Conseil pret immobilier
Résolu
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5 réponses
Procédez méthodiquement.
1) Plan de financement.
Vous additionez le prix du bien et les "frais de notaire", vous trouverez plein de jolis simulateurs sur le net pour ces derniers. Vous vérifiez votre capacité d'apport personnelle (entre nous, avec 20% du prix hors frais de notaire, ils vous aimeront). Vous faîtes la diff et vous avez le montant le montant du prêt nécessaire.
2) constitution de dossier
Vous prenez vos trois derniers relevés de compte(s) bancaire(s). Votre ou vos deux derniers avis d'imposition (événtuellement sur deux ou trois ans, ça ne mange pas de pain). Vos trois derniers bulletins de salaire. Les documents justificatifs de votre apport personnel (relevés de PEE/PEG, PEL, CEL etc...). Vos pièces d'identités et éventuellement livret de famille. Vous vous constituez plusieurs jeux de ces documents.
3) Vous prenez rendez vous avec un courtier en prêt immob. (pas deux, ça ne sert à rien). Et même chose avec votre banque et quatre ou cinq autres.
Les banquiers vous donneront normalement un accord de principe suite à simulation. A vous de voir si les conditions (taux, frais de dossier etc..) font qu'il vaut le coup de leur demander une offre ferme.
N'oubliez pas qu'il vous faut de toute façon en demander au moins une pour obtenir une attestation de dépôt de demande de prêt à au moins une banque, pour la fournir au notaire ou à l'agence.
Ensuite, avec les offres que vous aurez, vous faites un joli tableau comparatif.
Laissez tomber les TEG, TExxx. Vous multipliez le montant des échéances par le nombre et vous vérifiez ce que vous aurez à rembourser au total.
Conseil sur les banques? Pas vraiment. J'ai fait le mien par la banque postale, ils étaient les plus interessants, mais j'avais aligné 20% d'apport. Meilleurtaux m'avait trouvé un peu moins cher que ma banque en taux, mais comme ils étaient plus cher en assurance j'y gagnais 8€/mois. Un peu léger pour changer de banque.
Par contre, à éviter : les Crédits de France, soient ils Immobilier ou Foncier. Ils vous vendent un pseudo taux fixe qui se révélent au bout de trois ou cinq ans variable et pas forcément capé (limité). Quelque soit le baratin qu'ils peuvent vous servir, ne vous faites aucune illusion. Les taux actuels sont beaucoup trop bas et ne peuvent que monter (voire même de retrouver des niveaux des années 70) dans un horizon temporel proche (4-5 ans?).
Si vous avez besoin de plus de renseignement sur une offre particulière, essayez de poster plutôt sur des forums dédiés comme cbanque ou universimmo. Il y a pas mal de conseillers bancaires qui y trainent et connaissent les produits.
Dernier point sur les courtiers en prêts : ne signez pas de contrat où vous vous engagez à payer la com. avant d'avoir eu l'offre. Vous pourriez vous retrouver à payer 4-500€ pour une offre de prêt que vous refuseriez.
1) Plan de financement.
Vous additionez le prix du bien et les "frais de notaire", vous trouverez plein de jolis simulateurs sur le net pour ces derniers. Vous vérifiez votre capacité d'apport personnelle (entre nous, avec 20% du prix hors frais de notaire, ils vous aimeront). Vous faîtes la diff et vous avez le montant le montant du prêt nécessaire.
2) constitution de dossier
Vous prenez vos trois derniers relevés de compte(s) bancaire(s). Votre ou vos deux derniers avis d'imposition (événtuellement sur deux ou trois ans, ça ne mange pas de pain). Vos trois derniers bulletins de salaire. Les documents justificatifs de votre apport personnel (relevés de PEE/PEG, PEL, CEL etc...). Vos pièces d'identités et éventuellement livret de famille. Vous vous constituez plusieurs jeux de ces documents.
3) Vous prenez rendez vous avec un courtier en prêt immob. (pas deux, ça ne sert à rien). Et même chose avec votre banque et quatre ou cinq autres.
Les banquiers vous donneront normalement un accord de principe suite à simulation. A vous de voir si les conditions (taux, frais de dossier etc..) font qu'il vaut le coup de leur demander une offre ferme.
