Début du droit de préemption
Résolu
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jaqot
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16 avril 2011 à 17:15
16 avril 2011 à 17:15
bonjour ,
Si le congé est notifié pour vente, le locataire a la priorité pour acheter le logement qu'il occupe. Le congé vaut en effet offre de vente. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois. S'il accepte l'offre de vente, le locataire a deux mois pour réaliser la vente et quatre s'il fait un emprunt. S'il ne respecte pas ces délais ou n'accepte pas l'offre, il doit quitter le logement au plus tard à expiration du bail.
Si le congé est notifié pour vente, le locataire a la priorité pour acheter le logement qu'il occupe. Le congé vaut en effet offre de vente. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois. S'il accepte l'offre de vente, le locataire a deux mois pour réaliser la vente et quatre s'il fait un emprunt. S'il ne respecte pas ces délais ou n'accepte pas l'offre, il doit quitter le logement au plus tard à expiration du bail.
Utilisateur anonyme
16 avril 2011 à 23:02
16 avril 2011 à 23:02
Bonjour ,
Merci Jaqot pour votre réponse mais ma question ne concernait pas les modalités mêmes du congé pour vente .
J'aurais aimé savoir si le fait d'indiquer aux locataires que le droit de préemption commençait dès réception de l'avis de congé ( et non pas dès le début du préavis légal de six mois ) était cause de nullité du dit congé pour vente . En effet , à supposer que le congé soit délivré 7 mois par exemple avant la date de renouvellement du bail , indiquer que le droit de préemption commence 7 mois et non 6 avant la fin du bail réduit ce droit de préemption et donc le temps qu'a le locataire pour étudier l'offre , lui causant ainsi un préjudice.
Pouvez-vous me répondre ? Par avance jevous remercie .
Merci Jaqot pour votre réponse mais ma question ne concernait pas les modalités mêmes du congé pour vente .
J'aurais aimé savoir si le fait d'indiquer aux locataires que le droit de préemption commençait dès réception de l'avis de congé ( et non pas dès le début du préavis légal de six mois ) était cause de nullité du dit congé pour vente . En effet , à supposer que le congé soit délivré 7 mois par exemple avant la date de renouvellement du bail , indiquer que le droit de préemption commence 7 mois et non 6 avant la fin du bail réduit ce droit de préemption et donc le temps qu'a le locataire pour étudier l'offre , lui causant ainsi un préjudice.
Pouvez-vous me répondre ? Par avance jevous remercie .
jaqot
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19 avril 2011 à 11:30
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bonjour , téléphonez à l ADIL ou ANIL , et venez nous dire la suite ce serait sympa et au moins on aura la réponse
Merci Jaqot . J'espère ne pas vous avoir froissé en insistant . Il m'est impossible de téléphoner à l'ADIL ou à l'ANIL mais je vais leur écrire ; je dois bien trouver leur adresse sur Internet . Je suis persuadé que ce paragraphe vaut cause de nullité mais je ne trouve pas LA jurisprudence ? Par contre , je sais que des congés pour vendre ont été annulés pour cause de préjudice subi par les locataires ; or le fait de réduire ainsi leur délai de réflexion pour user ou non de leur droit de préemption leur cause un préjudice , c'est certain . ...simplement , je ne veux pas être moi-même la jurisprudence pour ce cas !! :)) Je ne manquerai pas de vous tenir au courant . (J'ai quand même beaucoup de mal à comprendre comment un mandataire ayant pignon sur rue peut proposer à son mandant d'envoyer une telle lettre de congé alors que sa responsabilité est engagée.........)
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jaqot
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19 avril 2011 à 12:44
19 avril 2011 à 12:44
de rien , et merci de vouloir nous donner la réponse , c est vrai que la je ne connais pas et comme aucun autre membre n est venu répondre , c est que personne ne doit avoir la réponse , bonne journée
cordialement
cordialement
Utilisateur anonyme
Modifié par mimi421 le 25/04/2011 à 02:19
Modifié par mimi421 le 25/04/2011 à 02:19
Bonjour ,
En réponse à ma question , on me rappelle les alinéas 1 à 5 de l'article 15 précisant que cet article est strictement interprété par les juges en cas de litige: ainsi les conditions de forme et de fonds existent pour un congé pour vente donné par le propriétaire ,et ce à peine de nullité du congé.
