Céder les parts d'une SCI
Ben34
-
20 janv. 2011 à 20:28
lucini Messages postés 5135 Date d'inscription samedi 27 novembre 2010 Statut Membre Dernière intervention 16 février 2023 - 22 janv. 2011 à 13:02
lucini Messages postés 5135 Date d'inscription samedi 27 novembre 2010 Statut Membre Dernière intervention 16 février 2023 - 22 janv. 2011 à 13:02
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lucini
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21 janv. 2011 à 08:44
21 janv. 2011 à 08:44
Bonjour;
"peut-on, a la fin des travaux, vendre la totalité des parts "
Personne ne peut vous interdire de vendre la totalité des parts de la SCI
Cependant l'objet de votre SCI dans ce cas n'est pas Civil mais Commercial du type marchand de biens.
Dans votre cas les conséquences fiscales sont très défavorables:
Assujetissement à la TVA et à l'impot sur les société sur la plus value 33%
etc....
Vous risquez fortement un redressement fiscal après la cession de vos parts
L'Administration fiscale n'aura aucune difficulté de requalifier l'activité de votre SCI nullement civile , en activité commerciale.
Votre projet est une fraude fiscale.
Cordialement
"peut-on, a la fin des travaux, vendre la totalité des parts "
Personne ne peut vous interdire de vendre la totalité des parts de la SCI
Cependant l'objet de votre SCI dans ce cas n'est pas Civil mais Commercial du type marchand de biens.
Dans votre cas les conséquences fiscales sont très défavorables:
Assujetissement à la TVA et à l'impot sur les société sur la plus value 33%
etc....
Vous risquez fortement un redressement fiscal après la cession de vos parts
L'Administration fiscale n'aura aucune difficulté de requalifier l'activité de votre SCI nullement civile , en activité commerciale.
Votre projet est une fraude fiscale.
Cordialement
Je vous remercie de votre réponse, et me doutais bien que ca n'allais pas m'être favorable...
Donc j'ai lu que pour être marchand de biens (et donc obtenir la carte) il fallait avoir des diplômes que je n'ai pas. donc je voulais savoir si il y a une possibilité de créer une SARL a but commercial sans pour autant avoir la carte professionnelle de marchand de biens.
Le but étant toujours de créer un "commerce" avec mon père.
Merci d'avance pour vos lumières, cordialement,
Donc j'ai lu que pour être marchand de biens (et donc obtenir la carte) il fallait avoir des diplômes que je n'ai pas. donc je voulais savoir si il y a une possibilité de créer une SARL a but commercial sans pour autant avoir la carte professionnelle de marchand de biens.
Le but étant toujours de créer un "commerce" avec mon père.
Merci d'avance pour vos lumières, cordialement,
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lucini
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21 janv. 2011 à 16:39
21 janv. 2011 à 16:39
Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier qui négocie des biens immobiliers.
C'est à dire qu'il achète des logements pour les revendre avec une plus-value..
Le marchand de biens est généralement installé en EURL ou SARL, en tant que gérant majoritaire. L'intérêt est d'économiser sur les charges patronales
Sont considérées comme marchands de biens :
* les personnes qui effectuent habituellement des achats en vue de la revente
d'immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés
immobilières ou des souscriptions à des actions ou parts de société en vue
de les revendre.
* les personnes qui se livrent à des opérations d'intermédiaires pour l'achat, la
souscription ou la vente d'immeubles, fonds de commerce, actions ou parts
de sociétés immobilières ou les bénéficiaires d'une promesse unilatérale de
vente portant sur un immeuble vendu par fraction ou par lots.
REGLEMENTATION:
Ces derniers doivent être titulaires de l'aptitude professionnelle d'agent
immobilier.
Le marchand de bien est soumis au régime fiscal des BIC et il est assujetti à la TVA sur les marges. (19.6% sur la marge dégagée) .