N'oubliez pas qu'il vous faut de toute façon en demander au moins une pour obtenir une attestation de dépôt de demande de prêt à au moins une banque, pour la fournir au notaire ou à l'agence.
Ensuite, avec les offres que vous aurez, vous faites un joli tableau comparatif.
Laissez tomber les TEG, TExxx. Vous multipliez le montant des échéances par le nombre et vous vérifiez ce que vous aurez à rembourser au total.
Conseil sur les banques? Pas vraiment. J'ai fait le mien par la banque postale, ils étaient les plus interessants, mais j'avais aligné 20% d'apport. Meilleurtaux m'avait trouvé un peu moins cher que ma banque en taux, mais comme ils étaient plus cher en assurance j'y gagnais 8€/mois. Un peu léger pour changer de banque.
Par contre, à éviter : les Crédits de France, soient ils Immobilier ou Foncier. Ils vous vendent un pseudo taux fixe qui se révélent au bout de trois ou cinq ans variable et pas forcément capé (limité). Quelque soit le baratin qu'ils peuvent vous servir, ne vous faites aucune illusion. Les taux actuels sont beaucoup trop bas et ne peuvent que monter (voire même de retrouver des niveaux des années 70) dans un horizon temporel proche (4-5 ans?).
Si vous avez besoin de plus de renseignement sur une offre particulière, essayez de poster plutôt sur des forums dédiés comme cbanque ou universimmo. Il y a pas mal de conseillers bancaires qui y trainent et connaissent les produits.
Dernier point sur les courtiers en prêts : ne signez pas de contrat où vous vous engagez à payer la com. avant d'avoir eu l'offre. Vous pourriez vous retrouver à payer 4-500€ pour une offre de prêt que vous refuseriez.
Merci pour ces précieuses informations.
N'y a t il pas de risque qu'un courtier utilise les produits d'établissement peu recommandable. Quel responsabilité a le courtier? est il débarrassé du dossier une fois le contrat signé?
Merci encore
N'y a t il pas de risque qu'un courtier utilise les produits d'établissement peu recommandable. Quel responsabilité a le courtier? est il débarrassé du dossier une fois le contrat signé?
Merci encore
J'ajouterai deux choses : il convient en effet de regarder le cout du crédit, mais également la garantie demandée par la banque ainsi que certaines subtilités.
pour moi, bien que la plupart du temps elles demandent un apport personnel, passer par une société de caution mutuelle peut se révéler plus intéressant qu'une garantie notariée (hypothèque et/ou IPPD). En effet, en cas de revente du bien, pas d'hypothèque à faire lever et la plupart du temps vous récupérez les frais versés au départ à la société de caution mutuelle.
En outre, la plupart des banques demandent 3% du capital restant du ou un semestre d'intérêts (clause légale) en cas de remboursement anticipé du prêt. Une banque qui vous offre une clause de type " exonération sous condition sauf rachat par concurrence" peut donc se révéler intéressante en cas de revente du bien.
Une offre de PI je suis ok, c'est une question de taux, de frais de dossier, de frais d'assurance, mais je pense qu'il faut regarder un peu plus loin ...
En général, les banques attendent de rattraper le manque à gagner sur les réductions tarifaires des prets immo en demandant certaines contreparties à la clientèle (assurer le bien chez eux, placer des sous, etc etc...)
pour moi, bien que la plupart du temps elles demandent un apport personnel, passer par une société de caution mutuelle peut se révéler plus intéressant qu'une garantie notariée (hypothèque et/ou IPPD). En effet, en cas de revente du bien, pas d'hypothèque à faire lever et la plupart du temps vous récupérez les frais versés au départ à la société de caution mutuelle.
En outre, la plupart des banques demandent 3% du capital restant du ou un semestre d'intérêts (clause légale) en cas de remboursement anticipé du prêt. Une banque qui vous offre une clause de type " exonération sous condition sauf rachat par concurrence" peut donc se révéler intéressante en cas de revente du bien.
Une offre de PI je suis ok, c'est une question de taux, de frais de dossier, de frais d'assurance, mais je pense qu'il faut regarder un peu plus loin ...
