Que peut t'on négocier à une agence pour un bien commercial

Question

Bonjour, 

J'ai un gros soucis je dois faire une offre commercial à l'agence pour un local commercial sur Pantin  et là je me sens perdu  le prix au m2 est de 330 euros HT et le local fait 97m2 j'ai donc fait une offre a 270 euros HT il m'appel et me dit de proposer 230 euros HT la 1 er année et 260 euros HT la 2 ème et 330 euros HT la 3 ème année ok jusque là parfait mais aprés il me dit de bien tout noté sur ma proposition d'offre à savoir les provisions sur charge locative de 13 euros/m2/an/HT/H Charge, dépot de garantie de 3mois, honoraires d'agence de 30 % HT du loyer annuel, les frais d'acte s'élèvent a 1000 EUROS HT , frais de dossier de 500 euros HT, bail commercial de 3,6 ou 9 ans, local livré brut de béton, fluides en attentes, vitrines non posée, impôts fonciers à la charge du preneur. Indéxation annuelle du loyer, basée sur l'indice INSEE du coût de la construction. C'est un local neuf livrable fin 2013 il n'y a pas de droit d'entrée qui peut m'aider a savoir sur quel point je peut négocier si ce que me propose l'agence est honnête en gros qu'en pensez vous
mille merci

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour,  il faudrait savoir si ce magasin, qui ne doit pas être seul, intéresse beaucoup de monde ou non.  Moins il y a d'amateurs, plus on peut négocier.

Déjà, je ne monterais pas jusqu'à 330 la 3ème année, je limiterais à 280.

Ceci dit, ça dépend si votre job est très rentable, donc si ce sera facile de payer ou non.

30% sur le loyer annuel, ils ne s'embêtent pas.  pour les loyers de logements les agences prennent autour de 8%. La différence est énorme.

Quant à l'impôt foncier, savez-vous à combien il se monte ???   ce doit être énorme.  Demandez à ne payer que 50%, ou mettez une limite.

Ceci dit, ça passe ou ça casse.

lilou230 · Answer

Sincèrement mille merci pour votre réponse rapide jme sens tellement seul avec mon projet ça fait du bien ce local intéresse plus ou moins car il est le seul qui bénéficie d'une extraction apparement un boulanger est intéressé mais il n'a pas encore fait d'offre donc au premier d'être servi d'aprés l'agence sans prétention et sans certitude je pense que c'est un projet rentable et viable car il s'agit d'un mix subway et starbuck café si vous connaissez avec des produits frais selon les saisons, à consommer sur place où à emporter.
C'est vrai vrai qu'il y a une réel différence de 8 % à 30 % je vais proposer une marge de 15%, pour les impôts je serais éxonérer les premières année aprés il faudra faire fasse à la réalité, il est vrai que je me suis même pas renseigner à ce sujet.
Merci a vous

lilou230 · Answer

Bonjour, voilà ce que je compte proposer : pour le loyer 220 euros la 1er année HT, 250 euros la 2ème et 280 euros la 3 ème année, un dépot de garantie de 3 mois de loyer calculer sur la 3 ème année soit 8120,35 euros TTC, des frais d'agence de 15% HT du loyer annuel hors charges, frais d'acte de dossier de 1500 HT soit 1794 euros TTC, indéxation annuelle du loyer selon l'indice des loyers commerciaux publiée par l'INSEE, les impôt foncier seront à ma charge, je compte aussi négocier les provisions sur charge de 10 euros par m2 et par an, un  bail commercial de 3 ans renouvelable car je veux sécuriser mes arrières,  j'accepte les travaux de finition car le local est livré brut de béton, vitrine non posée et sans droit d'entrée à condition d'avoir 3 mois de loyer gratuit pour que je puisse faire mes travaux, cette offre vous semble t'elle raisonnable ?
J'ai un environnement favorable beaucoup de passage, le métro et les bus à proximité, la fac de médecine, un campus, collège, les jeunes ainsi qu'un centre de formation , de plus c'est un quartier ou je connais tout le monde car j'y suis née ce qui est ma grande force.
Je vous remercie beaucoup, à bientôt

lilou230 · Answer

Je viens d'avoir l'agence par tél , il me dit qu'il a fait pas mal de visite sur ce local 
et que si sur la 3ème année de loyer je n'étais pas à 300 euros le m2 mon dossier ne passera pas, pour tout les fluides EDF, EAU tout est à ma charge j'aurai un compteur unique et il en sait pas plus il attend mon offre que je dois lui retourner demain matin au plus tard, après pour les impôts fonciers il me dit que que c'est pas trop cher mais à vrai dire il n 'en savait pas plus que ça, moi je le veux vraiment ce local depuis le temps que je galère, à présent je fait quoi je lance mon dossier ça passe où ça casse
merci pour votre temps

lilou230 · Answer

c'est clair, merci de m'avoir apporter tout ces renseignements je commence à voir les zones d'ombres 

Cordialement

lilou230 · Answer

Bonjour, je reviens vers vers car j'ai envoyé mon offre et l'agence me recontacte pour me dire que les honoraires d'agence sont pas négociable, elle proposée des honoraires de 30% et moi je leur ai proposé 15% , de plus elle me demande de préciser comment je compte financer genre si c'est un crédit où pas qu'en pensez vous? 
Bien cordialement

lilou230 · Answer

Merci pour votre réponse, j'ai fais une offre a 230 euros car il ne veut pas négocier les honoraires et j'ai demandé 4 mois de loyer voir plus en conséquence car le local est brut à présent j'attend une réponse fin de semaine prochaine

Bien cordialement.

lilou230 · Answer

Bonjour,

Juste pour vous remercier et vous dire que le local à été attribuer à une autre personne a l'heure actuel il n'y a pas de local dispo dans mon secteur 
Je suis dépiter , il me faut du temps pour réfléchir à un plan b

Merci pour tout
Cordialement

Que peut t'on négocier à une agence pour un bien commercial

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