reduction de bail a un mois

Question

Bonjour,
tout d abord, sachez que j ai lu pas mal de sujet traitant la réduction du bail, mais je n ai pas trouvé la reponse a mon cas...
je suis actuellement locataire d un hlm avec mon conjoint, nous avons trouvé une nouvelle location pour mars  2010.
j aimerais ramener mon preavis a un mois puisque que j ai repris une activité salariée aprés la perte d un emploi (fin CDD), mais mon bailleur me fait des difficultées car j ai connu une periode de chomage d un an et demi entre...j ai beau lui expliquer qu a l heure actuelle, quelqu un qui fait "que" deux mois de chomage avant de retrouver un emploi, c est rare, ils me disent que si ça avait deux mois d inactivité au lieu d un an et demi ça marcherai...est ce vrai?
De plus mon conjoint a été reclassé au sein de son entreprise, peut on prendre ceci comme une mutation au sein de son travail?
Je sais qu il y a deja du monde intéressé par notre appartement, de plus je leur ai expliqué que mes revenus avaient baissée car je suis a mi-temps, mais ils ne veulent rien savoir.
Aidez moi s il vous plait.
Merci

Foyer · Answer

Bonjour ,

Il est certain qu'apres 18 mois de chomage, la perte d'emploi a du mal a passer comme motif de bail reduit. Certes, la loi ne fixe pas de delai et laisse au juge eventuel le soin d'estimer si le motif est acceptable ou pas.

Comme vous savez qu'il y a des candidats pour votre appartement, même s'il y a de l'attente sur les listes  vous pensez que la releve serait facile. Les HLM ont uine façon de faire differente du secteur privé. Il y a les listes d'attente des candidats et des "priorités" eventuelles ... ne comptez pas trop sur cette solution.

Pour ce qui est de votre conjoint, il faudrait savoir si le reclassement est considere, par l'entreprise, comme une mutation professionnelle.

Foyer · Answer

La reprise d'un emploi n'est pas motif a preavis reduit si le laps de temps entre les deux evenements est beaucoup trop long, ce qui est votre cas. 

Faut-il que vous alliez jusqu'au tribunal pour une decision qui, a mon avis, ne vous donnera pas satisfaction et qui aura lieu, au mieux, que dans 3 ou 4 mois minimum ? Honnetement, non !

lbigaret · Answer

La loi dit :
Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.

Elle ne parle pas d'un laps de temps particulier entre la perte d'un job et la trouvaille d'un nouvel emploi. Donc vous pouvez dire à votre officie hlm qu'ils interprètent de façon abusive la loi et qu'en conséquence vous maintenez le préavis d'un mois.....(bien sur votre nouvel emploi est lui récent ! et votre bail est soumis à la loi de 1989 (?)). Ajoutez : sauf accord écrit sous huitaine vous déposez votre dossier à la juridiction compétente.

Foyer · Answer

Oui, lbigaret, je suis d'accord, c'est d'ailleurs ce que j'avais indiqué plus haut mais pour un delai important, comme c'est le cas, il n'y a pratiquement aucune chance qu'un juge accepte.

Concernant les HLM, il y a de fortes chances pour qu'ils engagent aupres du juge de proximité et compte tenu des delais, le demenagement aura deja eu lieu. (C'est aussi ce que j'ai indiqué).

lbigaret · Answer

Oui Foyer mais le laps de temps en question serait ici la date du nouvel emploi par rapport à la date du préavis et non pas celle de la perte d'emploi (j'espère être à peu près clair :o))

Foyer · Answer

Je pense qu'il y a une erreur de lecture quelque part.

La personne a perdu son emploi (fin de CDD) , 18 mois apres  en retrouve un autre et demande a beneficier d'un preavis reduit compte tenu de sa perte d'emploi et de son nouvel emploi .

Le delai est beaucoup trop long pour pouvoir esperer un accord de reduction du preavis. Deja la moitié aurait été difficile mais on pouvait toujours trouver des "excuses" mais là ...

En toute objectivité, je n'y crois pas et pourtant vous savez que je ne suis pas du genre a faire des cadeaux pour cela .

lbigaret · Answer

C'est une question d'interprétation : le motif du préavis réduit serait la perte d'emploi alors oui le délai de 18 mois serait reproché au locataire qui perdrait donc son droit au préavis réduit. Par contre le motif est "nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi". On peut supposer que ce nouvel emploi est récent donc le motif est tout à fait recevable car la loi n'impose pas de délai entre la perte et la reprise d'un emploi.

