Probleme de limite de terrain
philou
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philou -
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Bonjour, mes parents sont proprietaires depuis 1966 d'une maison+ un petit terrain cloturé depuis bien avant leur achat. le nouveau proprietaire du terrain derriere nous dit que l'on empiete de 1metre sur 25 metres. Que risque t'on ?? y'a t'il prescription trentenaire ??
cordialement
cordialement
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13 réponses
A mon sens, vous disposez d'une meilleure preuve que lui puisqu'il y a cette clôture présente depuis 1966. Ce signe de possession a une valeur supérieure au plan cadastral, les décisions des juges vont dans ce sens.
Si votre parcelle est sur une feuille cadastrale dite à section simple, avec une seule lettre (type A, B, C, ...) alors cela signifie que le plan cadastral a été fait entre 1807 et 1850 (avec les instruments et la précision de l'époque), il n'a pas été refait, cela limite déjà un peu l'importance qu'on pourrait lui accorder pour positionner la limite. Si votre parcelle est sur une section à double lettre (type AB, AC, BA,....) alors dans ce cas le cadastre a été refait et je vous conseille d'aller rechercher l'ancien cadastre aux archives de votre département et de le comparer avec l'actuel. Vous verrez que la position de la limite peut être différente et parfois mieux correspondre avec la réalité du terrain.
Cordialement
Si votre parcelle est sur une feuille cadastrale dite à section simple, avec une seule lettre (type A, B, C, ...) alors cela signifie que le plan cadastral a été fait entre 1807 et 1850 (avec les instruments et la précision de l'époque), il n'a pas été refait, cela limite déjà un peu l'importance qu'on pourrait lui accorder pour positionner la limite. Si votre parcelle est sur une section à double lettre (type AB, AC, BA,....) alors dans ce cas le cadastre a été refait et je vous conseille d'aller rechercher l'ancien cadastre aux archives de votre département et de le comparer avec l'actuel. Vous verrez que la position de la limite peut être différente et parfois mieux correspondre avec la réalité du terrain.
Cordialement
En fait, la maison+le terrain tout est en longueur. Avant derriere la maison il y avait un petit fossé sur 1m qui etait entretenu par mes parents et dans la continuité du fossé la cloture avec grillage qui depuis l'acquisition c'est a dire 1966 existe toujours . mon voisin a fait venir un geometre et celui-ci au vu de son plan cadastral a dit que l'on empietait de 1metre de largeur sur 25 metres de longueur. A ce jour, mon voisin ne m'a communiqué aucun document prouvant cette empietement. presciption ou pas ??
Merci beaucoup franchute40 pour toute ces reponses
cordialement
Merci beaucoup franchute40 pour toute ces reponses
cordialement
Merci de vos réponses,
Auriez-vous d'autres explications sur mon cas parce que je n'ai pas tout saisi concernant le texte sur la prescription acquisitive?
la prescription acquisitive est égale à la prescription trentenaire et à l'usucapion?
Quelles démarches devons nous faire aujourd'hui pour appliquer cette prescription?
En vous remerciant d'avance
Auriez-vous d'autres explications sur mon cas parce que je n'ai pas tout saisi concernant le texte sur la prescription acquisitive?
la prescription acquisitive est égale à la prescription trentenaire et à l'usucapion?
Quelles démarches devons nous faire aujourd'hui pour appliquer cette prescription?
En vous remerciant d'avance
Bonsoir ou bonjour, enfin peu importe,
Votre nouveau voisin, ne peut pas avoir plus de droits que ses propres vendeurs, ces dernières personnes (et tous les propriétaires successifs), n'ont pas agi, et ceci, depuis 1966...
En tout état de cause, la prescription acquisitive trentenaire est définitivement acquise (art. 2272 du code civil).
En plus, cerise sur le gâteau, dans l'acte de votre nouveau voisin, contestataire, il y a certainement une clause sous le chapitre "Charges et Conditions" spécifiant que l'acquéreur devra supporter ou bénéficier des erreurs éventuelles de superficie. Il s'agit d'une clause de style, certainement, mais parfaitement valable à l'exclusion des biens soumis au régime de la copropriété. Les erreurs de plans étant fréquentes, on rencontre toujours ce type de clause.
En matière de prescription, la bonne foi est toujours présumé, et c'est celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. (art. 2247 civ)
Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition (art. 2275 civ).
Dans votre cas, la prescription décennale suffit amplement.
