Agence vs Notaire, si bon de visite signé avec agence ?

Bonjour,
nous souhaitons acheter un terrain, vu sur le site d'une agence, contactée pour obtenir adresse.
l'agence m'a fait signer un bon de visite par courriel à ma demande car je souhaitais à pouvoir aller le visiter un dimanche, seul jour libre de mon conjoint
une fois sur place nous avons vu qu'il était en vente chez un notaire également
quelques semaines de réflexion plus tard, nous sommes passés chez le notaire consulter le certificat d'urbanisme de ce terrain
nous avons découvert qu'un bout du terrain était en cours d'achat par la mairie, et il ne fait donc pas la forme ni la longueur de façade indiquée dans l'annonce de l'agence (mais la surface correspond). L'agence avait envoyé le plan cadastral, donc l'info n'est pas correcte puisqu'il fait référence à la parcelle entière.
Pourrait-on passer par le notaire pour acheter ce terrain : son prix de vente + frais de négociation sont inférieurs de 3200 € du prix FAI chez l'agence ?
On trouve que 5000 € de frais d'agence ça fait beaucoup pour un simple mél et des infos erronées (enfin incomplètes, j'imagine que si je lui dis que nous sommes intéressés, les infos vont subitement lui revenir en mémoire).
Merci pour votre aide