Résiliation mandat exclusif

Bonjour,
J'ai visité un appartement mis en vente par une agence sur Internet, il y a 6 semaines. J'ai par le biais de cette même agence fait une offre (en dessous du prix FAI) il y a 15 jours. Or, c'est là que mon interlocuteur (agent immobilier) m'annonce qu'il ne peut mener la négociation car il n'est pas directement mandaté par les vendeurs, mais délégué par une autre agence qui a signé un mandat exclusif avec les vendeurs. Suit à cela, mon interlocuteur m'informe du refus de mon offre (uniquement par téléphone, je n'ai à ce jour aucune trace écrite de refus ni de contre-proposition. Je lâche un peu l'affaire et pendant 15 jours, personne ne me recontacte pour me dire quoi ou qu'est-ce.Et hier, surprise, je vois le même bien mis en vente sur un site de vente par les particuliers et au prix correspondant à quelques euros près à mon offre. Je me mets donc directement ne relation avec les vendeurs, leur explique que je suis l'acquéreuse potentielle qui avait fait une offre, que je regrette que l'agence (mandataire exclusif!) nous ai fait perdre tout ce temps et leur fais une contre-offre immédiatement sans revisiter leur appartement que j'ai vu au moins 3 fois. Ce matin le propriétaire me rappelle et m'explique que malgré le fait que j'attends depuis des semaines pour acquérir ce bien, que mon prêt bancaire (15 % du montant) est accepté... je ne peux prétendre ma candidature car du fait que j'ai visité le bien alors qu'il était sous mandat il faut que j'attende 1 an pour pouvoir me mettre sur l'affaire!!! Or,primo je n'ai jamais visité ce bien avec l'agence mandatée mais avec l'agent "délégué" qui n'a pas fait son travail car personne ne m'a soumis de contre-proposition pour conclure la négociation que j'avais entamée. Deusio le propriétaire a bien résilier son mandat exclusif au terme de la durée d'irrévocabilité de 3 mois. Mes questions sont:
1- du fait du temps perdu alors qu'on parle de mandat exclusif, n'y avait il pas obligation de l'agence à mettre tout en oeuvre pour mener à bien la négociation (dans l'intérêt du vendeur et du sien) jusqu'à sa conclusion par la vente?
2- le fait que j'ai visité le bien avec un agent délégué (qui partage la commission) revient-il au même que si j'avais visité avec l'agence mandataire? A ce propos nul ne m'a fait signer de bon de visite. la seule preuve est mon offre par mail.
3- la "tacite reconduction n'est-elle pas résiliée du fait de la résiliation par lettre recommandée avec AR envoyée par le vendeur? Et cela ne le libère-t'il pas de toute obligation envers cette agence?

Merci pour ces informations précieuses car je suis à bout et surtout à la rue dans 2 mois!