Division en volumes est elle possible
domi
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DOMI -
DOMI -
Bonjour,
Une maison qui est construite sur une parcelle unique peut elle etre divisée en volumes alors que c'est à la suite d'une succession que la dite maison a été partagée en deux lots:
le 1er lot: une cave et le 1er étage
le 2e lot: une cave ,le 2e étage et le grenier
La partie non batie du sol permettant la circulation des propriétaires ainsi que les murs maitres et la toiture peuvent ils ne pas etre considérés " partie communes "?
Les deux caves sur le meme niveau attribuées aux deux propriétaires sont elles compatibles avec ce type de division?
Merci de l'aide que vous voudrez bien m'apporter
Une maison qui est construite sur une parcelle unique peut elle etre divisée en volumes alors que c'est à la suite d'une succession que la dite maison a été partagée en deux lots:
le 1er lot: une cave et le 1er étage
le 2e lot: une cave ,le 2e étage et le grenier
La partie non batie du sol permettant la circulation des propriétaires ainsi que les murs maitres et la toiture peuvent ils ne pas etre considérés " partie communes "?
Les deux caves sur le meme niveau attribuées aux deux propriétaires sont elles compatibles avec ce type de division?
Merci de l'aide que vous voudrez bien m'apporter
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4 réponses
Bonsoir,
La division en volumes concerne surtout les grands ensemble, dans votre cas, un semble état descriptif de division règlement de copropriété suffit.
La division en volumes concerne surtout les grands ensemble, dans votre cas, un semble état descriptif de division règlement de copropriété suffit.
Bonjour
Merci d'avoir répondu à ma question ,mon but n'est pas de faire une division en volumes mais je me trouve face à un état descriptif qui évoque la division d'un immeuble en copropriété alors qu'il est taisant sur la quote part des parties communes afférente à chacun des deux lots.Aujourd'hui le requérant à l'établissement de cet
E D D qu'il a signé me nie l'éxistence des parties communes au prétexte qu' elles ne sont pas définies par l'état descriptif de division .Pourtant le sol d'assise porte un seul numéro identique àcelui de la maison et plaide en faveur de la copropriété dans lamesure ou il n'est pas divisé par le géomètre expert qui est intervenu pour
l'EDD.La maison est de structure homogène et les parties devant etre considérée communes :le toit,les murs maitre,les dalles séparatives,les parties non baties servant de voies d'accès aux différents lots.
Merci encore pour les informations que vous pourrez m'apporter
Cordialement
Merci d'avoir répondu à ma question ,mon but n'est pas de faire une division en volumes mais je me trouve face à un état descriptif qui évoque la division d'un immeuble en copropriété alors qu'il est taisant sur la quote part des parties communes afférente à chacun des deux lots.Aujourd'hui le requérant à l'établissement de cet
E D D qu'il a signé me nie l'éxistence des parties communes au prétexte qu' elles ne sont pas définies par l'état descriptif de division .Pourtant le sol d'assise porte un seul numéro identique àcelui de la maison et plaide en faveur de la copropriété dans lamesure ou il n'est pas divisé par le géomètre expert qui est intervenu pour
l'EDD.La maison est de structure homogène et les parties devant etre considérée communes :le toit,les murs maitre,les dalles séparatives,les parties non baties servant de voies d'accès aux différents lots.
Merci encore pour les informations que vous pourrez m'apporter
Cordialement
Bonjour.
J'ai du mal à comprendre la nature de l'EDD qui a été réalisé. Est-il spécifié qu'il s'agît d'un EDD en copropriété ou en volumes ?
Dès l'instant où les conditions d'application de la loi du 10 Juillet 1965 portant régime de la copropriété sont remplies, celle-ci s'applique d'office. Par conséquent, si l'EDD n'opère pas une division en volumes de l'ensemble, définissant précisément chaque lot avec des cotes tridimensionnelles, il est plus que probable que vous soyez sous le régime de la copropriété.
Pour ce qui est de votre question initiale, il est tout à fait possible que le toit et la surface de sol non bâtie ne soient pas des parties communes, là encore si la propriété de ces éléments est explicitement conférée à l'un ou l'autre des lots. C'est d'ailleurs le propre d'une division en volumes, à savoir éviter toute partie commune. Il faut qui plus est mettre en place une servitude de droit de passage grevant le fond propriétaire du terrain au profit du second lot, afin de permettre l'accès.
Que le sol d'assise comporte le même numéro pour les deux lots n'entraîne aucune conséquence pour la division en volumes. En effet, on ne procède pas ici à une opération de lotissement. Dans une division en volume, on fait littéralement abstraction de la parcelle cadastrale qui "disparaît".
