Abus de minorité dans une SCI

Question

Bonjour, 
Avec un ami et mon papa nous avons créer une SCI. L'ami a décidé de céder ses parts à mon papa et fait toutes les formalités nécessaires (AGE, enregistrement greffe et CDI) mais nous avons omis d'enregistré les statuts modifiés suite à cette cession. Suite à cette cession de parts la  SCI a acquit 2 terrains par le biais d'un prêt immobilier qui est soldé à ce jour par l'assurance décès. Mon papa est malheureusement décédé il y a un an et il en était le gérant. Je suis donc détentrice de 9 parts sur 20 seule et nous sommes 3 héritiers pour les 11 parts en indivision (belle-mère 3 parts, ma soeur 4 parts et moi 4 parts : la répartition des parts pour les votes a fait l'objet d'une convention amiable devant le notaire en charge de la succession). 
Jusque là tout va bien sauf que ma soeur bloque les votes en AGE (convocation faite mais son avocat qui était présent nous indiquait qu'il n'y avait pas lieu de voter car la cession de parts n'avait pas fait l'objet d'une publicité) pour nommer le nouveau gérant, mise à jour des statuts suite à la cession de parts ultérieure, enregistrement du décès du gérant et modification des statuts (concernant le nom du nouveau gérant). 
Elle souhaite s'approprier la moitié du patrimoine de la SCI sans payer une soulte. Si nous n'accedons pas à sa demande elle m'informe par le biais de nombreux mails qu'elle bloquerait la situation et que les biens se dégraderont et qu'elle refusera de faire quoi que ce soit.
Question : pensez-vous que l'abus de minorité est manifeste dans cette situation? Ma soeur a déjà un avocat et moi j'ai été obligée d'en prendre un en catastrophe pour ne pas me faire avoir.
Je ne suis pas contre de lui céder du terrain mais par une contrepartie financière (soulte). A priori son avocat avait commencé à faire cette proposition mais ma soeur ne l'entend pas de cette oreille estimant qu'il y aura des travaux à faire pour exploiter le bien.
En attendant j'ai de potentiels acquéreurs qui attendent que la situation se dénoue.
Merci de votre aide.

lucini · Answer

Pouvez-vous préciser clairement la répartition du capital de la SCI et en particulier préciser les parts que détient votre soeur opposante.

Avec le décès de votre père, gérant statutaire il n'y avait plus de gérant

Qui a convoqué cette AGE ?

L'AGE s'est tenue quand ?

Que prévoit la convention d'indivision ?

La succession est elle achevée ?.

Cordialement

lucini · Answer

Tout comme l'abus de majorité, la tyrannie des minoritaires peut être tout aussi nuisible que celle qui peut provenir des majoritaires pour la vie d'une société.

 L'abus de minorité est une notion toute en nuances.

Dans une SCI, le fait, pour des associés ou des membres minoritaires de prendre des décisions dans le but exclusif ou principal de privilégier leurs intérêts au détriment des majoritaires.

Pour la Cour de Cassation, un minoritaire commet un abus si son "attitude est contraire à l'intérêt général de la société dans la mesure où il interdit la réalisation d'une opération essentielle pour celle-ci, et dans l'unique dessein de favoriser ses propres intérêts au détriment de l'ensemble des autres associés".

Pour qu'il y est abus de minorité, il faut la réunion de ces deux conditions : 
1- l'opération envisagée est essentielles pour la société 
2 -l'opposition des minoritaires est contraire à l'intérêt social. 


A vous lire

Cordialement

Bibou · Answer

Bonjour,
A priori d'après vos dires nous sommes bien dans l'abus de minorité :
"Opération envisagée est essentielle pour la société" : nous n'avons plus de gérant.
"opposition des minoraitaires est contraire à l'intérêt social" : sans gérant une SCI risque d'être dissoute et aucune opération ne peut être faite (travaux d'entretien) et donc dégradations des biens immobiliers et perte de valeur...
Merci

lucini · Answer

La motivation de l'opposante est évidente et facile à démontrer remplit les conditions énoncées par la jurisprudence.

L'omission d'enregistrer les statuts modifiés suite à cette cession remonte à quand ?

Date ?

