droit de passage

Question

Bonjour, 
mon voisin est propriétaire depuis 1996 d'un terrain qui est bordé comme le mien par une route départementale. Son terrain (tout comme le mien à l'origine) est en contrebas de la route. Nous avons fait des travaux sur notre terrain pour constituer une rampe d'accès à la route à l'achat de notre maison en 1978. Lui s'est contenté de passer chez nous. Nos relations se sont énormément dégradées et nous ne communiquons plus que par lettre recommandée. Nos actes notariés ne comportent aucune mention de droit de passage. Selon une lettre de son avocat, reçue aujourd'hui, ses propres actes auraient une notification mentionnant ce droit de passage.
que peut-on faire pour qu'il crée une sortie chez lui ?
merci de vos réponses, tous les conseils seront les bienvenus...

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Apparemment son terrain n'est pas enclavé donc aucun droit de passage ne peut lui être accordé. 

Selon une lettre de son avocat, reçue aujourd'hui 

Je constate que vous avez affaire à un "agité du bocal " (tiens ça me rappelle quelqu'un). En effet le procès, car vous partez en direction d'un procès, va lui coûter plus cher que s'il avait fait réaliser une sortie chez lui. Essayez de trouver un avocat spécialisé et vous devriez être reconnu comme personne lésée. 

Cdlt.

cmilka · Answer

merci de votre réponse, 
en effet mes voisins sont agités du bocal et surtout très procéduriers. nous avons déjà fait appel à un avocat et il nous a dit que les frais s'élèveraient à environ 15000 €. Nous avons donc laissé tomber en se disant que le voisin allait bien finir par nous ficher la paix. Et non ! il a continué encore et encore à nous harceler et nous avons fini par mettre notre maison en vente. A ce jour, la maison est en bonne voie de vente et j'ai hâte de partir. Je crois que c'est pour ça qu'il a demandé conseil à un avocat, pour essayer de bloquer la vente.
cordialement et encore merci

rio loco · Answer

Bonjour. Que dit exactement l'avocat de la partie adverse? Retranscrivez-nous ce qu'il écrit.

bern29 · Answer

Probablement un coup de bluff de l'avocat, pour vous mettre la pression ! sinon il vous aurait transmis copie de l'acte.

cmilka · Answer

bonjour,
je ne peux pas vous retranscrire l'intégralité de la lettre, elle est trop longue. l'avocat me cite l'article 682 du Code civil (en bref, on doit permettre à un propriétaire d'une propriété enclavée un droit de passage) 
Il précise que dans l'acte de propriété de mon voisin il est indiqué "qu'il bénéficie d'un droit de passage sur notre parcelle cadastrée n°xx pour accéder à la voie communale ainsi qu'il résulte de la configuration matérielle des lieux."
Ce qui me gêne le plus c'est ce passage : "A la lecture de l'acte immobilier, il apparait que Mr X bénéficie d'une servitude de passage sur l'intégralité de la parcelle N°xx, aucune restriction de l'assiette de ce droit de passage n'étant mentionné dans l'acte." l'intégralité ? mais sur cette parcelle, j'ai mon garage...
Le passage en question est suffisament large pour 2 voitures côte à côte. Nous avons mis notre portail suffisament bas pour que quelqu'un en visite chez nous puisse se garer sans gêner son accès. L'avocat dit que selon notre voisin, nous nous  garons sur le passage, gênant son accès. nous avons de plus planté un piquet à environ 1 mètre du mur de notre maison car il le frolait  avec son camion pour sortir. l'avocat nous demande de le retirer et de cesser de stationner sur le passage. "A défaut, Mr X n'aura d'autre choix que d'envisager une action en responsabilité à votre encontre pour non respect de l'exercice de la servitude."
merci

cmilka · Answer

non, mais nous habitons en bord de loire. il s'agit de toutes petites parcelles. nous avons acheté notre maison en 78 puis le terrain d'à côté quelques années plus tard. Le voisin a acheté sa maison en 96 puis le terrain suivant un peu plus tard. les 4 terrains longent la route communale des bords de Loire.   s'il y a eu une unité autrefois elle doit être  très vieille

rio loco · Answer

Bonsoir. Dans sa lettre, l'avocat de la partie adverse invoque la situation d'enclave de la parcelle de votre voisin.
Ne connaissant pas les lieux, je ne sais s'il a tort, ou s'il a raison ce dont je doute.
En outre ce n'est pas parce qu'une servitude figure sur un acte  , qu'elle est pour autant légale dès lors que vous  ne l'avez pas approuvée conventionnellement ou qu'elle n'a pas été fixée judiciairement.Il va sans doute falloir remonter vers les situations antérieures et notamment, s'il y a lieu, vers les permis de construire  et le POS.
Demandez en réponse à cet avocat qu'il vous fournisse copie de l'acte en question.

