état des lieux non fait arnaque garantie loc.

Bonjour,
Il y a un peu plus d'un mois nous avons commencé notre bail mais l'état des lieux n'a pas encore été fait ( le propriétaire dit toujours "après") la garantie locative n'a pas encore été payée non plus. Des personnes nous ont expliqué que nos propriétaire avaient pour habitude d'arnaquer leur locataire en mettant des défauts caché de la maison sur le dos de leur locataire pour garder la garantie locative, sur 9ans qu'ils ont la maison(dont 4locataires avant nous) personnes n'a su récupérer la somme de la garantie locative. qu'avons nous le droit le faire légalement pour ne pas etre arnaquer? aparament le propriétaire ne détail pas les problemes de la maison et par expérience en si peu de temp il ne dit pas les défauts de la maison (exemple fuite de robinet et fuite de véranda que nous avons déja du réparer) il dit les choses oralement mais ne les écris pas comme par exemple nous précise dans le bail que chaque année nous devons faire un entretien de la cheminée et pui oralement nous dit que ce n'est pas la peine de le faire. Nous avions pensé faire une liste nous meme de tout les défauts de la maison par nous meme et par des professionnelles du batiment mais est ce valable? si oui que faire s'il refuse notre démarche? faut il envoyer par recommander? faut il attendre l'état des lieux pour donner la garantie locative? je sais qu'il vaux mieux un expert mais quel sont les prix d'un expert? nous ne voulons pas dépenser de grande somme d'argent.

Merci beaucoup. Nous attendons votre réponse avec impatience.