D'ailleurs l'acquisition par prescription (art. 712 du c. civ) d'un bien foncier est opposable à tous et n'a donc pas être publiée aux hypothèques, (contrairement à une vente) Cass. 3° civ. 13-7-2005 n°03-20-392 : Bull. civ. III n°160). Par conséquent, les actions en bornage tendant exclusivement à la fixation de la ligne divisoire entre les fonds, elles ne peuvent pas avoir d'effet interruptif (Cass. 3° civ 13-3-2002 n°00-11.654 : Bull. civ n°67).
Salut citoyen, et n'en déplaise à Jean-Luc
Votre nouveau voisin, ne peut pas avoir plus de droits que ses propres vendeurs, ces dernières personnes (et tous les propriétaires successifs), n'ont pas agi, et ceci, depuis 1966...
En tout état de cause, la prescription acquisitive trentenaire est définitivement acquise (art. 2272 du code civil).
En plus, cerise sur le gâteau, dans l'acte de votre nouveau voisin, contestataire, il y a certainement une clause sous le chapitre "Charges et Conditions" spécifiant que l'acquéreur devra supporter ou bénéficier des erreurs éventuelles de superficie. Il s'agit d'une clause de style, certainement, mais parfaitement valable à l'exclusion des biens soumis au régime de la copropriété. Les erreurs de plans étant fréquentes, on rencontre toujours ce type de clause.
En matière de prescription, la bonne foi est toujours présumé, et c'est celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. (art. 2247 civ)
Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition (art. 2275 civ).
Dans votre cas, la prescription décennale suffit amplement.
D'ailleurs l'acquisition par prescription (art. 712 du c. civ) d'un bien foncier est opposable à tous et n'a donc pas être publiée aux hypothèques, (contrairement à une vente) Cass. 3° civ. 13-7-2005 n°03-20-392 : Bull. civ. III n°160). Par conséquent, les actions en bornage tendant exclusivement à la fixation de la ligne divisoire entre les fonds, elles ne peuvent pas avoir d'effet interruptif (Cass. 3° civ 13-3-2002 n°00-11.654 : Bull. civ n°67).
Salut citoyen, et n'en déplaise à Jean-Luc
ça existe à condition qu'il y ait juste titre, c'est à dire que l'on ait pas acquis du véritable propriétaire, ce qui n'a pas l'air d'être le cas. c'est le code civil et la cour de cassation qui le disent. Faîtes pas croire aux gens qu'ils bénéficient de cette prescription abrégée alors qu'ils ne semblent pas remplir les conditions....Le délai normal c'est 30 ans
Je connaissais l'intégrisme religieux, j'ignorais l'intégrisme juridique, si le propriétaire dispose d'un titre de propriété authentique, la bonne foi est présumée, les titres antérieurs à 1955, contenaient obligatoirement les abornements.
Bien entendu, le juste titre ne peut être invoqué par le possesseur, qui prétend être devenu propriétaire par l'usucapion abrégée, que s'il porte sur l'immeuble litigieux, (Cass.
3° civ, 29 oct. 1979 : JCP G 1980, IV, p.16), et non sur une autre parcelle, même si cela résulte du notaire, elle-même imputable à une erreur du cadastre, (Cass. 3° civ, 21 oct. 1975, inf rap. p. 17),
D'autre part, il faut surtout pas oublier ou l'escamoter dans votre brillante démonstration que le possesseur actuel peut ajouter à la durée de sa propre possesion celle de ses auteurs, qu'il s'agisse de transmission du bien à titre universel ou à titre particulier, (succession - donations - légataire), les différentes possession se cumulent s'ajoutent.....
Je précise que les erreurs du cadastre sont fréquentes surtout dans les tables de concordance entre l'ancien et le nouveau cadastre. La cour de cassation vient récemment d'insister sur ce fait, pour un même terrain, il y avait 4 plans de géomètres et tous différents........
Le corporatisme c'est bien, mais il faut savoir aussi savoir en sortir !
De plus, lorsque les conditions de l'usucapion ne sont pas remplies, la possession du défendeur dans l'action en revendication lui donne cependant un avantage, c'est de lui év iter d'avoir la charge de la preuve.
La possession, même récente, suffit donc à établir une présomption de propriété mais, en l'absence d'usucapiion, ce n'est pas une présomption irréfragable, mais seulement jusqu'à preuve contraire, (Cass. 3° civ, 3 mars 1976 : D. 1978, p. 253).
Hélas, malheureusement je n'ai pas eu le plaisir de vous avoir eu comme professeur de droit, même en première année de capacité de droit ou de gauche... ou de maladroit !
Bien entendu, le juste titre ne peut être invoqué par le possesseur, qui prétend être devenu propriétaire par l'usucapion abrégée, que s'il porte sur l'immeuble litigieux, (Cass.