Foyer · Answer

Je suis d'accord sue le motif a invoquer mais il y a tout de même 18 mois entre les 2 evenements et c'est là que le probleme se pose.

Je ne le retrouve pas mais j'avais lu qu'il fallait que les 2 evenements soient relativement proches pour que le lien puisse etre fait entre les deux (ou quelque chose dans ce genre).
Cdt.

snooki04 · Answer

merci pour vos réponses.
j ai appelé une avocate qui confirme ce que dit Ibigaret, le nouvel emploi (récent) suite a la perte d un emploi me fait bénéficier de la réduction du préavis, car aucune limite de temps n est définie par la loi entre les deux emplois

Foyer · Answer

Bonjour snooki ,

Relisez bien mes reponses et vous lirez que j'ai indiqué la même chose. J'ai simplement "anticipé" en faisant jouer le fait que les 18 mois de non activité risquait d'etre un obstacle serieux a l'acceptation du preavis reduit. C'est d'ailleurs ce que vous avait repondu l'agence immobilière.

Hypothese: vous maintenez votre preavis a 1 mois, l'agence refuse et vous impose 3 mois, donc elle va garder votre depot de garantie. 
Pour vous defendre, vous allez au tribunal et, apres des echanges de conclusions, l'affaire passe en jugement. Pensez vous que le juge acceptera votre "version" sachant qu'il y a eu des decisions de cassation si je ne m'abuse, au motif qu'il y avait trop de temps entre la perte d'emploi et le nouvel emploi, rendant difficile la possibilité de faire le lien entre les 2 evenements. (Votre avocat que vous avez consulté doit le savoir ou tout au moins le retrouver facilement).

Enfin, vous faites comme bon vous semble, je n'ai fait que vous indiquer "ma" façon de voir votre situation. 

Je vous souhaite, sincerement, d'obtenir l'accord du preavis reduit. Vous nous tenez au courant de la suite ?!

snooki04 · Answer

pas de soucis! XD
en tout cas merci de vos reponses

boby00 · Answer

Ne cherchez pas, Foyer a raison. Le délai pendant lequel vous avez été au chomage est trop long. L'office HLM entamera une procédure si vous ne payez pas les loyers correspondant au préavis.
Notez toutefois que si vous changez de logement auprès du meme bailleur HLM, le préavis est de 1 mois, et si vous allez chez un autre bailleur HLM le préavis est de 2 moi. S'il s'agit d'une location dans le secteur privé, le préavis classique de 3 mois s'applique.

Foyer · Answer

Re bonjour ,

Je reviens sur ma reponse n°9 puisque j'ai retrouvé "ma source" d'information.

Il s'agit du "que choisir" special n°80 de juin 2009, page 128, a propos du preavis reduit a 1 mois.
Je rappelle auparavent que la situation a prendre en compte est: "Nouvelle embauche consecutive a une perte d'emploi".

"Perte d'emploi:

Votre licenciement vous confère la possibilité de raccourcir le preavis du congé à un mois, a condition qu'il soit reellement effectif et qu'il ait été prononcé avant notification de votre congé au bailleur. De plus, congé et licenciement doivent etre suffisamment rapprochés dans le temps pour pouvoir justifier d'un lien entre les deux evenements."

Dans le cas present, le seul pretexte de reprise d'un emploi n'est pas prevu en delai reduit puisque ce n'est pas le 1° emploi. Il faut donc prendre "et le licenciement et le nouvel emploi" avec entre les deux les 18 mois qui ne repondent pas à la dernière phrase de la copie.

C'est bizarre, je reagis comme si je devais, moi, me battre pour que le demandeur ne puisse obtenir le preavis reduit. Ce n'est pas le cas mais il m'arrive, quelques fois, de jouer "a l'autre", pour amener un debat.

Igor1 · Answer

Bonjour, 
j'ai moi un texte disant le contraire et dont les termes sont reprit par l'ANIL.

Textes rédigés par Maître Catherine Beurton, avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier
 Le congé donné par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de trois mois.

La durée de trois mois est ramenée à un mois si le locataire peut justifier être dans l’un des cas énumérés par la liste de l’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 (perte d’emploi, embauche consécutive à une perte d’emploi, mutation, titulaire du RMI, ...).

