Démarrage d'un syndic bénévole

Question

Bonjour, 
Je viens de diviser ma maison en 3 et la mise en copropriété est faite. 
2 Appartements vont être vendus et je dois calculer les charges de chaque lot, donc aucune réserve pour l'instant. 
Je ne sais pas trop m'y prendre sur le calcul d'un budget prévisionnel...bien que j'ai les tantièmes généraux et des tantième de chauffage en main.
L'immeuble a un chauffage collectif au fioul avec production d'eau chaude, chaque lot a des compteurs divisionnaires d'eau froide et d'eau chaude, pas d'ascenseur, chaque lot a son espace vert privé, et chaque lot a sa poubelle, pas de concierge, ni femme de ménage. 
J'ai habité dans tout la maison et je sais combien de litre de fioul pour chauffer mais j'ai fait attention...Alors...C'est compliqué de savoir à l'avance combien de charges à prévoir pour chacun?

J'ai calculé les charges mensuelles tout compris (chauffage eau chaude eau froide EDF communs et charges de la copropriété :

Pour un appartement de 71m² une charge mensuelle de 150€
Pour un appartement de 70m²+ 10m² annexe une charge mesuelle de 165€
Pour un appartement de 41m² de surface pondérée une charge mensuelle de 80€

Est ce ces charges sont exagérées ?
Est ce q'une provision de charges en plus est à prévoir pour des travaux de façade, chaudière etc...si oui comment fixer le montant mensuel ?

Comment faire pour avoir de l'argent en réserve pour démarrer ?

Merci à tous

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Y a t-il des espaces verts communs à entretenir, quelle surface ? Des haies, quelle longueur ? Le chauffage au fioul est un poste budgétaire très important. Sachant que le litre de ce liquide précieux tutoie l'Euro... il suffit de connaître la quantité consommée dans une année pour avoir très vite un aperçu de la somme. 

Vos prix me paraissent un peu bas . Je verrais plutôt l'appartement de :

71 m2 à 200 €
70 + 10 m2 à 220 €
41 m2 à 110 €

Il sera plus facile de diminuer lors du prochain budget prévisionnel que de redemander des sommes importantes en fin d'exercice. 

Comment faire pour avoir de l'argent en réserve pour démarrer ? 

A la première assemblée générale, vous pouvez solliciter un fonds de roulement de quelques centaines d'euros au prorata des tantièmes de propriété qui viendront s'ajouter à l'échéance du premier trimestre de charges. 

Cdlt.

ulyssesourd · Answer

Bonjour Rochat1
Merci de vos conseils mais il n'y a pas d'espaces verts en commun, chaque appartement est vendu avec SA parcelle de terrain alloué donc chaque propriétaire devra l'entretenir. Il y a une cour commune donc il n'ya ni haies ni pelouse.Pas de concierge non plus. Pour le ménage des parties communes chacun aura SA partie à s'occuper du nettoyage.La division est bien pensée.
Ok pour les montants de charges. Je vais voir.
Autre chose est ce OBLIGATOIRE d'ajouter un budget prévisionnel pour le ravalement de façade et autre charges (chaudière, ballon ECS, etc..., par exemple?
Cordialement

Rochat1 · Answer

Re....

d'ajouter un budget prévisionnel pour le ravalement de façade et autre charges (chaudière, ballon ECS, etc..., par exemple? 

Ce genre de travaux ne passent pas par un budget prévisionnel ! Lorsque le syndicat des copropriétaires décidera de ravaler les façades, vous allez contacter des entreprises et solliciter des devis (3 c'est bien). Ensuite les copropriétaires décideront s'il souhaitent effectuer le ravalement ou pas et si oui voteront pour telle ou telle entreprise. A ce moment, une date de début de travaux ainsi que de fin de travaux seront définies et un calendrier des appels de fonds sera mis en place. En général il y a 3 ou 4 appels de fonds à 2 mois d'intervalle. Idem pour la chaudière et pour tous les gros investissements. 

Cdlt.

ulyssesourd · Answer

Bonjour

Merci Rochat1.

Les charges que j'ai indiquées et que tu trouves qu'elles sont un peu basses, incluent simplement :

- Le chauffage dont les appartements ont été évalués à D dans le DPE :

J'ai calculé à 12,5 Litres de fuel par m² et par an avec un rendement de la chaudière à 88%.

- L'eau froide à raison de 136L par jour et par personne :

Le prix d'un mètre cube vaut 2,70€

- L'eau chaude à raison de 50L par jour et par personne : 

J'ai calculé qu'il faut environ 6,52 Litres de fuel pour chauffer 1m3 d'eau à 60°C depuis une eau froide à 8°C.

- L'edf commun : lumière des parties communes, les pompes de chauffage, la consommation du du bruleur fioul, sonnettes = 200€/an

- l'entretien et fournitures : 100€/an

- Impôts locaux 400€/an

- Assurance copropriété : 400€/an

Et c'est tout car pas d'entretien d'espace verts, ni ascenseurs ni honoraires du syndic ni gardien, ni concierge.

Et en cas de pépins, chacun des copropriétaires devrait se débrouiller pour agir dans l'urgence pour une réparation et/ou remplacement de la pièce défectueuse.