Partant de ces informations , il est facile d'en déduire que la mention ajoutée que je cite , non conforme au fond de la loi , entraîne de facto la nullité du congé pour vente .
De plus , j'ai retrouvé ces jurisprudences :
1° - Cour d'Appel de PARIS, arrêt du 16 février 1989. Loyer et copropriété 1989, n° 267
( Le délai de préavis de 6 mois peut être donné par anticipation mais est de nature à "abuser le locataire sur l'exercice de son droit de préemption" )
Il convient donc d'éviter la remise du congé trop longtemps à l'avance .
2° - Un arrêt de la Cour d'Appel de PARIS - 6ème ch B. précise par ailleurs que les délais doivent être calculés "par un compte à rebours à compter de la date d'expiration du contrat".
Ainsi , cette mention que je cite dans mon sujet ,indiquant que le droit de préemption des locataires court sur une période antérieure aux six mois de préavis , clairement mentionné dans la loi , cause préjudice aux locataires , est non conforme à la loi et entraîne la nullité du congé .
En espérant avoir éclairci ce point , je vous remercie d'avoir porté attention à mon sujet .
Cordialement
En réponse à ma question , on me rappelle les alinéas 1 à 5 de l'article 15 précisant que cet article est strictement interprété par les juges en cas de litige: ainsi les conditions de forme et de fonds existent pour un congé pour vente donné par le propriétaire ,et ce à peine de nullité du congé.
Partant de ces informations , il est facile d'en déduire que la mention ajoutée que je cite , non conforme au fond de la loi , entraîne de facto la nullité du congé pour vente .
De plus , j'ai retrouvé ces jurisprudences :
1° - Cour d'Appel de PARIS, arrêt du 16 février 1989. Loyer et copropriété 1989, n° 267
( Le délai de préavis de 6 mois peut être donné par anticipation mais est de nature à "abuser le locataire sur l'exercice de son droit de préemption" )
Il convient donc d'éviter la remise du congé trop longtemps à l'avance .
2° - Un arrêt de la Cour d'Appel de PARIS - 6ème ch B. précise par ailleurs que les délais doivent être calculés "par un compte à rebours à compter de la date d'expiration du contrat".
Ainsi , cette mention que je cite dans mon sujet ,indiquant que le droit de préemption des locataires court sur une période antérieure aux six mois de préavis , clairement mentionné dans la loi , cause préjudice aux locataires , est non conforme à la loi et entraîne la nullité du congé .
En espérant avoir éclairci ce point , je vous remercie d'avoir porté attention à mon sujet .
Cordialement
Bonjour
Ce que dit la loi
http://vosdroits.service-public.fr/F929.xhtml
Extrait:A compter de la date de réception du congé pour vente, le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter. Le locataire doit alors quitter le logement à la fin du bail.
Ce que dit la loi
http://vosdroits.service-public.fr/F929.xhtml
Extrait:A compter de la date de réception du congé pour vente, le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter. Le locataire doit alors quitter le logement à la fin du bail.
Bonjour ,
Merci Marmenard de participer au sujet.
Mais je suis désolé : je ne suis pas du tout d'accord avec ce que vous écrivez.
.
La loi dit , je cite article 15-2 de la Loi n° 89-42 du 6 juillet 1989 Modifié par Loi n°2006-685 du 13 Juin 2006 ( JORF 14 Juin 2006 ): " Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis".
Par ailleurs la loi dit , je cite "Le délai de préavis applicable au congé est ..... de six mois lorsqu'il émane du propriétaire"
Par ailleurs,l'arrêt de la Cour d'Appel de PARIS - 6ème ch B. précise que les délais doivent être calculés "par un compte à rebours à compter de la date d'expiration du contrat"
Le droit de préemption court donc pendant le sixième et le cinquième mois du préavis avant l'échéance du bail même si la lettre de congé est remise au locataire 8 mois par exemple avant l'échéance du bail.
L'extrait que vous citez n'est pas le texte de loi mais une simplification du texte de loi ne correspondant pas à ceque dit la loi .
Cordialement.
Merci Marmenard de participer au sujet.
Mais je suis désolé : je ne suis pas du tout d'accord avec ce que vous écrivez.
.
La loi dit , je cite article 15-2 de la Loi n° 89-42 du 6 juillet 1989 Modifié par Loi n°2006-685 du 13 Juin 2006 ( JORF 14 Juin 2006 ): " Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis".