Les actions en nullité de la société ou d'actes et délibérations postérieurs à sa constitution se prescrivent par trois ans à compter du jour où la nullité est encourue (c. civ. art. 1844-14) ;


A l'issue d'une cession de parts sociales, faire une AGE,  il convient de modifier les statuts pour les mettre à jour, et accomplir des formalités de publication légale.

Une régularisation administrative est toujours possible.


Ce qui surpenant l'opposante n'a pas engager d'action en nullité de l'AGE, aujourd'hui son opposition n'est qu'une forme de chantage ... financier à son profit personnel au détriment de l'intérêt collectif


Elle exploite une insuffisante administrative dans l'accomplissement des formalités obligatoires de la cession de parts, en revanche elle ne conteste pas l'acquisition des 2 terrains achetés par la SCI après la cession de parts.


Cordialement

lucini · Answer

Ok pour ces précisions complémentaires.

La répartition capital de la SCI est donc

Vous même en part en propre  9 parts = 45%

Parts en Indivision 11 parts

Vous même             4 parts = 20%
Votre belle-mère      3 parts = 15%
Votre soeur             4 parts = 20 %

Nombre total de parts de la SCI 20 parts

Vos droits 45 % + 20 % = 65 %
Votre belle-mère 15%

Droits de votre soeur 20% dans les statuts ( minoritaire opposante)

Compte tenu de la répartition du capital dans la SCI votre soueur ne peut pas revendiquer 50% du patrimoine de la SCI en détenant seulement 20% en indivision.

Ses droits pécuniaires sont de l'ordre de 20 000 € et non de  100 000 €

Ne vous laissez pas faire

Que prévoit la convention d'indivision au niveau des votes ?
Est elle signée de votre soeur ?

La SCI est dépourvu de syndic faute de vote en AG.

Pour toutes les sociétés   le Code civil (art. 1844 al. 2) prévoit que, lorsqu'une part sociale est indivise, les indivisaires sont représentés par un mandataire unique. 
Celui-ci peut être l'un des coindivisaire de la part indivise ou être choisi en dehors d'eux. 

En cas de désaccord, ce qui est le cas le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent. 

Cette demande doit être adressée au président du tribunal de commerce statuant en référé. Mais, comme pour l'usufruit, les statuts peuvent déroger à ces règles en prévoyant eux-mêmes les critères de choix du mandataire chargé de représenter les indivisaires.
Exemple : les statuts peuvent prévoir que le mandataire sera choisi parmi les associés non-indivisaires

Que prévoit vos statuts à ce sujet ?

Comment vote votre belle-mère vous soutient elle , pouvez compter sur un vote favorable à vos attentes ?

La première demande est de désigner un représentant de l'indivision faute de quoi aucune décision ne pourra être prise.


Pour l'absence de gérant je vous indiquerai les formalités à accomplir.

Cordialement

lucini · Answer

Une assemblée générale de mi avril 2011 de la SCI est une réunion à caractère fermé, votre soeur ne pouvait pas venir avec son avocat.

Il fallait le reconduire et pas autoriser sa présence. ( regarder les statuts)

Le litige principal vient que l'avocat conteste  la légalité des 9 parts détenues en propre.

La propriété de ces 9 parts a quelle origine (succession , achats ?). expliquez 

Ensuite la convention de vote sur les parts en indivision a volé en éclats 


A votre place je rédigerai un Procès verbal de cette AGE en dépit le l'obstruction car il faut acter l'opposition de votre soeur.

Il faire le rédiger avec beaucoup d'attention cela démontrera le blocage de la SCI

Depuis le décès de votre père qui paie les charges  notamment la taxe foncière et selon quelle répartition ?

La comptabilité de la SCI est-elle à jour .

La position de votre belle-mère est très importante car pour les 11 parts en indivision elle peut bascluer de l'une à l'autre.

C'est l'indivision qui détient la majorité .

Cordialement

Bibou0304 · Answer

Un grand merci à toutes ces réponses qui me permettent de mieux axer ma défense contre ma soeur et son avocat !
Maintenant je sais que j'ai une piste sérieuse pour lui faire comprendre que je ne souhaite plus m'amuser et que je ferai le nécessaire pour la survie de cette SCI créee par mon Papa et continuer d'honorer sa mémoire contrairement à ma soeur....
Vraiment merci de votre aide !!!

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