préemption partielle

Question

Bonjour, 
Lors de la vente d'une résidence en un seul lot (maison+terrain+batiment d'un seul tenant) un membre de ma famille a subi une préemption partielle de la Mairie sur une partie du terrain et un batiment. Le notaire a incité le vendeur à valider cette préemption partielle en laissant entendre que le vendeur ne pouvait s'y opposer.
Je n'ai jamais entendu parler de ce type de préemption partielle. Existe-t-elle vraiment? La préemption ne doit-elle pas s'exercer obligatoirement sur la totalité du bien vendu?

dominiquecaen · Accepted Answer

Bonsoir, 

Je suppose qu'une partie de cette unité foncière est située dans un périmètre de préemption.

C'est une question qui est controversée.

Conformément à une ancienne jurisprudence du Conseil d'Etat, "il me semble" dès qu'une partie d'une unité foncière ne soit pas située dans la zone de préemption pour que ce bien soit exclu du champ de préemption, (C.E. sect. 23 juin 1995, Commmune de Bouxières aux Dames). Mais il est possible que depuis, que les dispositions du code de l'urbanisme est été modifiées.

Il me semble que depuis la loi SRU, a modifié ces dipositions pour permettre une préemption partielle, (art. L. 213-2 du code de l'urbanisme)

Cependant, dans ce cas de figure, la commune doit indemniser spécialement le propriétaire, du fait de la dépréciation partielle, par la fraction restante de l'unité foncière, art. L 213-4.

En toute hypothèse, si la commune préempte partiellement, elle doit vous indemniser de ce préjudice, votre notaire, devrait vous informer de cette dispositions, d'autant plus, qu'il y a un contentieux important et abondant..... et une fleuve de jurisprudence.

coyote3317 · Answer

c'était quoi cette préemption? un emplacement réservé? oui cela existe, souvent pour élargir un trottoir etc. un droit de préemption peut s'appliquer sur l'ensemble des zones U (urbaine) d'une commune.

coyote3317 · Answer

non ce n'est pas illégal! il faut soit un emplacement réservé, soit un alignement! cette préemption doit être motivée! par contre si c'est un alignement, en général, il est effectué lors d'une vente et d'un dépôt de permis. Pour un emplacement réservé c'est la même chose, la commune est tout simplement prioritaire pour l'achat mais l'emplacement réservé bloque tout constructibilité. il nous faudrait tous les renseignements pour vous aider. Quelle zone du PLU, est ce que le droit de préemption s'exerce dans toute les zone U de la commune? etc. bien entendu vous allez être indemnisé

frecko · Answer

La préemption partielle est totalement légale. 
Lorsqu'une unité foncière est partiellement incluse dans une zone de préemption (pré-ZAD, ZAD, DPU ou ENS) et lorsqu'une opération d'aménagement le justifie - la décision de préemption devra être particulièrement motivée sur ce point - la fraction de cette unité foncière située dans la zone de préemption peut être préemptée. La fraction de l'unité foncière qui n'est pas dans la zone ne pas être préemptée.

En revanche, le notaire aurait du vous avertir de la possibilité que vous aviez d'exiger que le titulaire du de préemption se porte acquéreur de la totalité de l'unité foncière (C. urb. art. L 213-2-1). Lorsque la totalité de l'unité foncière est située dans la zone de préemption, une préemption partielle est impossible. 

En cas de préemption partielle, et à défaut d'accord sur le prix le juge devra fixer le prix d'acquisition en tenant compte de l'éventuelle dépréciation subie par la fraction de l'unité foncière non préemptée.

Narmm · Answer

bonjour,
désolé pour le retard, mais cela peut servir à d'autres.

Dans cet vente, les cartes sont entre les mains du vendeur.
Ne faites pas trop confiance au notaire car il aura tendance à aller dans le sens de la commune.

Une préemption partielle est légal si :
une partie du bien est situé :
-soit dans une zone de péemption que la commune aurait déclaré par délibération du conseil municipale AVANT le projet de vente EN ZONE U ( recours possible : voir suite à la fin )
- soit en zone réservée (inscrite sur le POS ou PLU
- soit en zone d'aménagement

Dans un de ces cas, le Notaire doit faire une déclaration d'aliéner (vente) à la commune avant de pouvoir signer l'acte définitif. 
Si la commune a la possibilité de préempter, elle doit dire au vendeur qu'elle est intéressée par cette partie, éventuellement proposer un prix pour cette partie et/ou un prix pour la totalité.
LE vendeur n'a aucune obligation directement mais NE peux PAS vendre la partie concernée (préemptable) sauf à la mairie
S'il n'y avait pas de promesse de vente, ou si une close "sous réserve de préemption" y est inscrite, le vendeur est libre de proposer le tout avec son prix à la commune. La commune est d'accord, c'est terminé, ils ont le tout.
Dans les cas contraires, le vendeur se met d'accord avec la commune pour lui vendre le "morceau" et l'acheteur peut négocier avec le vendeur le reste.

Recours en zone U : pour user du droit de préemption il y a des règles et des formes. Pour les formes, si la zone concernée n'est pas délimité et formalisée avant; si la commune n'a pas un projet clair et défini au jour de sa décision de préemption, vous pourrez vous en sortir en contestant la préemption dans les deux mois pour pouvoir récupérer le bien.
C'est compliqué, mais à ce moment là, allez voir un avocat, ou consultez votre protection juridique. Cela en vaut la peine.

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