Par ailleurs la loi dit , je cite "Le délai de préavis applicable au congé est ..... de six mois lorsqu'il émane du propriétaire"
Par ailleurs,l'arrêt de la Cour d'Appel de PARIS - 6ème ch B. précise que les délais doivent être calculés "par un compte à rebours à compter de la date d'expiration du contrat"
Le droit de préemption court donc pendant le sixième et le cinquième mois du préavis avant l'échéance du bail même si la lettre de congé est remise au locataire 8 mois par exemple avant l'échéance du bail.
L'extrait que vous citez n'est pas le texte de loi mais une simplification du texte de loi ne correspondant pas à ceque dit la loi .
Cordialement.
jaqot
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25 avril 2011 à 11:01
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bonjour , oui ok !! mais la c est jouer sur les mots et si vous allez quelques fois voir ce qui se passe dans un tribunal , et bien moi je vous dis que c est au bon vouloir du juge !!
Bonjour Jaqot ,
Je ne sais pas si c'est à moi que vous parlez ou à Marmenard !
Si c'est à moi ,votre intervention m'étonne.
Sur quoi vous basez-vous pour dire que je joue sur les mots à partir du moment où je cite les termes exacts de l'article de loi et donne des jurisprudences ?
Quant à l'appréciation du juge , elle est d'autant plus importante dans les décisisons rendues que vous ouvrez vous-même une brèche .( Il s'agit d'un "vous" général bien sûr)
Légifrance se présente comme un site du droit simplifié ( quelque chose comme cela ) , je trouve que les simplifications qu'on y trouve sont dangereuses
Cordialement
Je ne sais pas si c'est à moi que vous parlez ou à Marmenard !
Si c'est à moi ,votre intervention m'étonne.
Sur quoi vous basez-vous pour dire que je joue sur les mots à partir du moment où je cite les termes exacts de l'article de loi et donne des jurisprudences ?
Quant à l'appréciation du juge , elle est d'autant plus importante dans les décisisons rendues que vous ouvrez vous-même une brèche .( Il s'agit d'un "vous" général bien sûr)
Légifrance se présente comme un site du droit simplifié ( quelque chose comme cela ) , je trouve que les simplifications qu'on y trouve sont dangereuses
Cordialement
Utilisateur anonyme
Modifié par mimi421 le 25/04/2011 à 12:24
Modifié par mimi421 le 25/04/2011 à 12:24
Bonjour ,
En cas de vente du bien occupé , il n'y a pas congé mais simplement offre de vente ; le locataire a alors la possibilité de se porter acquéreur dans les deux mois de la réception de l'offre .
Dans ce cas ,il n'y a pas congé donc pas de délai de préavis .
Mais ceci est un autre débat.
En cas de vente du bien occupé , il n'y a pas congé mais simplement offre de vente ; le locataire a alors la possibilité de se porter acquéreur dans les deux mois de la réception de l'offre .
Dans ce cas ,il n'y a pas congé donc pas de délai de préavis .
Mais ceci est un autre débat.
lbigaret
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25 avril 2011 à 19:14
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Mimi, vous avez reçu un congé pour vente. Dans le cadre de la loi de 89 le vous avez un droit de préemption et le bailleur doit vous proposer un prix.
lbigaret
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Le délai de réponse démarre à partir du début du préavis légal soit entre -6 et -4 mois. La jurisprudence s'est prononcée à ce sujet.
Bonjour et merci Ibigaret pour votre réponse .
Non pas parce qu'elle va dans le sens de ma propre réponse mais parce qu'elle éclaire les personnes qui peuvent venir sur ce forum pour trouver une réponse à cette question.
Merci aussi à Jaqot et à Marmenard dont l'aide a été constructive.
.
Cordialement ..
Non pas parce qu'elle va dans le sens de ma propre réponse mais parce qu'elle éclaire les personnes qui peuvent venir sur ce forum pour trouver une réponse à cette question.
Merci aussi à Jaqot et à Marmenard dont l'aide a été constructive.
.
Cordialement ..
Bonjour,
Je relance le sujet car je me trouve actuellement dans cette situation. En effet, mon propriétaire m'a notifié un congé pour vendre par acte d'huissier 8 mois à l'avance. Si je suis le texte de loi "article 15 de la Loi n° 89-42 du 6 juillet 1989", mon droit de préemption court à partir de la notification du congé, soit dans mon cas pendant le 8ème et 7ème mois avant la fin du bail, et non pendant le 6ème et le 5ème mois comme le voudrait vos échanges.