Les achats du marchand de biens sont exonérés de droits de mutations s'ils sont revendus dans les cinq ans. (Soumis à conditions)
Aucune démarche spécifique.
A défaut de statut particulier, les marchands de biens bénéficient d'un régime
spécial au niveau fiscal leur permettant d'acquérir des biens immobiliers en
franchise de droits.
Sans remplir les conditions exigées par la loi ( aptitude profesionnelle) je ne vois pas comment vous pouvez prétendre a cette activité.
Le choix du statut est secondaire et ne pose pas de problème de fond en optant le bon statut.
Cordialement
C'est à dire qu'il achète des logements pour les revendre avec une plus-value..
Le marchand de biens est généralement installé en EURL ou SARL, en tant que gérant majoritaire. L'intérêt est d'économiser sur les charges patronales
Sont considérées comme marchands de biens :
* les personnes qui effectuent habituellement des achats en vue de la revente
d'immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés
immobilières ou des souscriptions à des actions ou parts de société en vue
de les revendre.
* les personnes qui se livrent à des opérations d'intermédiaires pour l'achat, la
souscription ou la vente d'immeubles, fonds de commerce, actions ou parts
de sociétés immobilières ou les bénéficiaires d'une promesse unilatérale de
vente portant sur un immeuble vendu par fraction ou par lots.
REGLEMENTATION:
Ces derniers doivent être titulaires de l'aptitude professionnelle d'agent
immobilier.
Le marchand de bien est soumis au régime fiscal des BIC et il est assujetti à la TVA sur les marges. (19.6% sur la marge dégagée) .
Les achats du marchand de biens sont exonérés de droits de mutations s'ils sont revendus dans les cinq ans. (Soumis à conditions)
Aucune démarche spécifique.
A défaut de statut particulier, les marchands de biens bénéficient d'un régime
spécial au niveau fiscal leur permettant d'acquérir des biens immobiliers en
franchise de droits.
Sans remplir les conditions exigées par la loi ( aptitude profesionnelle) je ne vois pas comment vous pouvez prétendre a cette activité.
Le choix du statut est secondaire et ne pose pas de problème de fond en optant le bon statut.
Cordialement
Merci pour votre réponse complète. Si j'ai bien compris, pour faire ce genre d'operations, il n'y a que les agents immobiliers... Comment se fait il que bon nombre de particulier effectuer des opérations identiques?
Et si ( jessaies de trouver une ouverture^^) après la renovation on loue le bien quelques mois et qu'on effectue la revente du bien loué etc. ? Y a t'il requalification de la sci dans ce cas la?
Merci !
Et si ( jessaies de trouver une ouverture^^) après la renovation on loue le bien quelques mois et qu'on effectue la revente du bien loué etc. ? Y a t'il requalification de la sci dans ce cas la?
Merci !
lucini
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22 janv. 2011 à 12:15
22 janv. 2011 à 12:15
La location de quelques mois ne change rien sur le plan fiscal
Le faire une fois est une chose
En faire une activité permanente, vous connaissez désormais les conséquences
C'est à vos risques et périls
En cas de redressement, vous pouvez faire une croix sur votre marge.
Le redressement pour l'administration fiscale est très facile.
Elle sera en embuscade car l'acte de cession des parts de la SCI fait l'objet d'un enregistrement obligatoire et d'une inscription au fichier de la Publicité foncière.
Faire cette activité sans respecter le cadre légal n'est pas du tout sécurisant
Il existe aussi un risque pénal ...
A vous de voir
Cordialement
Le faire une fois est une chose
En faire une activité permanente, vous connaissez désormais les conséquences
C'est à vos risques et périls
En cas de redressement, vous pouvez faire une croix sur votre marge.
Le redressement pour l'administration fiscale est très facile.
Elle sera en embuscade car l'acte de cession des parts de la SCI fait l'objet d'un enregistrement obligatoire et d'une inscription au fichier de la Publicité foncière.
