Clause suspensive changement d'usage

Bonjour,

Mon amie et moi sommes sensés signer un compromis de vente ce samedi pour un bien un peu particulier.
Une maison 1930 construite sur 150 m² de terrain avec un bâtiment principal de 45 m² environ puis un garage transformé par les actuels propriétaires en habitation (salon), pour lequel aucune demande de changement d'usage n'a été demandé à la mairie
Dans les plans que nous a remis l'agence, ce garage transformé est compté dans les mètres carrés habitables....
Plusieurs questions m'amènent à vous sur ce sujet:

Est ce normal de compter la partie garage non déclarée dans les mètres carrés sur le compromis ?
Puis je comme je le souhaite introduire dans le compromis une clause suspensive relative au changement d'usage du garage ?
Le cas échéant, comment la rédiger ?

De l'amiante dans l'isolation de la toiture a été détecté, quel problème cela pose en cas d'extension ou de travaux sur la bâtisse ?

L'agence nous propose un formulaire tissot 766 pour rédiger le compromis

Avez vous des conseils sur ce formulaire ? A t-il réellement valeur de compromis ? A quoi faut t-il faire particulièrement attention avant sa signature ?

Merci par avance pour vos réponses à mes nombreuses questions :)
Thomas