Que peut t'on négocier à une agence pour un bien commercial
lilou230
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lilou230 Messages postés 12 Statut Membre -
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Bonjour,
J'ai un gros soucis je dois faire une offre commercial à l'agence pour un local commercial sur Pantin et là je me sens perdu le prix au m2 est de 330 euros HT et le local fait 97m2 j'ai donc fait une offre a 270 euros HT il m'appel et me dit de proposer 230 euros HT la 1 er année et 260 euros HT la 2 ème et 330 euros HT la 3 ème année ok jusque là parfait mais aprés il me dit de bien tout noté sur ma proposition d'offre à savoir les provisions sur charge locative de 13 euros/m2/an/HT/H Charge, dépot de garantie de 3mois, honoraires d'agence de 30 % HT du loyer annuel, les frais d'acte s'élèvent a 1000 EUROS HT , frais de dossier de 500 euros HT, bail commercial de 3,6 ou 9 ans, local livré brut de béton, fluides en attentes, vitrines non posée, impôts fonciers à la charge du preneur. Indéxation annuelle du loyer, basée sur l'indice INSEE du coût de la construction. C'est un local neuf livrable fin 2013 il n'y a pas de droit d'entrée qui peut m'aider a savoir sur quel point je peut négocier si ce que me propose l'agence est honnête en gros qu'en pensez vous
mille merci
J'ai un gros soucis je dois faire une offre commercial à l'agence pour un local commercial sur Pantin et là je me sens perdu le prix au m2 est de 330 euros HT et le local fait 97m2 j'ai donc fait une offre a 270 euros HT il m'appel et me dit de proposer 230 euros HT la 1 er année et 260 euros HT la 2 ème et 330 euros HT la 3 ème année ok jusque là parfait mais aprés il me dit de bien tout noté sur ma proposition d'offre à savoir les provisions sur charge locative de 13 euros/m2/an/HT/H Charge, dépot de garantie de 3mois, honoraires d'agence de 30 % HT du loyer annuel, les frais d'acte s'élèvent a 1000 EUROS HT , frais de dossier de 500 euros HT, bail commercial de 3,6 ou 9 ans, local livré brut de béton, fluides en attentes, vitrines non posée, impôts fonciers à la charge du preneur. Indéxation annuelle du loyer, basée sur l'indice INSEE du coût de la construction. C'est un local neuf livrable fin 2013 il n'y a pas de droit d'entrée qui peut m'aider a savoir sur quel point je peut négocier si ce que me propose l'agence est honnête en gros qu'en pensez vous
mille merci
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8 réponses
bonjour, il faudrait savoir si ce magasin, qui ne doit pas être seul, intéresse beaucoup de monde ou non. Moins il y a d'amateurs, plus on peut négocier.
Déjà, je ne monterais pas jusqu'à 330 la 3ème année, je limiterais à 280.
Ceci dit, ça dépend si votre job est très rentable, donc si ce sera facile de payer ou non.
30% sur le loyer annuel, ils ne s'embêtent pas. pour les loyers de logements les agences prennent autour de 8%. La différence est énorme.
Quant à l'impôt foncier, savez-vous à combien il se monte ??? ce doit être énorme. Demandez à ne payer que 50%, ou mettez une limite.
Ceci dit, ça passe ou ça casse.
Déjà, je ne monterais pas jusqu'à 330 la 3ème année, je limiterais à 280.
Ceci dit, ça dépend si votre job est très rentable, donc si ce sera facile de payer ou non.
30% sur le loyer annuel, ils ne s'embêtent pas. pour les loyers de logements les agences prennent autour de 8%. La différence est énorme.
Quant à l'impôt foncier, savez-vous à combien il se monte ??? ce doit être énorme. Demandez à ne payer que 50%, ou mettez une limite.
Ceci dit, ça passe ou ça casse.
Sincèrement mille merci pour votre réponse rapide jme sens tellement seul avec mon projet ça fait du bien ce local intéresse plus ou moins car il est le seul qui bénéficie d'une extraction apparement un boulanger est intéressé mais il n'a pas encore fait d'offre donc au premier d'être servi d'aprés l'agence sans prétention et sans certitude je pense que c'est un projet rentable et viable car il s'agit d'un mix subway et starbuck café si vous connaissez avec des produits frais selon les saisons, à consommer sur place où à emporter.
