Non respect de la loi carrez

Bonjour,
j'ai signé une promesse de vente pour un appartement. l'annonce initiale de l'agence mentionnait un bien de 103m2. le diagnostiqueur est passé et a relevé ensuite une superficie de 97m2, cela a fait l'objet d'une nouvelle negociation, l'agence a baissé son prix. nous avons signé la promesse de vente.
cependant, depuis j'ai repris les cotes et je n'ai trouvé que 88m2, cela m'a été confirmé par un autre diagnostiqueur. l'écart est de 5.3% soit 5m2. quels sont les recourts
- puis-je faire annuler la vente ?
- puis-je exiger un dedommagement (prix du m2=3000€ soit 15.000€), de qui ? de l'agence ou du 1er diagnostiqueur ?
- quelle est la procedure ?
merci de votre aide