En général, les banques attendent de rattraper le manque à gagner sur les réductions tarifaires des prets immo en demandant certaines contreparties à la clientèle (assurer le bien chez eux, placer des sous, etc etc...)
@CC
Tout à fait d'accord avec vous.
Il convient par exemple de prendre en compte les frais de fonctionnement du compte. La plupart des banques vous demandant la domiciliation des salaires chez elle, en échange du prêt.
Pour les pénalités de remboursement anticipé, il convient de dire qu'ils ne sont pas dus en cas de revente suite à déménagement pour raisons professionnelles. C'est légal.
@toon :
A ma connaissance le courtier n'est pas partie prenante du contrat que vous signez avec le banquier.
De mon expérience personnelle sur l'unique prêt immobilier que j'ai contracté, je peux vous dire que les deux courtiers que j'ai vu m'ont proposé exactement le même taux, dans la même banque. C'était la "promo" du moment.
Dans le cas présent, ce n'était pas le taux fixe le plus bas, puisque j'ai obtenu 0.3% de moins à la banque postale.
Les courtiers ne travaillent pas avec toutes les banques puisque certaines refusent de les rémunérer.
De toute façon, faites jouer votre sens critique et évaluez le gain.
La banque postale est très bien placée en terme de crédit immo ou de frais de fonctionnement du compte. Par contre, il est possible que vous ne retrouviez pas la même qualité de relation qu'avec votre conseiller bancaire actuel, par exemple.
Tout à fait d'accord avec vous.
Il convient par exemple de prendre en compte les frais de fonctionnement du compte. La plupart des banques vous demandant la domiciliation des salaires chez elle, en échange du prêt.
Pour les pénalités de remboursement anticipé, il convient de dire qu'ils ne sont pas dus en cas de revente suite à déménagement pour raisons professionnelles. C'est légal.
@toon :
A ma connaissance le courtier n'est pas partie prenante du contrat que vous signez avec le banquier.
De mon expérience personnelle sur l'unique prêt immobilier que j'ai contracté, je peux vous dire que les deux courtiers que j'ai vu m'ont proposé exactement le même taux, dans la même banque. C'était la "promo" du moment.
Dans le cas présent, ce n'était pas le taux fixe le plus bas, puisque j'ai obtenu 0.3% de moins à la banque postale.
Les courtiers ne travaillent pas avec toutes les banques puisque certaines refusent de les rémunérer.
De toute façon, faites jouer votre sens critique et évaluez le gain.
La banque postale est très bien placée en terme de crédit immo ou de frais de fonctionnement du compte. Par contre, il est possible que vous ne retrouviez pas la même qualité de relation qu'avec votre conseiller bancaire actuel, par exemple.
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Bonjour,
Je suis dans le meme cas, à savoir un projet d'achat à 2 d'un nouveau bien d'un montant de 160 000€ ..
J'aimerai acheter un loft à 2cbres avec un ami, dans le cadre d'un pied à terre et d'investissement immobilier.
Mais je n'ai pas une excellente connaissance dans ce genre de situation:
- Vers quelle banque or organisme de pret immobilier faire une demande de pret ou m'adresser?
- Quelles sont les pièges à éviter ou les aspects à tenir comptes lors d'un achat immobilier?
- Les frais réels à prévoir avant, pdt et après l'achat?
Pouvez-vous m'aider et me guider dans cette nouvelle aventure afin d'éviter d'éventuelles situations inconfortables???
Merci merci d'avance.
Je suis dans le meme cas, à savoir un projet d'achat à 2 d'un nouveau bien d'un montant de 160 000€ ..
J'aimerai acheter un loft à 2cbres avec un ami, dans le cadre d'un pied à terre et d'investissement immobilier.
Mais je n'ai pas une excellente connaissance dans ce genre de situation:
- Vers quelle banque or organisme de pret immobilier faire une demande de pret ou m'adresser?
- Quelles sont les pièges à éviter ou les aspects à tenir comptes lors d'un achat immobilier?
- Les frais réels à prévoir avant, pdt et après l'achat?
Pouvez-vous m'aider et me guider dans cette nouvelle aventure afin d'éviter d'éventuelles situations inconfortables???
Merci merci d'avance.
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