Superfice du Bail inexacte

Bonjour

Ma compagne et moi avons signé un bail de location pour un appartement de type P3 entièrement rénové, annoncée à une superficie habitable de 80 m², mais après calcul, il s'avère que l'appartement n'en fait qu'environ 66. Pourtant, lors de la visite, nous avions vraiment eu une impression de grandeur, sachant que des pièces vides font "plus petite", nous étions convaincu d'avoir un 80m²

Nous avions accepter de prendre ce bien en location qui était au delà de nos limites financières en raison de la taille et que cela correspondait à nos projet (une superficie plus grande pour un agrandissement de la famille)

Le bail signé indique une superficie de 80m² environ. Mais le métrage n'a pas été encore fait et devrait se faire bientôt (j'attends toujours)

Que faire?
La loi Boutin permet-elle de demander compensation comme la loi Carrez le permet si la différence de superficie dépasse 5%?
Nous espérons bénéficier d'une diminution du loyer ainsi qu'une rectification du bail (pour les impôts locaux et l'assurance), mais rien n'oblige l'agence à agir ainsi pour le loyer (ou alors, je n'ai pas trouver la référence juridique ou réglementaire qui le précise).
Il s'agit alors de rentrer dans une étape de négociation. La faute relevant pleinement du bailleurs, nous allons si il le faut, menacer d'une procédure judiciaire.

Que faire si l'agence refuse de faire quoi que ce soit?
Que faire si l'agence rédige un nouveau bail et nous impose sa signature en ne changeant que la superficie mais pas le loyer?
Peut-elle nous y forcer?
Pouvons nous refuser de verser les loyers (ou alors les consigner) le temps que le problème se règle?

Je pensais aussi entrer en contact directement avec le propriétaire pour négocier avec lui sans passer par l'agence. Est ce possible?

Je vous remercie d'avance pour toute réponse pouvant m'aider.