Clause pénale sur mandat de vente

didious68 Messages postés 1 Date d'inscription jeudi 24 février 2011 Statut Membre Dernière intervention 24 février 2011 - 24 févr. 2011 à 15:32
 luce76 - 7 avril 2011 à 09:43
Bonjour,

Mon amie avait mandaté plusieurs agences immobilières avec des mandats simples pour la vente de son appartement.
L'acquéreur a signé un compromis de vente avec mon amie par l'intermédiare de l'agence B. Or cet acquéreur avait préalablement visité l'appartement avec l'agence A.

Sur le mandat de vente de l'agence A, il est écrit : Clause pénale :en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent contrat: ce, conformément aux artciles 1142 et 1152 du code civil.

L'agence A, par l'intermédiaire d'un avocat, nous mets en demeure de payer cette indemnisation.

Comment peut-on éviter cette indemnisation du fait que l'acquéreur soit aller trouver une autre agence ayant une commission moins importante ?

Comment se défendre face à ce genre de menaces ?

Didious
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6 réponses

dominiquecaen
6 avril 2011 à 22:23
Bonsoir,

Il s'agit d'une clause abusive, à mon sens...

En effet, le mandat d'acheter un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l'avance LE MONTANT DES DOMMAGES INTERETS OU DEDITéventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements, (Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 art. 28).

En application de l'article L 132-1 du code de la consommation, constituent des clauses abusises REPUTEES NON ECRITES, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriminent du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
6 avril 2011 à 22:37
il s'agit d'un mandat de vente signé par le vendeur auprès de différentes agences, et non de mandat d'acheter
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
24 févr. 2011 à 16:10
Bonjour

Comment se défendre face à ce genre de menaces ?

et bien à vous aussi de prendre un avocat spécialisé en droit immobilier , et espérer que l'agence B était informée de cette visite par l'acheteur ..
l'agence A a une chance sur deux de gagner en dommages et intérêts au tribunal , l'acheteur étant censé ne rien risquer du fait de son libre choix d'agence

le tribunal pourra également condamner solidairement l'acheteur à payer ces dommages et intérêts

bref une chance sur deux aussi de gagner pour vous , soit contre l'agence A soit contre l'agence B et l'acheteur, difficile d'avoir une certitude ..
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Je suis ds le même cas que vous, mais en tant qu'acheteur et l'agence A a refusé notre offre, donc on est allé voir l'agence B avec qui nous sommes tombés d'accord.
Pourriez-vous m'indiqué ce qui s'est passé ensuite dans votre cas? avez vous pris un avocat? Vous avez eu gain de cause?
Par avance, merci bcp de votre aide.
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
6 avril 2011 à 21:25
l'agence A a refusé notre offre,

le vendeur n'a pas accepté votre offre car l'agence a refusé de trop baisser ses honoraires, nuance ......

donc on est allé voir l'agence B avec qui nous sommes tombés d'accord.

plus facile pour elle, elle n'a rien fait ...

il y a de grandes chances pour que la première agence se retourne contre le vendeur en fonction des clauses dans le mandat

Vous ne" risquez" à priori rien , une petite chance d'être condamné solidairement avec le vendeur
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oui, certes, mais leagence A a refusé avant même que l'agence B n'intervienne...nuance!
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
6 avril 2011 à 21:47
peu importent les nuances, la réponse reste valable; le risque est faible pour vous, maximal pour le vendeur
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
6 avril 2011 à 22:37
et pour confirmer

https://cimm.com#comment-98
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N'y a t-il pas de jurisprudence concernant cegenre de clause abusive ?

Cette clause correspond davantage à un mandat exclusif "déguisé", qu'en pensez-vous ?
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
24 févr. 2011 à 23:27
N'y a t-il pas de jurisprudence concernant cegenre de clause abusive ?

clause abusive ?? vous souhaiteriez que le vendeur puisse ne pas respecter ses engagements ?

