Usufruit ?

Bonjour,


Mes parents qui ont 57 ans, pense me "donner" leurs bien immobiliers.

Vu le total de leur bien ne faut t'il pas faire un usufruit pour ne pas payer trop de frais ?
En effet, ils ont une maison ou il habite a 350 000€, une qu'il loue a 150 000€ et un studio a 80 000€.
Comment faut t'il faire pour optimiser cette "donation" ?
Si c'est en usufruit la moitié de la somme de tout ces biens me reviendrons sans frais au bout de 6 ans ? Et le reste ? C'est taxable a la mort de mes parents ou c'est sans frais ?
Dernier point : pour savoir a combien est estimé exactement un bien, c'est le notaire ou un agent immobilier peut faire l'affaire ?
Merci beaucoup de votre aide.
Fabien