Promesse de bail de location

Question

Bonjour, 
Nous avons rempli conjointement avec les bailleurs une promesse de location d'une maison, location qui prendra effet en septembre après signature du bail définitif. La promesse de location comporte les identités des deux parties, le tybe du bien à louer, l'adresse du bien, la date et le montant et numéro du chèque de garantie correspondant au montant du loyer. Mais, nous nous sommes aperçu que les propriétaires, avaient mis en vente la maison à louer, mandat de vente dans quatres agences. Malgré notre inquétude ils restent sous silence et ne veulent pas annuler les mandats de vente. Que faire, notre préavis de départ est parti, le déménageur est ok. Quels sont nos droits, le propriétaire peut il annuler la promesse de location, a t'il le droit de vendre sans informer les futures locataires et surtout les agences immobilières. Merci de nous venir en aide.

Mariens · Accepted Answer

Bonjour, je me permets d'apporter une précision. 

Tout d'abord, une promesse de location existe sans aucun problème, elle n'a pas un régime particulier comme la promesse de vente, mais suit le régime commun des avant-contrats. 

Concernant la promesse, il semble qu'elle soit synallagmatique c'est à dire, que vous et le bailleur vous vous engagez à signer le contrat de location. Dès lors, il n'est plus possible pour l'agence de se désengager sans devoir des dommages intérêts. Elle ne peut pas non plus octroyer le bien à un tiers. 

La seule manière d'échapper à un tel engagement est que la promesse devienne caduque, avec l'expiration du délai fixé dans cette dernière, sans que soit fait l'acte prévu par cette dernière ( obtention d'une caution bancaire, etc).

Les deux internautes, se sont basés sur le régime d'une promesse unilatérale de contrat, où dans cette hypothèse, seulement vous, vous êtes engagés à louer le bien, et dans ce cas, l'agence est libre de tout acte.

Cordialement

angelsam · Answer

le propriétaire peut il annuler la promesse de location

Oui il peut l'annuler. Contrairement au contrat de location la promesse n'engage pas les 2 parties. Il n'est pas certain que vous ayez la maison.

De plus il n'a pas le droit d'exiger un paiement, et il ne faut surtout pas lui donner de chèque.

 a t'il le droit de vendre sans informer les futures locataires

Oui il peut le faire à partir du moment ou le bail reste valable, le problème c'est que vous n'avez pas de bail, si la vente se fait le nouveau propriétaire n'est pas obligé de vous louer la maison (ce n'est pas lui qui a fait la promesse)

lbigaret · Answer

Tout à fait en phase avec Angelsam.....une promesse de location n'existe tout simplement pas.

angelsam · Answer

Si ça existe, je viens de trouver ça:

https://www.adil34.org/fileadmin/Sites/ADIL_34/Notes_et_modeles/notes_de_l_ADIL/location/bail_redaction_acces_logement/LICEITE_PROMESSE_BAIL.pdf

lbigaret · Answer

Dont acte ! Il est plus logique et rapide de faire un bail avec une prise de possession des lieux décalée mais je note la licéité de la promesse.

bcy · Answer

Merci à vous tous et en particulier à Mariens pour son exellente explication. Donc si je récapitule bien, même si les bailleurs trouvaient un acheteur pour leur maison, ils sont dans l'obligation d'accorder notre bail de trois ans qui débute le 3 septembre 2012;
cdt

maylin27 · Answer

@bcy

Dans quelles conditions une promesse de bail est-elle valable ? 

N° 1994-01 / A jour au 23 septembre 2008
 
--------------------------------------------------------------------------------
En principe un logement d'habitation peut faire l'objet d'une promesse, soit de prendre, soit de donner, en location. Cette promesse de bail peut être unilatérale ou synallagmatique. Ce principe ne semble pas remis en cause par la loi du 6.7.89 qui ne réglemente, ni n'interdit, cette pratique. Cette légalité de principe ne doit pas faire oublier les conditions de validité nécessaires à ce type de contrat.
Pour être valable, il convient que les éléments essentiels du contrat soient fixés, détermination de la chose louée, prix du loyer, durée du bail...
Selon qu'elle est unilatérale ou synallagmatique, les effets de la promesse sont différents.  