Cette clause correspond davantage à un mandat exclusif "déguisé",

cette exclusivité dont vous parlez, elle concerne le vendeur qui doit impérativement passer par l'agence pour vendre son bien

en gros, vous aimeriez pouvoir mandater une agence, qu'elle fasse son boulot et lui dire "merci" tout simplement ?
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Merci De votre réponse, en effet, j'avais relevé le fait qu'il n'y avait aucune précision quant aux conséquences du non respect de cette fameuse clause....
Nous allons faire un courrier en RAR à l'agence A pour refaire notre proposition, et là, théoriquement, ils vont la refuser, comme ils l'ont fait verbalement, mais au moins, ou ils acceptent en baissant leur commission, ou ça me libère "officiellement" pour retourner voir l'agence B. Ainsi, nous pourrons prouver le bon ordre des choses. Il s'agit de ne spolier personne, mais tout simplement, de faire marcher la concurrence...
Qu'en pensez-vous?
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
6 avril 2011 à 22:49
ou ça me libère "officiellement" pour retourner voir l'agence B.

c'est là où vous commettez une erreur, ça ne change rien au fond du problème: le vendeur ne peut pas traiter avec un client présenté par la première agence !

en fait ça dépend de la rédaction du mandat de vente , si la clause prévoit simplement que le vendeur ne peut traiter en direct ( bon pour le vendeur et donc pour vous ) OU qu'il ne peut pas non plus traiter par l'intermédiaire d'une autre agence ou d'un office notarial ..( mauvais pour vous )

vous avez suivi mon lien ?
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Oui, je viens de prendre connaissance de votre lien. Mon cas n''est pas totalement identique, je veux faire les choses en toute transparence, face à un juge, ce sera reconnu. Dans ma situation, l'agence A sera et EST au courant, et là où je pense que c'estabusif, c'est dans le sens où eux refusent l'affaire...c'est là où le bas blesse...moi, si on se met d'accord sur le prix, au départ, je voulais faire avec eux, mais c'est l'accord en prix que nous n'avons pas trouvé, et je rappelle que nous sommes dans un mandat simple en plus.....pour répondre à votre question, oui, nous avons la clause "totale" que nous n'avons "le droit" d'aller voir personne d'autre, ni autre agence, ni notaire....et la concurrence dans tout cela, c'est l'agence, là, qui refuse notre offre.....
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
6 avril 2011 à 23:50
, c'est l'agence, là, qui refuse notre offre.....

elle défend ses honoraires, elle a fait son travail..

je comprends que vous ayez " les boules" et il est difficile de savoir quelle sera la décision d'un juge,

d'un autre côté, facile pour l'agence B de dire oui, et de négocier ses honoraires, elle n'a pas fait grand chose ...
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oui!, le mot est juste, je comprends aussi votre point de vue sur la 2nde agence, mais en même tps, en prenant du recul, si elle a moins de frais, pk pas? ... en plus, elle ne s'est pas jetée sur l'affaire, c'est elle qui m'a conseillé de relancer une dernière fois l'agence A pour connaître leur derniere proposition!..donc, on est clair quand même ds cette histoire....après, c'est "juste " l'accord en prix, c'est pour ça que je trouve l'attitude de l'agence et cette fichue clause inappropriée....
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 8 830
7 avril 2011 à 00:02
la seconde agence n'a pas moins de frais, elle a juste le choix entre : j'avais pas le client, j'avais donc 0 € et on me propose sans rien faire xxx milliers d'euro : pas besoin de réfléchir, c'est toujours mieux que rien ...


je trouve l'attitude de l'agence et cette fichue clause inappropriée....

vous ne dites pas quel est le prix de vente et combien veut la première agence et combien accepte la seconde ...

Pour la clause, elle n'est pas inappropriée, elle permet aux agences de se protéger auj de certains "parasites' qui ne faisaient que rentrer des mandats , diminuaient leurs honoraires et communiquaient uniquement sur : visitez avec l'agence A et venez acheter avec l'agence B, je n'appelle pas ça de la libre concurrence...
et qq part, l'agence B avait votre bien en vente , il était affiché moins cher ou le prix de départ était le même que l'agence A ?
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