C'est vrai vrai qu'il y a une réel différence de 8 % à 30 % je vais proposer une marge de 15%, pour les impôts je serais éxonérer les premières année aprés il faudra faire fasse à la réalité, il est vrai que je me suis même pas renseigner à ce sujet.
Merci a vous
C'est vrai vrai qu'il y a une réel différence de 8 % à 30 % je vais proposer une marge de 15%, pour les impôts je serais éxonérer les premières année aprés il faudra faire fasse à la réalité, il est vrai que je me suis même pas renseigner à ce sujet.
Merci a vous
bonjour, de toutes façons, la marge, ils la prennent sur le loyer que vous versez, normalement, donc vous ne vous en rendez pas compte, par contre le propriétaire s'en aperçoit lui, car ça lui baisse considérablement la somme par rapport à ce que le locataire paie.
Outre la rentabilité de ce commerce, reste à savoir s'il y a du passage, des établissements scolaires par exemple dans le quartier, afin d'avoir suffisamment de clientèle.
L'environnement compte aussi, c'est de lui que dépend l'importance de la clientèle.
L'agence pourrait se passer de frais de dossier vu le pourcentage qu'elle prend ou au moins diviser le prix par deux.
A 330 euros le m2 par an ça donne 2 667,50 euros par mois. Et le foncier en plus, et là c'est la surprise, ça risque de faire une coquette somme. Bon bien sûr c'est proche de la capitale, mais quand même... il faut un job rentable et une clientèle suffisante, donc il faut faire des calculs.
Outre la rentabilité de ce commerce, reste à savoir s'il y a du passage, des établissements scolaires par exemple dans le quartier, afin d'avoir suffisamment de clientèle.
L'environnement compte aussi, c'est de lui que dépend l'importance de la clientèle.
L'agence pourrait se passer de frais de dossier vu le pourcentage qu'elle prend ou au moins diviser le prix par deux.
A 330 euros le m2 par an ça donne 2 667,50 euros par mois. Et le foncier en plus, et là c'est la surprise, ça risque de faire une coquette somme. Bon bien sûr c'est proche de la capitale, mais quand même... il faut un job rentable et une clientèle suffisante, donc il faut faire des calculs.
Bonjour, voilà ce que je compte proposer : pour le loyer 220 euros la 1er année HT, 250 euros la 2ème et 280 euros la 3 ème année, un dépot de garantie de 3 mois de loyer calculer sur la 3 ème année soit 8120,35 euros TTC, des frais d'agence de 15% HT du loyer annuel hors charges, frais d'acte de dossier de 1500 HT soit 1794 euros TTC, indéxation annuelle du loyer selon l'indice des loyers commerciaux publiée par l'INSEE, les impôt foncier seront à ma charge, je compte aussi négocier les provisions sur charge de 10 euros par m2 et par an, un bail commercial de 3 ans renouvelable car je veux sécuriser mes arrières, j'accepte les travaux de finition car le local est livré brut de béton, vitrine non posée et sans droit d'entrée à condition d'avoir 3 mois de loyer gratuit pour que je puisse faire mes travaux, cette offre vous semble t'elle raisonnable ?
J'ai un environnement favorable beaucoup de passage, le métro et les bus à proximité, la fac de médecine, un campus, collège, les jeunes ainsi qu'un centre de formation , de plus c'est un quartier ou je connais tout le monde car j'y suis née ce qui est ma grande force.
Je vous remercie beaucoup, à bientôt
J'ai un environnement favorable beaucoup de passage, le métro et les bus à proximité, la fac de médecine, un campus, collège, les jeunes ainsi qu'un centre de formation , de plus c'est un quartier ou je connais tout le monde car j'y suis née ce qui est ma grande force.
Je vous remercie beaucoup, à bientôt
pour la provision pour charges, si vous la faites trop baisser, vous risquez d'avoir une régularisation plus forte.
Par contre il faudrait l'évaluer. c'est assez difficile si l'immeuble est neuf car on est un peu dans l'inconnu. La seule chose qu'on peut connaître ce sont les millièmes qui permettent de voir quelle fraction de la totalité des charges ce local devra payer, ensuite, reste à savoir si l'eau de la ville est facturée au propriétaire par le syndic ou si vous avez un compteur direct avec le fournisseur d'eau.
