État des lieux de sortie

Bonjour,
Mon fils doit quitter anticipativement l'appartement qu'il loue depuis un an et demi.
A l'entrée, aucun état des lieux n'a été fait. Le propriétaire a simplement utilsé un gsm pour prendre des photos des dégâts occasionnées par l'ancien locataire mais, sans nous remettre un état écrit cosigné par les deux parties (nous et le proprio). Nous n'avons ni lui, ni nous, un preuve écrite de l'état d'entrée de l'appartemement.

A ce jour, il insiste pour que mon fils signe une convention dans laquelle, un état de sortie est imposé (la remise de la garantie ne se fera que si cet état est fait et sous réserve qu'il n'y ai pas de nouveaux dégâts hors,nous n'avons aucune possibilité de comparaison puisque sans état des lieux d'entrée)
Il réclame un mois de dédits et le loyer d'avril en prime.

Quid de cet état des lieux de sortie ? Sommes nous légalement obligés de signer cette convention ? (le mois de dédit sera payé à la sortie).

Un garantie locative correspondant à deux mois de loyer a été payée à la signature du bail.

Si nous refusons de signer cette convention peut -il retenir cette garantie ?

Merci pour vos aides ;-)