Frais agence immobiliere

Bonjour,

Nous avons visité une maison avec un propriétaire mais celui-ci a déjà signé un contrat d'exclusivité de 3 mois. Le contrat se termine fin mai mais nous ne voulons pas prendre le risque que celle-ci soit vendue. Les frais d'agence sont de 5%.
Le propriétaire a parlé de nous à l'agence en nous présentant comme des amis de ses parents. Quelle est la marge de négociation si nous passons par cette agence pour acheter le bien? merci