I.S.) et donc un bilan assez lourd et une fiscalité associée.

L'indivision est une situation parfois difficile à gérer - Art. 815 C.C. - "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué (...)"

Par contre, si vous créez une SCI IS, c'est la SCI qui fait le prêt, vous ne pourrez donc pas faire 10 et 20 ans.

La qualité des associés n'est pas une condition suffisante pour déterminer un statut social et fiscal. Pour optimiser, il faudrait faire une simulation complète avec toutes les données.

Cordialement

lasurge · Answer

Alors voila comment on pensez procéder (selon les infos du banquier)

SCI classique donc sur l'IR
le but est également d'en profiter pendant les vacances
la SCI fait le prêt de 100 000€ sur 20ans mais mes beaux parents rembourse 350€ par mois pendant 10ans et nous 360€ par mois pendant 20ans! (apparemment c'est possible aux dire du banquier)

Ensuite nous pensions louer au maximum 4000€ à l'année. donc au niveau comptable nous aurions environ 450€/mois à rajouter pour combler le crédit et les charges.

D'un point de vue fiscal nous serions en déficit donc non imposé pendant quelques années, jusqu'à ce que les intérêts ne couvre plus les recettes!

Petite question: qui paye la taxe d'habitation dans notre cas?

Rapher · Answer

Oui c'est possible mais la SCI, elle sera endettée pour 20 ans.
Après peu importe qui rembourse quoi tant que la SCI rembourse.
Mais fiscalement, pour la déduction des intérêts comment allez vous répartir la charge entre vous ? Normalement, avec une SCI, c'est réparti au prorata des parts mais dans votre cas, après les 10 ans, vos beaux parents ne vont plus rembourser, donc, ils ne vont plus déduire d'intérêts et ils risquent d'être fortement imposés sur les loyers (bien que modeste car sur 2000 € / an).

Oui c'est bien ça pour le déficit mais le statut du meublé vous permet de ne pas être fiscalisé durant de nombreuses années.... Tout dépend de vos projets, de l'âge des beaux parents, de donations, de démemebrements... qui pourront venir alléger ou alourdir une succession...

Pour la T.F. c'est le propriétaire, donc la SCI.
Si SCI IR, c'est vous au prorata de vos parts, si SCI IS c'est la SCI elle même sur ses propres recettes ou compte courant d'associé si elle n'a pas les moyens.

Cordialement

Lasurge · Answer

Pouvez vous plus précis svp sur le sujet du meublé en IS?!

Rapher · Answer

Que voulez vous savoir en particulier, le sujet est vaste...

elricjean2 · Answer

rapher l'a dit mais j'insiste : une sci à l'ir ne peut pas avoir pour objet principal la location en meublé, c'est uniquement en location vide avec une part de meublé inférieure à 10%.

Lasurge · Answer

La part du mobilier est de 8000€, compris dans les 135000€ du bien immobilier! Donc - de 10%
Pouvez vous me donnez un exemple concret avec des chiffres!? Svp

Rapher · Answer

exemple : Vous décidez d'amortir sur 25 ans l'immobilier et 5 ans le mobilier.
Chaque année, en plus des intérêts d'emprunts, des charges, de la taxe foncière et de toutes autres dépenses liées à l'entretien, l'aménagement, l'agrandissement de votre bien, vous allez en plus déduire de votre résultat fiscal 1/25 du prix de l'immobilier et 1/5 du prix du mobilier. Ce qui signifie que même quand vous n'aurez plus d'intérêt car plus de prêt, vous continuerai à déduire 5.080 € par ans d'amortissement jusqu'à la 25ème année. Si vous avez plus de charges que de recettes, le déficit est reportable indéfiniment. Vous pouvez aussi choisir une durée plus longue d'amortissement afin d'optimiser tout cela. En clair, avec un meublé et donc une SCI IS, vous n'êtes pas prêt de payer de l'impôt. 
MAIS attention, lors de la revente, votre plus value sera sur 100% du prix de vente et non sur la plus "value réelle" (sauf si l'amortissement n'est pas encore terminé, il faudra retirer du prix cette valeur non amortie).
Ensuite, c'est la SCI qui va payer l'IS si c'est l'immeuble qui est vendu (à ce jour 15% jusqu'à 38120 € puis 33.33% pour ce qui est supérieur) et si vous voulez récupérez votre argent en tant que personne physique, vous allez devoir vous versez de l'argent sous forme de dividende qui seront aussi taxés entre vos mains (I.R. + CSG).
Sinon, vous pouvez simplement vendre les parts de la SCI et vous serez taxé directement en P.V. mobilières (intégrés à votre I.R. à partir de 2013 + CSG, mais après abattement pour durée de détention).

Pour résumer :
Social :
Si location nu : SCI IR ou SCI IS ou Indivision
Si location meublée : SCI IS ou Indivision

Fiscal :
Location nue : Soit au réel (déclaration 2044) par 3 ans irrévocables soit micro foncier (abattement 30%) si recettes < 15.000 € / an. Que ce soit en SCI IR ou Indivision.
Location meublée : Indivision : BIC avec amortissement.

Voilà, j'espère avoir pu vous éclairer.

Il serait intéressant dans votre cas, d'étudier peut être un achat avec vos beaux parents en démembrement... je ne connais pas votre situation précise...

lasurge · Answer

Merci je comprends mieux l'intérêt de la SCI IS!
mais apparemment nous ne pouvons pas emprunter sur + de 20 ans! (via le banquier)

- comment décide t'on de rembourser le mobilier sur 5 ans?
- la SCI IS demande une comptabilité plus lourde et nous aurons besoin d'un comptable!
- Les statuts sont ils les mêmes que pour une SCI IR?
- Comment doit on inscrire la SCI pour qu'elle soit sur IS?
- Nous ne comptons pas vendre la SCI ni nos part, mais la transmettre à nos enfants respectifs!
- Nous sommes parti pour une durée de 99ans pour la SCI.
- Mes beaux parents ont déjà 3 biens en location et nous 1. Donc l'indivision est il la meilleur solution? en sachant qu'ils dépassent les 15000€ du micro foncier et nous nous sommes pas loin de 10000€!

merci pour tous ces renseignement très instructifs!!!

Rapher · Answer

Même si la bq ne vous prête pas sur 20 ans à l'IS, vous aurez moins d'impôts, donc plus de trésorerie pour rembourser plus par mois, et donc réduire la durée du prêt.

-Le mobilier est amortissable entre 5 et 10 ans, ce sont des règles comptables et fiscales. D'ailleurs, c'est souvent 10 ans, mais tout dépend de l'état (neuf ou pas, et de la qualité).

- Oui un comptable est nécessaire. Comptez 500 € / an (déductible).

- Non, ce n'est pas pareil. Attention à la rédaction des statuts aussi bien IR que IS.

- De la même manière que pour l'IR mais ensuite c'est un choix fiscal. Tribunal de commerce dans les deux cas (CFE).

- Dans le cas d'un objectif de transmission, la SCI est l'outil idéal, mais pensez alors à démembrer les parts afin de diminuer largement les droits de succession. Faites des donations (100.000 € / parent et par enfant en franchise - Plus vous faites la donation tôt de la N.P. et moins cela va vous couter en droit - De votre côté, vous bénéficiez de l'usufruit et donc du droit de jouissance, de location...)

- durée légale...

- Non l'indivision n'est pas la meilleure solution du fait que vous ayez respectivement déjà des biens en location. Le choix est indépendant.

Impot sur SCI

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