3° civ, 29 oct. 1979 : JCP G 1980, IV, p.16), et non sur une autre parcelle, même si cela résulte du notaire, elle-même imputable à une erreur du cadastre, (Cass. 3° civ, 21 oct. 1975, inf rap. p. 17),
D'autre part, il faut surtout pas oublier ou l'escamoter dans votre brillante démonstration que le possesseur actuel peut ajouter à la durée de sa propre possesion celle de ses auteurs, qu'il s'agisse de transmission du bien à titre universel ou à titre particulier, (succession - donations - légataire), les différentes possession se cumulent s'ajoutent.....
Je précise que les erreurs du cadastre sont fréquentes surtout dans les tables de concordance entre l'ancien et le nouveau cadastre. La cour de cassation vient récemment d'insister sur ce fait, pour un même terrain, il y avait 4 plans de géomètres et tous différents........
Le corporatisme c'est bien, mais il faut savoir aussi savoir en sortir !
De plus, lorsque les conditions de l'usucapion ne sont pas remplies, la possession du défendeur dans l'action en revendication lui donne cependant un avantage, c'est de lui év iter d'avoir la charge de la preuve.
La possession, même récente, suffit donc à établir une présomption de propriété mais, en l'absence d'usucapiion, ce n'est pas une présomption irréfragable, mais seulement jusqu'à preuve contraire, (Cass. 3° civ, 3 mars 1976 : D. 1978, p. 253).
Hélas, malheureusement je n'ai pas eu le plaisir de vous avoir eu comme professeur de droit, même en première année de capacité de droit ou de gauche... ou de maladroit !
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Usucapion et prescription acquisitive, c'est en effet la même chose.
Prescription trentenaire, ça précise le délai : après trente ans, .... évidement ; dans certain cas c'est 10 ans.
Acquisitive parce que prescription ne signifie pas toujours changement de propriétaire.
Comment ?
- soit en engageant une demande en justice pour faire constater que celle-ci lui est acquise,
- soit en opposant à l'action en revendication engagée contre lui par le propriétaire réel, une fin de non recevoir tirée de la prescription.
Prescription trentenaire, ça précise le délai : après trente ans, .... évidement ; dans certain cas c'est 10 ans.
Acquisitive parce que prescription ne signifie pas toujours changement de propriétaire.
Comment ?
- soit en engageant une demande en justice pour faire constater que celle-ci lui est acquise,
- soit en opposant à l'action en revendication engagée contre lui par le propriétaire réel, une fin de non recevoir tirée de la prescription.
Oui, tout à fait, préciser que la prescription trentenaire c'est 30 ans, c'est une réponse qui change tout, d'ailleurs la prescription décennale c'est 10 ans, précision qui manquait,
Sauf si le propriétaire ou l'un des propriétaires est mineur, il y alors une suspension de la prescription, pendant la minorité, mais cette suspension profite à toute l'indivision, grâce au code napo, le premier, mais sans talonnette !
Acquisitive parce que acquisition, donc acquisition de la propriété, élémentaire mon cher Watson !
Sauf si le propriétaire ou l'un des propriétaires est mineur, il y alors une suspension de la prescription, pendant la minorité, mais cette suspension profite à toute l'indivision, grâce au code napo, le premier, mais sans talonnette !
Acquisitive parce que acquisition, donc acquisition de la propriété, élémentaire mon cher Watson !
Donc dans mon cas je peux avoir l'esprit tranquille si je comprends bien ?? cette affaire m'inquiete comme meme pour mes parents,merci pour toutes vos reponses ci-dessus celà m'aide
cordialement
cordialement
De quelle manière le voisin peut-il prouver que vous empiétez de 1,25 m? Sur quels documents se basent-ils (plan cadastral, titre de propriété, plan de bornage,....)? Qu'est qui lui permet de l'affirmer ?
Ne vous faîtes pas trop de souci car vous êtes protégé par votre possession si elle a été continue pendant plus de 30 ans, paisible, publique, non-équivoque et exercée à titre de propriétaire.
Pour faire reconnaître la prescription, après 30 ans, deux solutions : la première, à l'amiable, votre voisin reconnaît que vous avez prescrit, il vous faut passer devant le notaire car transfert de propriété. Sinon il me semble que seul un juge du TGI pourra reconnaître que vous avez effectivement prescrit.
Cordialement
Ne vous faîtes pas trop de souci car vous êtes protégé par votre possession si elle a été continue pendant plus de 30 ans, paisible, publique, non-équivoque et exercée à titre de propriétaire.
Pour faire reconnaître la prescription, après 30 ans, deux solutions : la première, à l'amiable, votre voisin reconnaît que vous avez prescrit, il vous faut passer devant le notaire car transfert de propriété. Sinon il me semble que seul un juge du TGI pourra reconnaître que vous avez effectivement prescrit.
