ASL de lotissement, cahier des charges, .... Fermé

Question

Bonjour, 
 Je suis trésorière pour la 4eme année dans l'ASL de mon lotissement. Nous sommes 45 co lotis.
J'aurais aimé avoir des precisions sur le bilan financier car j'ai suivi les consignes de mes collegues de bureau present depuis + longtemps mais je  ne suis pas sure de tout faire comme il faut...
De plus, la derniere mise à jour de notre cahier des charges remonte à 1982.... nous avons voulu en faire une nouvelle en novembre dernier mais nous n'avions pas assez de co lotis pour voter car en fait ils ne voualient pas voter le financement... or un proche m'a dit que cela fasait parti des frais de fonctionnement....
J' avoue que je suis un peu perdue... 
Pourriez vous m'eclairer ou me conseiller un livre "version simplifiée" pour m'aider??

Merci d'avance

lucini · Accepted Answer

45  - 2 = 43 colotis donc la "majorité" au 2/3 est possible , il faut récupérer des pouvoirs.
Un budget de 500 € pour l'ASl reste raisonnable c'est un peu de 10 € par coloti

LE CAHIER DES CHARGES

C'est en quelque sorte la charte des colotis. Il ne s'agit pas d'un document d'urbanisme mais d'un contrat de droit privé qui, lorsqu'il existe, lie tous les colotis. Ce document s'impose donc au propriétaire qui construit, mais également aux futurs acquéreurs, même s'il ne figure pas dans l'acte de vente.

Le cahier des charges du lotissement fixe diverses règles ne relevant pas de l'urbanisme mais pouvant affecter l'aspect des constructions ou le fonctionnement du lotissement : hauteur et nature des clôtures, conditions d'utilisation des équipements communs, règles à respecter pour les plantations. Le cahier des charges est un document contractuel qui n'a de valeur qu'entre les membres du lotissement et non vis-à-vis des tiers. 

Respect impératif. Son rôle est de fixer les règles de la vie collective : obligation d'entretien des parties extérieures des bâtiments, écoulement des eaux, plantations, hauteurs à respecter, usage des parties communes, possibilité ou interdiction d'exercer une activité commerciale ou professionnelle. Il formalise ensuite les servitudes qui lient les différents lots et peut même comporter des règles de construction relevant, en principe, du règlement de lotissement.

Validité illimitée. Contrairement au règlement du lotissement, le cahier des charges n'a pas de durée de validité limitée dans le temps. Il s'impose à tous, anciens comme nouveaux propriétaires.

Introduire des règles d'urbanisme dans le cahier des charges peut donc être, d'une certaine manière, un moyen de « contourner » la règle des 10 ans et imposer à titre pérenne des règles de construction plus contraignantes que les règles d'urbanisme applicables dans la commune. 

Pour éviter toute tentation, la loi SRU du 13 décembre 2000 précise que le seul fait de reproduire dans le cahier des charges tout ou partie d'un document d'urbanisme ou du règlement de lotissement ne confère pas à ces éléments le caractère contractuel . Ainsi les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges deviennent caduques en même temps que le règlement de lotissement. Il appartient aux juges de déterminer si la règle en cause a ou non un caractère contractuel. 

En cas de violation. Passer outre les prescriptions du cahier des charges est très risqué car tout coloti peut demander la démolition de la construction contrevenante ou une remise en conformité pendant 30 ans !

Pour engager une action en justice, il n'est pas besoin de justifier son intérêt à agir ou d'un préjudice quelconque . Le seul fait d'être propriétaire d'un lot permet d'engager une action, dès lors qu'il y a infraction aux clauses du cahier des charges.


Avez vous des questions précises  sur votre projet ?

Cordialement

Foyer · Answer

Bonjour ,

Pourquoi vouloir modifier votre cahier des charges ? Ce document impose le "mode de vie" de votre lotissement.

Pour votre bilan financier, vous faites le rapprochement entre le total des differentes recettes que vous avez enregistrées en cours d'année et le total de vos depenses que vous pouvez regrouper par "themes".

lucini · Answer

Bonsoir,

Pour présenter un bilan financier d'une ASL vous devez d'une part 

Présenter:
- un tableau des charges par nature avec un total pour l'exercice
   y compris les provision pour gros travaux
- tableau des recettes par natures avec un Total pour l'exercice
  avec le report des recettes de l'exercice de l'année précédente
  avec le report de l'exercice

- la justification de l'évolution de la trésorerie
 solde en début d'exercice
 ventilation des différentes natures des disponibilités en compte bancaire et en placement
solde de fin d'exercice

L'ordre du jour doit notamment comporter le bilan de l'activité et le bilan financier.


