Loyers impayés, procédure à suivre

Bonjour,

Je souhaite partager nos idées, expériences...
Voici les miennes:

D'une part, je ne prend désormais que des locataires à l'origine solvable avec caution solidaire (parent/ ou frere et soeur bref, famille proche).

Dès qu'un impayé arrive (quel qu'en soit la raison...) illico, le 15 du mois, courrier recommandé, suivi par commandement de payer par huissier de justice (ça coûte dans les 100 à 150€).
Viens alors ensuite la "négociation" avec le locataire, comme ca, je suis sur que même si discussion y a lieu (ex: il a perdu son travail, et va en retrouver un dans 3 semaines...). Ensuite, après les 2 mois de commandement demeuré infructueux (bref, on n'a pas eu les sous), je contacte mon avocat, et lance sans perdre de tps la procédure d'expulsion (comptez environ 1000 à 1500€)

Ce que j'ai recemment appris, c'est ceci:
J'ai un locataire qui est parti d'un logement à la fin de son préavis, mais n'a rendu les clés que 4 mois après, donc, effectivement, il me devait en sus les montant de ces 4 mois. Bref, il entend ça différemment. J'ai donc récupéré les clés (demandé au locataire de les déposé chez mon huissier directement comme ça, j'ai bien les preuves nécessaire de ce que j'avance: pour le moment, rien de compliqué ou de nouveau). J'ai donc demandé à mon huissier de faire le nécessaire pour récupérer ces sommes (les 4 mois d'impayés). Il m'a demandé 200€, et a donc réalisé: "Une signification d'ordonnance d'injonction de payer". En clair, il fait l'état des sommes dues, les montre au locataire, et au bout d'un mois, s'il n'a pas fait de courrier recommandé au greffe, cette ordonnance passe exécutoire. Dans ce cas, même pas besoin de se présenter devant le juge, ni de prendre d'avocat.

A ma prochaine procédure de loyer impayé, après commandement de payer, il arrive parfois que l'on ne souhaite pas se démunir du locataire (silencieux, ne pose pas plus de pb que les impayés...)
1)Donc, s'il a un garant (une caution solidaire), le mieux n'est peut être pas de l'expulser, mais d'effectuer une injonction (comme cité plus haut) afin de condamner le garant et le locataire bien sur, à payer. Peut être après pourrons nous toujours négocier le départ du locataire s'il ne souhaite pas voir saisir les comptes de son garant...
2) Bien sur, il reste la solution total: expulsion + injonction, comme ça, nous ne restons pas débiteur des sommes dues jusqu'à la fin de la procédure...)

Qu'en dîtes vous?

Merci de partager aussi vos idées, vos expériences...