cmilka · Answer

Bonsoir,
en lisant le sujet "question sur une servitude existante" j'ai vu qu'il y avait un PLU concernant la largeur des servitudes de passage. est-ce que ça existe dans toutes les communes ? Pour pouvoir remonter vers les situations antérieures faut-il s'adresser à la mairie, aux notaires ? merci

bern29 · Answer

Par principe un servitude est un acte privé, seul les auteurs en définissent l'assiette, néanmoins on considère quelle doit permettre un accès convenable à des véhicules "classiques" généralement 4m si la configuration le permet.
Pour remonter les actes il faut s'adresser au bureau des hypothèques, mais dans votre cas, cette recherche ne vous apprendra rien de plus puisqu'elle n'apparait pas dans votre acte actuel,sinon elle aurait été retranscrite.
Si je vous demandait l'origine de l'unité parcellaire, c'est parce que en cas de destination du père de famille, la servitude n'est pas actée car elle va de fait , et donc pas d'assiette défini.

moonlamontagne · Answer

bonjour, moi j'ai un mur privatif tout le long d'une servitude de passage notifiée sur un acte notarial mais dont je ne suis pas bénéficiaire, cette parcelle sur l'acte du voisin est délimitée par un bornage continu le long de son premier terrain et en tiret "limite de propriété" pour l'autre terrain dont il a une maison existante, il a fait une extension en continuité de sa maison et débordant jusqu'à notre mur privatif sur la servitude de passage, en fait son extension commence collée à notre mur privé à "l'est" et jusqu'à sa maison existante au "sud" n'ayant pas le droit de débordé sur son deuxième terrain, il m'a dit que son architecte lui avait dit qu'il ne pouvait pas faire autrement étant donné son projet, à la finale on se retrouve avec un mur de 7.15m collé à notre mur privatif, sans que personne nous demande notre avis ou notre autorisation, le voisin est convaincu qu'il a tous les droits car il a fait appel à un architecte et qu'à la mairie on lui a autoriser les travaux, on l'avait laissé rentrer chez nous une première fois pour ses travaux il nous a abimé un oranger, depuis il n'est pas revenu faire les finitions de son extension, mais a été se plaindre à un conciliateur qu'on ne voulais plus qu'il rentre chez nous, on veut juste que les choses soient faites en règle, de plus sur son premier recommandé, il a menti, il n'a pas laissé 2cm pour une isolation, on a fait appel à un huissier pour qu'il fasse un constat, on a accordé beaucoup de nuisances à ce voisin, c'est fini, il a dépassé les bornes, sa toiture déborde chez nous ainsi que l'habillage de son mur qui n'est pas encore fini, que risque le voisin auprès du tribunal, merci de me répondre

cmilka · Answer

bonjour,
comme moi, vous semblez nouveau sur le site. A mon avis, vous auriez du cliquer sur "poser votre question" pour attirer l'attention de gens compétents et obtenir des réponses à votre problème (qui n'a rien à voir avec le mien).
bon courage pour votre litige.
cordialement
cmilka