La promesse unilatérale
 
Elle ne lie que son auteur, (le locataire, en pratique) jusqu'au moment où l'option sera levée par le bénéficiaire (le propriétaire) à moins qu'elle ne devienne caduque, faute d'avoir été levée dans le délai prévu. Bien que la JP n'ait, semble-t-il, jamais condamné ce type de convention, il convient de rappeler une recommandation 91-02 de la Commission des Clauses Abusives relatives aux contrats conclus entre professionnels et non professionnels qui recommande que : « dans les contrats proposés par les professionnels aux non-professionnels ou consommateurs, soient présumées abusives, les clauses ou combinaisons de clauses qui ont pour objet de subordonner l'exécution du contrat à la seule volonté du professionnel ou à un événement dépendant de sa volonté arbitraire » (sous réserve que, dans un modèle de contrat particulier, il ne soit pas établi qu'elles ne résultent pas d'un abus de puissance économique et n'entraînent pas un avantage excessif pour leur rédacteur).
 
Contrairement aux promesses unilatérales de vente, aucune formalité d'enregistrement n'est exigée pour les promesses de bail.

La promesse synallagmatique
 
Selon une jurisprudence constante, la promesse de bail vaut bail, lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix (Cass. Civ. III 20.5.92). Pour renoncer à la location le locataire doit donner congé en respectant un préavis. Cette promesse de bail peut être assortie de conditions. En l'absence de réalisation de la condition, la promesse de bail devient caduque, conformément au droit commun.

Versement de sommes
 
Le bailleur ne peut préalablement à l'établissement du contrat de location nue (ou d'une promesse de bail) demander au candidat à la location de produire un chèque de réservation (loi du 6.7.89 : art. 22-2 modifié par la loi Dalo du 5.3.07).
En dehors de la location nue, aucune disposition légale n'est prévue. Il est possible de prévoir que le retrait de la promesse se fera moyennant versement d'une somme d'argent. La qualification juridique de celle-ci est alors essentielle ; il peut s'agir d'un dédit qui est dans ce cas une indemnité versée en contrepartie d'un droit de rétractation. La faculté de dédit doit être cantonnée dans un certain délai. En matière de vente, la jurisprudence admet que le dédit n'est exigible que si l`échéance est dépassée et si le cocontractant défaillant a été mis en demeure.
Cela peut être des arrhes, dans ce cas si le bénéficiaire de la promesse n'accepte pas l'offre qui lui est faite, le double de la somme versée sera restitué au promettant.
Il peut s'agir d'une clause pénale dont le montant pourra être modifié par le juge. Cette somme peut être également qualifiée d'acompte sur le prix. Dans ce cs cela suppose qu'il y ait un début d'exécution du contrat de location, donc promesse synallagmatique de bail. La distinction entre dédit, arrhes, clause pénale, acompte est en pratique délicate, seul le juge, quels que soient les termes employés, peut rechercher la volonté des parties pour qualifier les sommes versées et définir les obligations qui en découlent en cas de non respect de la promesse.En présence d'un L'agent immobilier, celui-ci ne peut percevoir aucune somme, à titre de commission ou autre, avant que le contrat de location n'ait été effectivement conclu et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties (loi du 2.1.70 : art. 6).

Cordialement

bcy · Answer

Bonjour,

Détail très complet, merci à vous. Cette promesse de bail n'est pas assortis de conditions, celà voudrait t'il dire que l'on peut dans chacune des parties considérer que la promesse de location peut être caduque à tout moment sans préavis à donner? Et que par conséquent nous pourrions par simple courrier ou LR/RC leur notifier notre décision de rompre le contrat synallagmatique.
Cordialement

Mariens · Answer

Quelle à été la motivation qui vous a poussé à conclure une promesse et pas le bail directement?

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