Pour éviter cela ne faudrait-il pas mieux de prévoir une avance sur les charges exceptionnelles, par exemple, 10.000€ sur 10 ans = 1000€ par an divisés par 12 mois ensuite divisés par les tantièmes de chaque copropriétaire ? 

D'après mes calculs, cela m'amène à des charges plus basses qu'on voit ailleurs.

Pour valider ces montants il faut passer par la première réunion de l' AG ?

A+

Rochat1 · Answer

Bonjour, 

Vos évaluations m'interpellent. Par contre où habitez-vous. Si c'est sur la côte d'Azur je peux comprendre. Mais si vous êtes à l'intérieur du continent ça modifie les estimations. Je prends comme exemple le centre de la France. 

Pour chauffer un m2 vous estimez à 12 € par an. Personnellement, je verrais paratiquement le double. 

L'eau chaude sanitaire : Vous estimez que vous pouvez réchauffer un M3 d'eau pour 6 €. Vous ne verrez nulle part un réchauffement d'eau à moins de 12 €. 

Pour éviter cela ne faudrait-il pas mieux de prévoir une avance sur les charges exceptionnelles, par exemple, 10.000€ sur 10 ans = 1000€ par an divisés par 12 mois ensuite divisés par les tantièmes de chaque copropriétaire ?  

Je ne pense pas que ce soit la solution. Aménagez au départ une petite trésorerie mais ne pas bloquer beaucoup d'argent. Vous savez bien qu'à l'heure actuelle, il ne faut pas mobiliser les capitaux sur une voie de garage !!  
 

<ital>Et en cas de pépins, chacun des copropriétaires devrait se débrouiller pour agir dans l'urgence pour une réparation et/ou remplacement de la pièce défectueuse 

Par contre ça c'est une très mauvaise idée. Un coropriétaire n'a pas à faire l'avance d'un centime pour la copro. C'est toujours le syndic qui intervient et c'est le seul  qui ait le droit de rédiger un ordre de mission pour la collectivité.  

Pour valider ces montants il faut passer par la première réunion de l' AG ?  

Et toutes ces dispositions doivent être avalisées par une A. Gle. 

Cdlt.

ulyssesourd · Answer

Bonjour Rochat1 

Ah bon, les charges vous interpellent car elles sont basses ?  

Département Doubs dans l'Est de la France. 

Les logements sont bien isolés et sont classés (un peu grossièrement) en D dans le DPE.... 

Il y a 7cm d'isolant dans les murs, fenêtres PVC double vitrage argon, 20cm de LDV dans les dalles/plafond et 40cm au toit . 

J'ai vécu dans toute la maison : conso fioul 2500L par an pour 200m² + eau chaude pour 5 personnes alors cela fait 2500/200 = 12,5 L eau chaude comprise... 

 Par contre ça c'est une très mauvaise idée. Un coropriétaire n'a pas à faire l'avance d'un centime pour la copro. C'est toujours le syndic qui intervient et c'est le seul qui ait le droit de rédiger un ordre de mission pour la collectivité.  
 

Je ne comprends pas bien... Si la chaudière est cassée (percée), ou et comment va t on trouver des sous pour son remplacement ?  

A+

Rochat1 · Answer

Re....

Département Doubs dans l'Est de la France

Personnellement je suis bisontin !! :-)) Alors bonjour Voisin !!

Si la chaudière est cassée (percée), ou et comment va t on trouver des sous pour son remplacement ? 

Pour reprendre votre exemple de chaudière a changer. En principe, on se rend compte de la vétusté d'un tel appareil. Lors d'une A. Gle il faut inscrire à l'ordre du jour le remplacement de ce matériel. Vous présentez des devis et les copropriétaires font un choix quant au professionnel qui interviendra. Vous définissez un calendrier  des appels de fonds que vous appelés en deux ou trois fois. Dès que vous avez l'argent vous établissez une commande pour changer la chaudière et ainsi vous pouvez payer sans problème. Lors d'une panne inattendue, vous possédez toujours une réserve d'argent. Je vous ai proposé de constituer une petite trésorerie en début de mandat. 1000 à 1500 € en caisse. Cela vous permet de voir venir. 

Mais je répète un copropriétaire lambda ne doit pas régler un centime directement à un fournisseur. 

Au revoir le doubiste !

ulyssesourd · Answer

Merci cher voisin Bisontin, 

Tout est clair maintenant. 

PS : je suis du nord du Doubs et fan de FC Sochaux ...

A+

gege · Answer

bonjour
pourquoi ne pas mettre un comptteur calorifique a chaque logement
sinon j ai trouvé ce lien mais ne l ai pas lu 
http://droit-finances.commentcamarche.net/forum/affich-4464001-calcul-charges-chauffage-avec-compteur-calori

ulyssesourd · Answer

Bonjour Gégé 
Car l'installation actuelle ne le permet pas car c'est en "parapluie" : une colonne d'eau chaude alimente simultanément les radiateurs se trouvent au même endroit à chaque étage...
Pour cela il faut tout modifier c'est à dire faire une division en 3 colonnes c'est a dire une colonne par appartement. 
C'est d'ailleurs possible mais je laisse les copropriétaires décider eux mêmes alors moi si je vends tous les appartements (2 sur 3 sont en cours de vente) je n'ai plus rien à voir dedans...
A+

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