En présence de plusieurs colocataires, le préavis réduit bénéficie au seul colocataire qui peut justifier du préavis d’un mois. 

Le colocataire est ainsi libéré à l’égard du bailleur dès l’expiration du délai d’un mois, mais son congé ne met pas fin au bail à l’égard des autres colocataires qui demeurent tenus des deux derniers mois du préavis s’ils donnent congé, ou de la totalité du loyer s’ils continuent le contrat de location. 

Et pendant la période du préavis, le locataire est tenu du paiement des loyers et des charges, même s’il a quitté les locaux et même si le propriétaire prend possession des lieux pour y effectuer des travaux. 

La situation n’est pas la même lorsque le congé provient du propriétaire car, dans ces circonstances, le colocataire n’est redevable des loyers et des charges que pour la seule durée effective de son occupation

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'une personne perdant son emploi en cours de bail à le droit de réduire son préavis de départ à un mois. 
Un arrêt d'une cour d'appel avait fixé qu'il devait y avoir concomitance dans le temps entre une perte d'emploi et l'annonce du préavis de départ pour que la réduction à un mois s'applique. 
La cour de cassation a cassé et annulé cette décision, ce qui équivaut à un retour à la même situation qu'avant l'arrêt de la cour d'appel. 

Actuellement, la loi prévoit qu'une personne perdant son emploi en cours de bail à le droit de réduire son préavis de départ à un mois, sans préciser de durée. 
Un autre arrêt d'une cour d'appel considère qu'une personne perdant son emploi et en retrouvant un au cours d'un même bail a le droit de réduire son préavis à un mois 

Donc logiquement une personne perdant son emploi et qui veut annoncer un départ avec préavis réduit dans un délai raisonnable (6 mois à 1 an selon l'état du marché du travail au moment où celle-ci recherche un emploi, selon son niveau d'études...) devrait pouvoir le faire puisque quelqu'un qui retrouve un emploi au bout de 2 ans peut théoriquement bénéficier d'un préavis réduit 2 ans après sa perte d'emploi. 


La notion de délai raisonnable est complexe car ce délai ne sera pas le même selon la branche dans laquelle on exerce, certains métiers sont plus durs à trouver que d'autres. 

Dans ce flou juridique, il faut donc insister sur cette notion de délai raisonnable pour pouvoir se faire entendre auprès de son bailleur, en utilisant éventuellement pour justifier l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et, l'arrêt relatif à la reprise d'emploi suite à une perte d'emploi. 

Pour obtenir un arrêt d'une cour, contactez votre ADIL: www.anil.org

J'ajouterai qu'en période de crise, les juges sont plutôt en faveur du locataire du moins en matière de préavis pour retour à l'emploi.

Foyer · Answer

Bonjour Igor ,

Eh oui, il y a la theorie (la loi) et la realité sur le terrain (appreciation laissée au juge d'accepter ou non, en fonction de la branche d'activité).

La situation et la solution sont floues ...

snooki04 · Answer

je ne pensais pas lancer un tel débat...mon avocate est de l avis que le tribunal ne me pénalisera pas puis que même si j ai eu un an et demi de chômage, je bénéficie de preuves montrant ma recherche active d emploi.
elle pense donc que l on ne me pénalisera pas de cette longue inactivité avant le reprise d un emploi.
de plus il faudrait que les bailleurs soit réalistes, dans les circonstances actuelles, peu de monde peuvent payer deux loyers pendant trois mois...

Foyer · Answer

Snooki, 

Si vous pouvez effectivement prouver que vous avez ete activement a la recherche d'un emploi, le juge pourrait en tenir compte mais ... ce pourra etre dans 6 mois et je ne pense pas que ce soit votre "horizon". 

Vous cherchez a partir au plus vite,donc evitez la case tribunal, vous aurez eu le temps de donner votre preavis "normal".

Il me semble que votre "seul" correspondant immediat se trouve etre l'agence. C'est donc avec eux que vous devez etre convaincante. Essayez avec vos differentes demarches recherche d'emploi ...

Pour ce qui est du "debat" que vous avez provoqué, c'est une tres bonne chose car c'est une serie riche en informations ... pour les autres.

Je vous souhaite bonne chance.

snooki04 · Answer

merci beaucoup, je vous tiendrais au courant du resultat

lbigaret · Answer

J'espère que l'AI aura la même analyse juridique que moi ! :o)

Reduction de bail a un mois

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