résiliation de bail avant entrée ds les lieux

Question

Bonjour,  

Je suis propriétaire d'un appartement sur Bordeaux, appartement acheté en VEFA. 

J'ai signé un bail non meublé classique avec un locataire le 2 septembre après avoir fait une visite de l'appartement en cours de finition, avec une date d'effet au 1er novembre. J'ai reçu et encaissé la caution (2 loyers) ainsi que le loyer du mois de novembre. 

L'appartement n'étant pas achevé au 1er novembre, nous avons convenu d'un commun accord par téléphone autour du 15 octobre que nous reportions la date d'entrée au 1er Décembre et que le loyer versé servirait pour le mois de décembre. Rien d'écrit cependant. 

Je reçois le 25 Novembre en RAR une lettre de ce locataire me disant que le bail est caduque puisque je n'ai pas respecté mes engagements et que la personne n'habite pas dans les lieux. 

Il me demande de lui restituer la caution (2 loyers) et le loyer versé dans les + brefs délais. 

Ma question est simple : le locataire est-il soumis à un préavis dans ce cas ? 

En effet, je me retrouve maintenant avec un appartement à louer alors que je pensais que tout était fait et que nous avions convenu finalement de faire l'état des lieux et la remise des lieux le 1er décembre.

Merci pour toute réponse éventuelle, même partielle ou piste de recherche.
Salutations,

angelsam · Answer

La caution (qui est un mauvais terme d'ailleurs, on dit dépôt de garantie) n'est pas de 2 loyers mais d'un seul, il est strictement interdit de demander plus.
Sauf en cas de convention avec l'état de type PLS.

le locataire est-il soumis à un préavis dans ce cas ?

Normalement oui (3 mois) sauf que vous avez tout fait de travers ("caution" illégale, logement non mis à disposition, aucun écrit de votre accord) à tel point qu'il vaut mieux avoir une lettre signée de sa part pour tout arrêter.

feloxe · Answer

Bonjour,

Déja depuis 2008,le dépot de garantie n'est plus que de un mois et le noter dans le bail est une clause abusive punissable par un tribunal..
Le logement n'étant pas dispo a la date prévue vous deviez loger a vos frais votre locataire.
Le mieux est de rembourser au plus vite votre locataire,qui pourrait vous trainer en justice

charlie02 · Answer

Ok, compris, merci de la clarté de vos réponse et de votre rapidité, c'est ce que je vais faire. Je ne comprends pas pourquoi le locataire a attendu le 25 novembre pour envoyer sa lettre. Je pense qu'il a profiter de cette faute de ma part pour pouvoir chercher autre chose et se désister au dernier moment, sinon, il aurait envoyé sa lettre le 2 novembre (juste après la non remise des clés) et non pas le 25.

Autre question, concernant le dépôt de garantie et la loi du 8 février: Compte tenu des dossiers qui me sont remis par les locataires n'ayant jamais 3x le montant du loyer en revenus net, je ne peux pas souscrir à l'assurance loyers impayés. Demander 2 mois de dépôt est donc une sécurité supplémentaire en cas d'impayé.

Est ce qu'une mention de ce type dans le bail peut être dangereuse :

"Malgré la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, il a été convenu entre le parties que le dépôt de garantie serait de 2 loyers soit XX €."

Merci par avance.

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