Reduction de loyer suite travaux

Bonjour,
J'ai mis en location en décembre 2009 un appartement de 130 m2 en region parisenne avec jardin , dans un résidence construite en 2001.Suite à procédure (qui a été gagnéé) contre le constructeur pour mauvais drainage du terrain, l'assemblée générale des coproprétaires a décidé de travaux pour redrainer le terrain, ce qui a entrainé depuis fin mai des tranchées profondes dans les jardins, et donc des nuisances pour le locataire de non jouissance du jardin, mais aussi de bruit, d'inconfort (parois de bois mises sur baies vitrées jusque mi hauteur). Par contre pas de travaux dans le logement lui meme. Ces gros travaux ont duré 3 mois. Depuis, le terrain a été remblayé mais les travaux ne sont pas complètement achevés : ils doivent encore apporter de la terre, refaire du dallage et replanter.
J'ai accordé à mon locataire pendant les 3ers mois une réduction de loyer de 35%.
A partir du 4e mois, je lui ai proposé une réduction moindre, équivalente à 18% : ce qu'il a refusé sous prétexte que les travaux sont toujours en cours avec le souhait de maintenir la reduction de 35% , alors même que les nuisances sont beaucoup plus faibles. Et il m'a envoyé son cheque sur ces bases. A noter que suite gain de la procédure contre constructeur, le dédommagement des propriétaires avec jardin a été fixé à un niveau équivalent à environ 5% du prix du loyer
Que dois je faire face a cette situation : lui envoyer un recommandé en lui demandant de payer comme convenu contracuellement son loyer, faire appel a un avocat, saisir le tribunal ?
Merci d'avance de vos conseils