cmilka · Answer

bonjour, 
je reviens vers vous après réponse d'un  avocat spécialisé en droit immobilier. Après consultation des titres de mon voisin, il apparaît que la servitude de passage notée sur ses actes soit une déclaration des personnes lui ayant vendu leur maison, mais qu'elle n'ait fait l'objet d'aucune constitution.
Selon notre avocat, notre voisin pourrait revendiquer la prescription trentenaire de l'assiette de la servitude , sur toute la surface de notre terrain, moyennant attestations. (?)
notre avocat nous propose un tracé qui agrave la servitude au lieu de la soulager : actuellement l'assiette est d'environ 4.50 m(il nous dit qu'un juge la porterait à  3 mètres au minimum), mais le tracé qu'il nous propose la porte à environ 5 mètres ! Je ne pense pas que l'avocat soit le mieux placé pour décider ce genre de choses, mais je me trompe peut-être.
Toujours selon l'avocat, il serait trop onéreux pour mon voisin d'effectuer des travaux chez lui pour accéder à sa propriété.
Alors voici ma question : devons-nous accepter les termes de notre avocat et signer chez un  notaire (je n'en ai franchement pas envie)
merci de me faire part de vos conseils et commentaires avisés une fois de plus.
Cordialement
Cmilka

bern29 · Answer

Qu'entendez vous par la ? Toujours selon l'avocat, il serait trop onéreux pour mon voisin d'effectuer des travaux chez lui pour accéder à sa propriété
que votre voisin a éventuellement possibilité d'accès sur voie publique ?

cmilka · Answer

bonjour, 
en effet, sa propriété, comme la mienne, est longée par la route. Mais son terrain est entièrement longé par une glissière de sécurité (route étroite) et il accuse un dénivellé important (de l'ordre de - de 50 cm à  environ 2 mètres). 

Notre avocat écrit : 

 "La constitution d'une servitude de passage par l'état d'enclave me semble, en revanche, bien que discutable, exister. 
  
La jurisprudence considère en effet qu'il y a enclave lorsque l'insuffisance du passage tient à l'impraticabilité de l'issue sans travaux préalables importants. 
  
Une parcelle n'est pas enclavée lorsque l'accès à la voie publique est possible moyennant un léger empierrement d'une pente ; ne peut être considérée comme enclave la parcelle qui longe une voie publique sur toute sa façade dès lors que des travaux de terrassement permettent un accès direct à la parcelle, ces travaux estimés à 3.500,00 Francs ne présentant pas un caractère excessif. 
  
Inversement, la forte pente affectant les parcelles objet d'une vente d'où résulte la division créant un état d'enclave peut constituer, compte tenu de la disproportion des travaux à effectuer avec la desserte d'une seule maison, un obstacle topographique et technique insurmontable à l'application de l'article 684 alinéa 2 du Code Civil. 
  
L'issue est insuffisante lorsqu'elle offre de graves difficultés qu'il ne serait possible de surmonter qu'en faisant des travaux excessifs et d'une valeur hors de proportion avec celle de la propriété. 
  
Il faut assimiler à l'hypothèse où le fonds n'a aucune issue sur la voie publique, celle où la voie publique à laquelle accède le fonds est devenue impraticable. Ainsi en est-il en cas de surplomb irrégulier de la voie publique sans possibilité d'aménager une rampe d'accès. 
  
En l'espèce, Monsieur xxx  pourrait mettre en oeuvre une rampe d'accès en théorie, mais d'après les photographies que vous m'avez remises, je pense que la situation des lieux (grand dénivelé, glissière routière, filtre à sable de la fosse septique) conduit à retenir l'état d'enclave de la parcelle de Monsieur xxx 
  

  
Le titre de Monsieur xxx, qui se contente de recueillir la déclaration du vendeur, ne fixe pas cette assiette. 
  
En cas de désaccord entre les voisins, le juge fixe généralement la largeur du passage à trois mètres au moins, et fixe la servitude de passage dans l'endroit le moins dommageable et le plus praticable. 
  
Monsieur xxx pourrait tenter de revendiquer la prescription trentenaire de l'assiette de la servitude, qu'il dit étendue sur toute la parcelle zzz moyennant attestations. 
  
L'indemnité correspondante pourrait également être considérée comme prescrite. Quoi qu'il en soit, elle ne saurait être que très peu importante eu égard à sa destination, pour votre propre fonds, de passage." 
  
désolée, c'est un peu long, mais j'ai pensé que vous comprendriez mieux ses termes. Aucune idée d'où elle (notre avocate) sort ces 3500 francs.(?) 
J'ai un rendez-vous téléphonique avec elle demain soir, j'espère qu'elle pourra m'éclaircir ces points... En attendant je vais prendre conseil auprès de mon notaire qui connait mon voisin (et ne l'appécie guère). 
cordialement, 
cmilka

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