Location insalubre

Bonjour,

Nous sommes locataires depuis 5 mois d'une petite maison qui était dans un triste état. Etant de la profession et les chambres étant inhabitables (plafond et murs moisis, trous dans les cloisons, moquettes "pourries" sales et odorantes...), nous avons négocié avec la propriétaire un dégrèvement de loyer d'au moins 4 mois (-200€/mois) pour rénover les 3 pièces (nous avons dormi 3 mois sur un matelas dans la salle à manger et passer soirées et week end à rénover ces chambres). Travaux terminés, il n'aurait jamais été question de plus de 4 mois de baisse de loyer alors que le bail laisse apparaître un trou béant au niveau du nombres de mois et que les travaux nous sont revenus à bien plus!!!
De plus, il nous semble que l'électricité n'est pas aux normes contrairement à ses dires. Les prises ressortent des cloisons et bien que nous ayons changé celles des chambres des enfants, elles ne restent pas crochées dans les murs, ce qui m'inquiète vu leurs ages et que l'on ne peut être constamment sur leurs dos (6 et 10 ans).
Nouvelle surprise : fuite d'eau dans la salle de bain, wc et du cumulus avec odeurs persistantes... Nous l'avons recontacter pour qu'elle vienne constater des dégâts, mais malgré cela hors de question de faire des travaux... enfin jusqu'à ce qu'on lui demande si la maison était assurée! Nous avons donc réussi à faire venir un expert (qui détecte les fuites) et pour reprendre ses termes "c'est du foutage de gueule!!!". Pour lui, cette maison vaut en location pas plus de 400€/mois alors que l'on paie aujourd'hui 800€/mois. Il nous conseille de demander gentiment le rapport à la propriétaire (ne pouvant nous le fournir en direct) en prétextant d'avoir des travaux à faire pour avoir une preuve qu'au niveau des sanitaires, c'est insalubre.
Visiblement on ne peut suspendre le loyer alors nous voudrions connaître nos droits et recours car on a vraiment l'impression de se faire avoir et de donner une plus-value à cette maison et d'en payer les frais.

Merci d'avance de vos conseils
Cordialement