L'UNARC vend un petit ouvrage qui s'intitule "Gérer vous-même votre ASL"
www.unarc.asso.fr

Les comptes d'une ASL sont libres (pas de normes imposées) et plus simples que pour la copropriété, la présentation des comptes est définie par un norme.

Cordialement

lucini · Answer

Bonsoir,

Le président ou le bureau de l'ASL doit présenter son bilan d'activité, très peu de chiffres, c'est la description de tous les faits majeurs de l'activité au cours de l'exercice 

Un commentaire de dix ou trente lignes selon l'ASL c'est pour informer les Colotis.
La transparence est nécessaire

N'oubliez pas aussi de mettre à l'ordre du jour un bilan prévisionnel de l'exercie à venir, cela fonde et justifie les appels de fonds.

Cordialement

lucini · Answer

Que voulez vous savoir ? le refondre ?

je connais ce sujet

lucini · Answer

Il ne fait aucun doute que la refonte d'un cahier des charges sont des charges de fonctionnement de l'ASL.
Par contre en général les honoraires d'un avocat sont assez élevés, c'est un travail non négligeable
Pour refondre le cahier des charges il faut connaitre le sujet et maitriser l'ASL au plan juridique.
Pas besoin de l'unanimité pour une mise à jour.
Cette mise à jour du cahier des charges d'un lotissement est soumise aux exigences de l'article L 442-10 du code de l'urbanisme.
Pour approuver les modifications.
 Il faut qu'il soit voter par les 2 tiers des propriétaires détenant ensemble les 2/4 de la superficie.
S'il le faut on peut échanger en messagerie privée pour aborder plus de détail.
Votre prochaine AG est quand ?

Cordialement

lucini · Answer

J'ajoute le cahier des charges ne doit contenir que des règles de droit privé. 

Le règlement est un document réglementaire qui peut imposer des règles d'urbanisme plus contraignantes que celles du PLU en vigueur, par exemple concernant les modalités de d'implantation du bâti, l'aspect extérieur, les clôtures, les plantations. 

Le règlement est valable dix ans dans les communes dotée d'un PLU (ou d'un POS). 

Il faut qu'il soit conforme au PLU ou POS.

Cordialement

celine69330 · Answer

Merci beaucoup, 
en fait dès qu'on touche aux sous plus personne veut rien faire...
On etait tout juste au 2/3 pour 3/4 et vu que 2 se sont retracter bah on etait plus assez nombreux...
Ils ont pas compris (car je pense le psdt pas assez preparer pour donner des explications) que toutes constructions peut etre démoli  mm si le bureau a donné son accord du moment qu'elle est pas en phase avec le cahier actuel.
Apres je me demandais si ce finacnemetn devait etre voté?
de + Doit on faire voter toutes les depenses???

merci en tt k !!

lucini · Answer

Oui la ligne budgétaire doit intégrer dans le budget prévisionnel,
pas de vote par une résolution spéciale.

c'est le budget au global qu'il faut faire voter  avec la ventilation des charges prévisionnelles

Il faut de la pédagogie pour montrer l'intérêt de ce document

De 1982 à 2010, l'environnement  abeaucoup changé.

Il faut que le bureau soit moteur dans cette opération.

Un vote se prépare

Cordialement

lucini · Answer

Bonjour,

Vos statuts ont ils prévus cette disposition ? Sinon pas nécessaire car non statutaire.

Pour la mise à jour du cahier des charges il faut rappeler que l'ancien est caduque d'où la nécessité d'une refonte  et d'un vote favorable.

Avez- vous d'autres lotissements dans votre ville ? 
si oui il serait opportun de consulter les autres cahier des charges récents validés par la Mairie, s'adresser au service urbanisme.

Quel travail reste t il à accomplir sur votre nouveau projet de cahier des charges ?

Les statuts d'origine de l'ASL ont été mis à jour par rapport à l'ordonnance du 1er juillet 2004 ? 
Les ASL devaient modifier leurs statuts avant le 3 mai 2008, date limite de mise en conformité des statuts d'ASL aux nouvelles règles de l'Ordonnance et du Décret. .

Cordialement

lucini · Answer

Bonjour,

Toute Association Syndicale Libre (ASL) de propriétaires est désormais régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et tous textes d'application.

La mise en conformité des statuts du 13 juin 1980 avec ladite ordonnance et le décret d'application 2006-504 du 3 mai 2006 est obligatoire.