Je cite:
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. [...] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
".
Je trouve cela un peu gros, surtout si comme l'a cité Mimi42 plus haut, un arrêt de la Cour d'Appel de Paris 6ème ch. B précise que les délais doivent être calculés "par un compte à rebours à compter de la date d'expiration du contrat".
Est-ce que quelqu'un pourrait m'éclairer à ce sujet? Car j'ai l'impression que la phrase en surbrillance a été ajoutée au texte de loi depuis vos derniers échanges en 2011, et ce afin de préciser les choses par rapport à quand commence le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre.
Merci beaucoup d'avance!
Je relance le sujet car je me trouve actuellement dans cette situation. En effet, mon propriétaire m'a notifié un congé pour vendre par acte d'huissier 8 mois à l'avance. Si je suis le texte de loi "article 15 de la Loi n° 89-42 du 6 juillet 1989", mon droit de préemption court à partir de la notification du congé, soit dans mon cas pendant le 8ème et 7ème mois avant la fin du bail, et non pendant le 6ème et le 5ème mois comme le voudrait vos échanges.
Je cite:
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. [...] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
".
Je trouve cela un peu gros, surtout si comme l'a cité Mimi42 plus haut, un arrêt de la Cour d'Appel de Paris 6ème ch. B précise que les délais doivent être calculés "par un compte à rebours à compter de la date d'expiration du contrat".
Est-ce que quelqu'un pourrait m'éclairer à ce sujet? Car j'ai l'impression que la phrase en surbrillance a été ajoutée au texte de loi depuis vos derniers échanges en 2011, et ce afin de préciser les choses par rapport à quand commence le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre.
Merci beaucoup d'avance!
lbigaret
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15 août 2012 à 11:33
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Il n'y a pas eu de modification de cette partie de l'article 15 depuis fin 2008.....c'est vrai que cela peut sembler flou mais il faut rapprocher cela de l'article 10 qui stipule que le contrat est conclu pour une durée de 3 ans......
extrait :
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
extrait :
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Merci pour votre retour, mais cependant (quelque chose m'échappe surement) je ne fais pas le lien entre votre réponse et ma situation...
Mon propriétaire m'a notifié un congé pour vendre par acte d'huissier 8 mois à l'avance, soit le 22 juin 2012 pour une libération de l'appartement au 24 février 2013 (date de fin du bail).
Si je suis le texte de loi, mon droit de préemption court à partir de la notification du congé, soit dans mon cas pendant le 8ème et 7ème mois avant la fin du bail. Au vu de ma situation, j'aurai préféré que ce congé soit notifié plus proche des 6 mois avant fin de bail, soit ce mois-ci, car je serai en meilleure position pour acheter le bien et donc accepter l'offre de vente d'ici 2 mois.
Ce que j'ai surtout besoin de savoir est s'il y a un recours possible pour demander l'annulation de ce congé vu qu'il a été notifié 8 mois à l'avance?
Mon propriétaire m'a notifié un congé pour vendre par acte d'huissier 8 mois à l'avance, soit le 22 juin 2012 pour une libération de l'appartement au 24 février 2013 (date de fin du bail).
Si je suis le texte de loi, mon droit de préemption court à partir de la notification du congé, soit dans mon cas pendant le 8ème et 7ème mois avant la fin du bail. Au vu de ma situation, j'aurai préféré que ce congé soit notifié plus proche des 6 mois avant fin de bail, soit ce mois-ci, car je serai en meilleure position pour acheter le bien et donc accepter l'offre de vente d'ici 2 mois.
Ce que j'ai surtout besoin de savoir est s'il y a un recours possible pour demander l'annulation de ce congé vu qu'il a été notifié 8 mois à l'avance?
lbigaret
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16 août 2012 à 11:23
16 août 2012 à 11:23
C'est une jurisprudence de la cour de Cassation ( pourvoi 09-13474) qui a rappelé que le préavis de 6 mois s'entendait avant la fin du bail. Dés lors les deux mois d'exercice du droit de préemption commencent bien à compter du début du préavis, soit 6 mois avant la fin du bail. Ce n'est effectivement qu'une jurisprudence mais je ne pense pas qu'il y en ai eu de contraire depuis mai 2010.
La législation juridique et financière évolue en permanence...