Cordialement
Une derniere question, courant avril mes parents mon fait donation de cette proprieté. sachant que mes parents en garde l'usufruit, la prescrition trentenaire est-elle toujours applicable ?? est-ce que cela change le probleme ou pas ??
merci encore
merci encore
Oui, cela est toujours applicable et non, cela ne change pas le problème car vous bénéficiez de l'article 2265 du code civil :
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.
Dans votre cas, l'auteur dont parle l'article ce sont vos parents.
Cordialement
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.
Dans votre cas, l'auteur dont parle l'article ce sont vos parents.
Cordialement
Excusez-moi mais je ne comprends pas la phrase oui et non :
Oui, cela est toujours applicable et non
Merci
Oui, cela est toujours applicable et non
Merci
Bonjour,
je voulais savoir, en prenant compte toujours de la date d'acquisition de la propriete de mes parents depuis 1966, et ayant occuper leur terrain (qui est cloturé depuis plus de quarante voir cinquante ans) depuis .un agrandissement a ete fait sur ce meme terrain depuis maintenant 17 ans. la prescription trentenaire ou l'usucapion est elle toujours valable ?? sachant que mon voisin qui a acheter ce terrain dernierrement dans l'etat donc sans bornage de notre coté , dit que l'on empiete de 1m sur 25m sur son terrain.
puis je etre inquieté ? la prescription est elle valable pour aussi l'agrandissement qui est dans le terrain cloturé depuis 1966 .
merci beaucoup pour vos reponses.
je voulais savoir, en prenant compte toujours de la date d'acquisition de la propriete de mes parents depuis 1966, et ayant occuper leur terrain (qui est cloturé depuis plus de quarante voir cinquante ans) depuis .un agrandissement a ete fait sur ce meme terrain depuis maintenant 17 ans. la prescription trentenaire ou l'usucapion est elle toujours valable ?? sachant que mon voisin qui a acheter ce terrain dernierrement dans l'etat donc sans bornage de notre coté , dit que l'on empiete de 1m sur 25m sur son terrain.
puis je etre inquieté ? la prescription est elle valable pour aussi l'agrandissement qui est dans le terrain cloturé depuis 1966 .
merci beaucoup pour vos reponses.
pouvez-vous m'aider s'il vous plait, je suis dans l'embarras avec ce voisin,FRANCHUT40 si tu es là? ou d'autre bien sur
un grand merçi
un grand merçi
Bonjour,
Bien sur qu'il y a prescription acquisitive :
La prescription acquisitive ne s'applique pas automatiquement, le possesseur doit revendiquer son droit, soit en engageant une demande en justice pour faire constater que celle-ci lui est acquise, soit en opposant à l'action en revendication engagée contre lui par le propriétaire réel, une fin de non recevoir tirée de la prescription.
Lorsque la prescription est acquise, elle produit un effet rétroactif, c'est-à-dire que le propriétaire est considéré comme tel depuis le jour où il a occupé le bien. Aussi, si une vente est réalisée alors qu'un tiers, en possession du bien fait jouer la prescription acquisitive, la vente est nulle.
Si un bien est acquis par prescription acquisitive durant le mariage alors que la possession avait commencé avant cet événement, ce bien est considéré comme un bien propre.
Bien sur qu'il y a prescription acquisitive :
La prescription acquisitive ne s'applique pas automatiquement, le possesseur doit revendiquer son droit, soit en engageant une demande en justice pour faire constater que celle-ci lui est acquise, soit en opposant à l'action en revendication engagée contre lui par le propriétaire réel, une fin de non recevoir tirée de la prescription.
Lorsque la prescription est acquise, elle produit un effet rétroactif, c'est-à-dire que le propriétaire est considéré comme tel depuis le jour où il a occupé le bien. Aussi, si une vente est réalisée alors qu'un tiers, en possession du bien fait jouer la prescription acquisitive, la vente est nulle.
Si un bien est acquis par prescription acquisitive durant le mariage alors que la possession avait commencé avant cet événement, ce bien est considéré comme un bien propre.
D'où l'intérêt, lorsque on achète une maison avec terrain, d'exiger, si les limites cadastrales sont incertaines, du vendeur de faire procéder à un bornage contradictoire pour définir précisément la consistance du bien vendu. Il n'y a aucune obligation à cela certes et les Notaires ne le conseillent pas toujours à leurs clients, ce qui est, dans certaines situations, dommage car suscite ensuite des litiges entre nouveaux voisins et crée un climat difficile.
La législation juridique et financière évolue en permanence...