Regles conditions de résiliation avant le terme d'un bail locati

vente baileur Messages postés 1 Date d'inscription mercredi 12 décembre 2012 Statut Membre Dernière intervention 12 décembre 2012 - Modifié par vente baileur le 12/12/2012 à 13:57
maylin27 Messages postés 26041 Date d'inscription mercredi 2 février 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 11 mai 2021 - 12 déc. 2012 à 20:27
Bonjour,

Je suis propriètaire d'un appartement, que je loue , effet du bail le 01 mars 2008, renouvellement tous les 3 ans, renouvellé le 01 mars 2011 jusqu'au terme des 3ans à savoir le 28 février 2014,
avec une clause de " RESILIATION ANTICIPEE "
1) résiliation par le preneur.......
2) résiliation par le bailleur : Le bailleur peut donner congé à la condition de le justifier par l'un des trois motifs prévus par la loi,...décision de vendre.....Le congé indique le motif pour lequel il est délivré.

Autre article de ce bail " CONGE "
Celle des parties qui voudra résilier le contrat devra donner congé à l'autre partie dans les conditions suivantes.......
Préavis : Le congé donné par le bailleur devra être notifié au preneur au mioins six mois à l'avance.

ma question est qu'a ce jour mon notaire me dit que même si le preneur ne fait pas valoir son droit de préemption je ne peux pas vendre le bien avant février 2014.
ou alors je le vends avec le locataire mais avec une perte d'environs 30% du prix demandé ce jour...
Pourtant ce bail prévoit bien la clause de résiliation anticipée pour vente du bien par le bailleue.
Donc pour moi je pense que je peux, après avoir proposer ce bien au locataire et refus de sa part, donner congé à ce locataire dès signature d'un compromis même avant la date de la fin du terme;
Exemple : je signe un compris le 15/12/12, je donne congé avec un préavis de 6 mois à compter de cette date donc départ de ce locataire le 14/06/2012 .
Merci de me confirmer si j'ai bien interprété ce texte,
ou si autre interprétation ......
Chantal Delannoy
chantal.delannoy0760@orange.fr
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3 réponses

Valenchantée Messages postés 23513 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 5 531
Modifié par Valenchantée le 12/12/2012 à 13:58
Bonjour,

C'est votre notaire qui a raison. Certes vous avez un préavis de six mois, mais celui-ci est pris en compte six mois avant la fin du bail : c'est la date de fin de bail qui est la référence.

Même si vous donnez un préavis aujourd'hui, le préavis ne commencera à courir que six mois avant la fin du bail prévu, c'est à dire : 2014.

L'article cité dans le bail est visiblement incomplet.

Val
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 1 286
12 déc. 2012 à 14:22
mais si vous avez un bon acquéreur rien ne vous empêche de vous entendre avec le locataire, un bon dédommagement peut être assez incitatif...
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maylin27 Messages postés 26041 Date d'inscription mercredi 2 février 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 11 mai 2021 8 716
12 déc. 2012 à 20:27
Bonjour vente bailleur,
voici la jurisprudence : congé bailleur anticipé

Cass. Civ III : 13.6.06 et 19.9.06
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Rien n'interdit à un bailleur de délivrer un congé à une date largement antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Par ces deux arrêts, la Cour réitère ses positions sur la validité et les effets d'un congé délivré prématurément.
Dans la première espèce, un bailleur personne physique consent un bail de trois ans, puis vend le bien loué à une personne morale, de sorte que le bail du locataire maintenu dans les lieux s'était reconduit tacitement à l'issue de la période initiale de trois ans pour une durée de six ans. Le nouveau bailleur, ignorant que le bail s'était reconduit pour six ans, délivre un congé prématuré pour une date de fin de bail erronée (trois ans avant la fin du second bail).
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel pour avoir annulé ce congé prématuré : ses effets doivent simplement être reportés à l'expiration de la période de six ans en cours (Cass. Civ III : 13.6.06).

Le second arrêt illustre les difficultés d'application de la règle du report des effets d'un congé délivré prématurément, lorsque le motif est la vente du logement. Le congé pour vente est particulier dans la mesure où il fait courir divers délais, et notamment le délai pendant lequel le locataire peut exercer son droit de préemption.
La question posée est celle du point de départ du délai de deux mois imparti au locataire pour réagir à l'offre de vente signifiée dans le cadre d'un congé anticipé.

En l'espèce, le bail arrivait à son terme le 1er septembre 2002. Un congé pour vente est délivré par le bailleur le 6 septembre 2001, soit un an avant la fin du bail. Quatre mois après la signification de ce congé, les locataires acceptent l'offre de vente (le 14 janvier 2002) et obtiennent un prêt le 25 juin 2002, soit plus de quatre mois après le délai autorisé par la loi pour réaliser la vente en cas de recours à un crédit (loi du 6.7.89 : art. 15).

Le bailleur conteste la validité de l'acceptation de l'offre de vente et obtient gain de cause devant les juges du fond qui estiment que l'acceptation de l'offre de vente et l'obtention du prêt par les locataires sont intervenues trop tardivement au regard des délais légaux.

Mais la Cour de cassation refuse de faire produire des effets au congé délivré prématurément avant la date pour laquelle ce congé aurait dû être donné, c'est-à-dire avant le 1er mars 2002. Les locataires pouvaient donc préempter jusqu'au 1er mai 2002 et, indiquant recourir à un prêt, devaient réaliser la vente au plus tard le 1er septembre 2002.
Par conséquent, ni la date de l'acceptation de l'offre de vente (14 janvier 2002), ni celle de l'obtention du prêt par les locataires (25 juin 2002) n'étaient tardives puisque le point de départ des délais doit toujours être calculé en fonction de la date d'expiration du bail


donc oui, votre notaire est dans le vrai.

Cordialement
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