Par contre il faudrait l'évaluer. c'est assez difficile si l'immeuble est neuf car on est un peu dans l'inconnu. La seule chose qu'on peut connaître ce sont les millièmes qui permettent de voir quelle fraction de la totalité des charges ce local devra payer, ensuite, reste à savoir si l'eau de la ville est facturée au propriétaire par le syndic ou si vous avez un compteur direct avec le fournisseur d'eau.
Je viens d'avoir l'agence par tél , il me dit qu'il a fait pas mal de visite sur ce local
et que si sur la 3ème année de loyer je n'étais pas à 300 euros le m2 mon dossier ne passera pas, pour tout les fluides EDF, EAU tout est à ma charge j'aurai un compteur unique et il en sait pas plus il attend mon offre que je dois lui retourner demain matin au plus tard, après pour les impôts fonciers il me dit que que c'est pas trop cher mais à vrai dire il n 'en savait pas plus que ça, moi je le veux vraiment ce local depuis le temps que je galère, à présent je fait quoi je lance mon dossier ça passe où ça casse
merci pour votre temps
et que si sur la 3ème année de loyer je n'étais pas à 300 euros le m2 mon dossier ne passera pas, pour tout les fluides EDF, EAU tout est à ma charge j'aurai un compteur unique et il en sait pas plus il attend mon offre que je dois lui retourner demain matin au plus tard, après pour les impôts fonciers il me dit que que c'est pas trop cher mais à vrai dire il n 'en savait pas plus que ça, moi je le veux vraiment ce local depuis le temps que je galère, à présent je fait quoi je lance mon dossier ça passe où ça casse
merci pour votre temps
les agences forcent toujours la main, il faudrait pouvoir surveiller s'il y a vraiment des visites ou charger quelqu'un de surveiller.
Pour faire payer des charges, il faudra qu'elles soient régularisées chaque année, sur justificatif, donc ce doit être bien réel. on ne peut pas inventer des charges imaginaires.
Il faut voir par rapport au chiffre d'affaire que vous pouvez faire si c'est viable.
C'est ennuyeux de faire une offre en disant qu'on paiera le foncier, en n'ayant pas la moindre idée du montant.
Essayez de vous renseigner auprès du centre des impôts pour avoir une idée. Cela peut être plutôt élevé : peut-être 3500 euros, si pas plus... Ne vous fiez pas à l'agence qui dit que ce n'est pas cher. ça vous augmentera encore le loyer...
Pour faire payer des charges, il faudra qu'elles soient régularisées chaque année, sur justificatif, donc ce doit être bien réel. on ne peut pas inventer des charges imaginaires.
Il faut voir par rapport au chiffre d'affaire que vous pouvez faire si c'est viable.
C'est ennuyeux de faire une offre en disant qu'on paiera le foncier, en n'ayant pas la moindre idée du montant.
Essayez de vous renseigner auprès du centre des impôts pour avoir une idée. Cela peut être plutôt élevé : peut-être 3500 euros, si pas plus... Ne vous fiez pas à l'agence qui dit que ce n'est pas cher. ça vous augmentera encore le loyer...
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c'est clair, merci de m'avoir apporter tout ces renseignements je commence à voir les zones d'ombres
Cordialement
Cordialement
Bonjour, je reviens vers vers car j'ai envoyé mon offre et l'agence me recontacte pour me dire que les honoraires d'agence sont pas négociable, elle proposée des honoraires de 30% et moi je leur ai proposé 15% , de plus elle me demande de préciser comment je compte financer genre si c'est un crédit où pas qu'en pensez vous?
Bien cordialement
Bien cordialement
bonjour, Vous pouvez les laisser tomber s'ils ne veulent pas baisser les honoraires.
S'ils sentent que vous voulez vraiment le local, ils ne sont pas prêts à baisser. Peut être faudrait-il négocier à 20%
Mais essayez de voir s'il n'y a pas autre chose ailleurs, un peu plus loin.
Pour le financement, car vous aurez des travaux dans ce local brut, il faudrait aller voir une ou deux banques, ou même trois pour voir ce qu'on vous propose.
S'ils sentent que vous voulez vraiment le local, ils ne sont pas prêts à baisser. Peut être faudrait-il négocier à 20%
Mais essayez de voir s'il n'y a pas autre chose ailleurs, un peu plus loin.
Pour le financement, car vous aurez des travaux dans ce local brut, il faudrait aller voir une ou deux banques, ou même trois pour voir ce qu'on vous propose.
La législation juridique et financière évolue en permanence...