Droits du locataire et de l'agent immobilier

Bonjour,
plusieurs questions en tant que propriétaire
je loue 1 appartement par l'intermédiaire d'agences immobilières pour éviter tout problème depuis 10ans tout allait très bien jusqu'en Août2010 ,après l'arrêt de gérance par1 agence
qui ne respectait plus ses dates de paiement
Nous avon décidé ensemble avec ma locataire de ne plus passer par 1 agence puis cette personne est revenue sur ses idées et m'a proposé 1 nouvelle agence que j'ai tout de suite acceptée , mais là les problèmes sont apparus .Entre l'arrêt de gérance par la précédent agence et la prise de relais par la nouvelle 2 mois sont restés sans bailleur professionnel
J'aurais plusieurs questions à vous poser concernant les droits et devoirs du locataire et de l'agent immobil pro

Concernant l'Agent immobilier:

à la prise de gérance d'1 location en cours , 1 nouvel êtat des lieux doit-il être
établi par l'agence qui prend le relais de la location d'1 appappart loué en non meublé ?
pour le bail ou le mandat doit-il comme d'habitude être obligatoirement de 3ans minimum ?

quelques travaux étaient demandés par la locataires,d'après l'agence , travaux pour lesquels 1 seul devis m'a été fournis je lui en ai donc demandé 1 second et surtout demandé de n'effectuer aucune réparation ds l'appartement tant que les 2 impayés de loyers (pour les 2 mois sans agence)n'avaient pas été régularisés , ce dont l'agence n'a pas tenu compte , non seulement elle a fait faire ces travaux malgré mes refus (pire 3 interventions de la même société en 2 mois) et en a déduit le total du seul loyer qu'elle aurait touché en me demandant même de payer la différence vu que le total de ces travaux était supérieur au loyer
L'agence avait-elle ce droit ?
Faire réaliser des travaux malgré le refus,sans en informer le propriétaire,
et
directement en déduire le montant du loyer censé être reversé au propriétaire,sans même fournir de facture

Concernant le locataire ;
Non seulement pour les 2 mois sans agence , rien ne m'a été payé de sa part , alors qu'il indique l'avoir fait 1 fois par chèque , 1 fois par virement ,
après en avoir déduit là aussi des travaux qu'il aurait fait faire , sans même m'en parler,ni m'en demander l'autorisation ,
et malgré mes demandes de justificatif , vu que je n'ai rien perçu,
aucune réponse de cette personne
1Locataire a-t-il le droit de faire des travaux de cette façon ?
De refuser de payer des loyers ?
ou de refuser de fournir des justificatis de paiements de loyers si le propriétaire qui n'a rien reçu lui demande cette simple vérification ?

Excusez-moi pour ce roman , mais entre la locataire que je n'ose pas contacter , vu qu'une agence est censé le faire pour moi et gérer cette location et l'gence qui ne me parait pas être des + claires et nettes côté respect des lois je suis un peu perdue et surtout je ne sais pas à qui je peux demander des indications sur ce que je peux faire que ce soit envers cette agence ou envers la locataire .

Merci d'avance pour votre aide ou quelques indications qui me seraient bien utiles, sincèrement