En application de l'article 60 de l'ordonnance la mise en conformité des statuts devait être adoptée en juillet 2008 . on est en 2011 !

Vous devez absolument procéder à cette mise à jour de vos statuts.

Que fait le bureau face à cette obligation ?

Il faut approuver les 2 à la prochaine AG

lucini · Answer

Le bureau de l'ASL doit convaincre pour faire adopter: 

-la mise à jour des statuts ainsi que la mise à jour du cahier des charges.
+ les autres points à l'ordre du jour

Si c'est bien fait il n'y a pas de raison c'est l'intérêt de tous les colotis.

C'est le devoir de Président de la faire

Je vous ai envoyé un document sur le régime juridique de l'ASL sur votre mail

Cordialement

lucini · Answer

Ok envoi des documents d'ici la fin de la journée

tavik92 · Answer

Bonjour, 
Suis membre d'un ASL de 26 colotis. L'ASL date de 2007, le Statut et le Cahier des charges est celui d'origine livré par notre promoteur. Notre ASL est gérée par un Syndic professionnel. Le Président du Syndicat de l'ASL (un colotis) souhaite voté un nouveau Cahier des charges. Il a publié sur le blog de l'ASL un projet du document. A la lecture du document je me suis aperçu de l'existence de quelques coquilles (oubli de quelques articles d'un acte complémentaires, simplification d'une disposition d'une AG réglamentant les clôtures etc...) ainsi que de quelques dispositions favorisant certains colotis (le Président est cousin avec un colotis). J'ai proposé quelques compléments au projet publié sur le blog. Le Président demande d'arrêter les débats sur le sujet: "En effet, le projet de statuts et cahier des charges que nous vous avons soumis a vocation à répondre uniquement à une information préalable à la tenue de l'assemblée, le plus tôt possible étant donne le caractère dense du document. De toute évidence, le Syndicat n'ignorera aucune des propositions ou demandes d'ordre du jour lui étant faites à ce titre ou à tout autre titre... Et il n'est donc ni utile, ni souhaitable de poster publiquement vos demandes ou doléances. " En toute évidence Le Président veut faire voter son projet de document en intégralité et toutes les autres propositions une par une. Il refuse toute idée d'organisation d'une réunion de préparation en la considérant inutile. Il faut dire que parmi les 26 colotis seulement une dizaine participe à la vie commune. De plus Le Président est un avocat au barreau de Paris et réclame une certaine légitimité quant à la procédure de rédaction de ce nouveau Cahier des charges. Comment puis le raisonner d'engager une discussion avant le vote? Y as t il une procédure de rédaction d'un cahier des charges prévus par la loi?  Il s'agit  d'un nouveau Cahier des charges et n'ont pas de simples modifications ponctuelles?

dd · Answer

http://www.senat.fr/questions/base/2008/qSEQ080604855.htmlQuestion écrite n° 04855 de  M. Jean Louis Masson   (Moselle - NI) 

publiée dans le JO Sénat du 19/06/2008 - page 1188 

M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire sur le fait que certains lotissements sont dotés d'un cahier des charges ou d'un règlement de lotissement. Il souhaiterait savoir si ce type de document conserve une valeur contraignante sans limitation de durée, ou si au bout de 30 ans, ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent. 



Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire 

publiée dans le JO Sénat du 27/11/2008 - page 2378 

La durée de validité des documents du lotissement (cahier des charges, règlement) n'est pas limitée dans le temps. Toutefois, le contenu de ces documents peut évoluer. L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme prévoit que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement deviennent caduques au terme de dix années, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, sauf si le maintien de ces règles a été demandé par les deux tiers des colotis détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou les trois quarts de colotis détenant ensemble au moins les deux tiers de cette superficie. Il en résulte que le permis de construire n'a plus à prendre en compte les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement au terme de dix années, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir lorsque le maintien de ces règles n'a pas été demandé. Dans le cas où les règles auraient été maintenues après le délai de dix ans, suite à la demande d'une majorité qualifiée de colotis, l'autorité compétente en matière d'urbanisme (selon le cas : le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunal ou le préfet) peut, à tout moment, mettre fin à leur application par décision motivée prise après enquête publique. L'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement après enquête publique, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme, lorsque l'approbation de ce document est postérieure à l'autorisation de lotir. Les colotis disposent du droit de demander la modification des règles contenues dans les documents du lotissement. L'autorité compétente peut alors prononcer la modification de tout ou partie des documents, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.

ASL de lotissement, cahier des charges, ....

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