Possibilité d'un bail ou pas

Bonsoir,

Je suis depuis peu proprio d'un bien immobilier à crédit, présentant deux logements dont l'un est occupé depuis 20 ans.

Ce bien date des années 1955.

J'ai l'intention d'apporter de l'amélioration dans la partie du locataire. Celui-ci ne veut pas que des travaux soient effectués. Craint-il un réajustement du loyer dû au fait que celui-ci n'a jamais était augmenté depuis 10 ans ?

Dans ce forum, j'ai lu que d'après la loi du 6 Juillet 1989 que le locataire ne peut s'opposer aux travaux du propriétaire...

Au vu de l'amélioration de l'habitat, peut-on réajuster le loyer ?

Puis-je faire un état des lieux en tant que nouveau proprio ?

Quant au BAIL, est-il possible d'en faire un vu que la location n'a été que verbal à l'époque ?

Vos réponses me seraient d'une grande aide devant faire le point avec l'occupant actuel. merci d'avance .