Faire cette activité sans respecter le cadre légal n'est pas du tout sécurisant
Il existe aussi un risque pénal ...
A vous de voir
Cordialement
lucini
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22 janv. 2011 à 12:49
22 janv. 2011 à 12:49
L'Administration fiscale française a un système informtique puissant et efficace
Elle peut retracer toutes les activités des individus.
A partir de plusieurs opérations et de leur importance vous serez détecté.
Il ne faut prendre les fonctionnaires de l'Administration Fiscale pour des benêts.
Lire et exploiter un dossier de contribuable et remonter le mécanisme mis en place est très aisé pour un oeil expérimenté, c'est leur métier
Je persiste à vous signaler que vous prenez un GROS risque en pensant passer entre les mailles du filet de l'AF
Ces recommandations sont pour éviter de vous faire coincer
Après Article 0 du CGI : pas vu / pas pris
Article 0bis : pris / pendu.
Cordialement
Elle peut retracer toutes les activités des individus.
A partir de plusieurs opérations et de leur importance vous serez détecté.
Il ne faut prendre les fonctionnaires de l'Administration Fiscale pour des benêts.
Lire et exploiter un dossier de contribuable et remonter le mécanisme mis en place est très aisé pour un oeil expérimenté, c'est leur métier
Je persiste à vous signaler que vous prenez un GROS risque en pensant passer entre les mailles du filet de l'AF
Ces recommandations sont pour éviter de vous faire coincer
Après Article 0 du CGI : pas vu / pas pris
Article 0bis : pris / pendu.
Cordialement
lucini
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22 janv. 2011 à 13:02
22 janv. 2011 à 13:02
Pour compléter votre info puisque c'est votre projet .
Vous prendrez connaissance avec intérêt d'une très récente réponse ministérielle qui rappelle surtout les règles fiscales, auquelles s'ajoutent les régles juridiques
Réponse ministérielle n° 88.380, économie ; J.O. A.N. Q 2 mai 2006, p. 4698
"Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie rappelle qu'il n'y a pas au plan fiscal de statut juridique propre au marchand de biens.
Le caractère commercial de l'activité de marchand de biens découle des articles L. 110-1 et L. 121-1 du Code de commerce.
Acquiert cette qualité de marchand de biens la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d'achat en vue de la revente d'immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d'achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens.
L'appréciation du caractère principal de l'activité peut se faire au regard de la répartition des revenus mais aussi de la condition d'habitude, la fréquence des actes de commerces, l'importance et la pluralité des ventes.
L'exercice habituel d'actes de commerce constitue un acte juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. Au plan fiscal, l'article 35-1-1 du Code général des impôts (CGI) répute commerciaux pour l'application de l'impôt sur le revenu les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés.
La notion d'habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente du commerçant.
Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal. "
Cordialement
Vous prendrez connaissance avec intérêt d'une très récente réponse ministérielle qui rappelle surtout les règles fiscales, auquelles s'ajoutent les régles juridiques
Réponse ministérielle n° 88.380, économie ; J.O. A.N. Q 2 mai 2006, p. 4698
"Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie rappelle qu'il n'y a pas au plan fiscal de statut juridique propre au marchand de biens.
Le caractère commercial de l'activité de marchand de biens découle des articles L. 110-1 et L. 121-1 du Code de commerce.
Acquiert cette qualité de marchand de biens la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d'achat en vue de la revente d'immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d'achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens.
L'appréciation du caractère principal de l'activité peut se faire au regard de la répartition des revenus mais aussi de la condition d'habitude, la fréquence des actes de commerces, l'importance et la pluralité des ventes.
L'exercice habituel d'actes de commerce constitue un acte juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. Au plan fiscal, l'article 35-1-1 du Code général des impôts (CGI) répute commerciaux pour l'application de l'impôt sur le revenu les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés.
La notion d'habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente du commerçant.
Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal. "
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...