Quel sera le montant à rapporter à succession

Bonjour,
ma mère ( qui à 4 enfants) a fait donation en avancement d'hoirie en 1999 à un de ses fils d'un lot de copropriété composé d'un appartement, d'une écurie, et d'un jardin (de 6.93 ares) pour la valeur de total 47.729,-€.
elle est décédée en décembre 2007 ; et le notaire prend en considération pour le rapport des biens le montant de 55.062,-€ calculé avec le coef.0,17587
or le jardin à lui seul peut être un terrain de construction, dont le prix de l'are est estimé à 20.000,-€. comment évaluer le rapport à faire dans la succession ? sûrement pas 55.062,-€ ???
merci de votre réponse