D'une manière générale, il est tout à fait possible de mettre en place une division en volume dans ce type de bien. Tout dépend de la rédaction de l'EDD. En effet, opérer une division en volumes est une opération complexe. Il faut établir un EDD précis qui définisse chaque lot de volume avec une grande précision, tant sur la désignation de ces lots que sur leur détermination dans l'espace. Il faut ensuite établir un cahier des règles d'usage et d'habitation mettant en place un réseau de servitudes permettant aux différents lots de faire usage des éléments indispensables (courant, eau, gaz...). Il faut également mettre en place une organisation différente de celle prévue pour la copropriété (syndicat, syndic...) passant généralement par une association syndicale libre.
En résumé, si la division opérée dans votre cas ne comprend pas ces différents éléments, tout juge qui serait saisi de l'affaire procèdera à une requalification de l'ensemble en copropriété et définira lui-même les parties communes.
J'ai du mal à comprendre la nature de l'EDD qui a été réalisé. Est-il spécifié qu'il s'agît d'un EDD en copropriété ou en volumes ?
Dès l'instant où les conditions d'application de la loi du 10 Juillet 1965 portant régime de la copropriété sont remplies, celle-ci s'applique d'office. Par conséquent, si l'EDD n'opère pas une division en volumes de l'ensemble, définissant précisément chaque lot avec des cotes tridimensionnelles, il est plus que probable que vous soyez sous le régime de la copropriété.
Pour ce qui est de votre question initiale, il est tout à fait possible que le toit et la surface de sol non bâtie ne soient pas des parties communes, là encore si la propriété de ces éléments est explicitement conférée à l'un ou l'autre des lots. C'est d'ailleurs le propre d'une division en volumes, à savoir éviter toute partie commune. Il faut qui plus est mettre en place une servitude de droit de passage grevant le fond propriétaire du terrain au profit du second lot, afin de permettre l'accès.
Que le sol d'assise comporte le même numéro pour les deux lots n'entraîne aucune conséquence pour la division en volumes. En effet, on ne procède pas ici à une opération de lotissement. Dans une division en volume, on fait littéralement abstraction de la parcelle cadastrale qui "disparaît".
D'une manière générale, il est tout à fait possible de mettre en place une division en volume dans ce type de bien. Tout dépend de la rédaction de l'EDD. En effet, opérer une division en volumes est une opération complexe. Il faut établir un EDD précis qui définisse chaque lot de volume avec une grande précision, tant sur la désignation de ces lots que sur leur détermination dans l'espace. Il faut ensuite établir un cahier des règles d'usage et d'habitation mettant en place un réseau de servitudes permettant aux différents lots de faire usage des éléments indispensables (courant, eau, gaz...). Il faut également mettre en place une organisation différente de celle prévue pour la copropriété (syndicat, syndic...) passant généralement par une association syndicale libre.
En résumé, si la division opérée dans votre cas ne comprend pas ces différents éléments, tout juge qui serait saisi de l'affaire procèdera à une requalification de l'ensemble en copropriété et définira lui-même les parties communes.
Bonjour
Merci pour votre réponse qui a le mérite d'etre très claire.En fait je me trouve confronté à une personne qui affiche une mauvaise foi criante ; après avoir été à l'origine d'un état descriptif de division d'un immeuble qu'il dit en copropriété, pour lequel le géometre expert fait etat des lots privatifs mais ne mentionne aucune parties
communes .Cet E D D fait l'objet d'un acte notarié qui mentionne que" la comparante est copropriétaire de l'immeuble"," la comparante a requis le notaire d'établir de la manière suivante ,en application de l'article 50-1
du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété","absence de règlement de copropriété" "le requérant approuve l'E D D et requiert le notaire de le communiquer aux autres copropriétaires",
"domicile est élu de plein droit dans l'immeuble objet des présentes pour chacun des copropriétaires à défaut de notification faite par lui au syndic de son domicile dans le ressort du TGI du lieu de l'immeuble"
"publicité foncière:le présent EDD sera publié au bureau des hypothèques ,conformément à la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 et aux dispositions légales relatives à la publicité foncière".
Malgré toutes ces mentions portées sur l'EDD ,celui qui est à l'origine de ce document,qui l'a approuvé, me nie
l'éxistence de la copropriété au prétexte que les quotes parts de parties communes ne sont pas mentionnées dans l'EDD.Il prétent devant le TGI qu'il n'y a pas de parties communes (il a construit sur une partie
de celles -ci )et le juge lui donne raison "il n'éxiste plus d'indivision", "la maison a été partagée (coupée) en deux
parties dans le sens horizontal" "qu'en l'absence de service commun et de partie commune l'immeuble objet du litige n'est pas en vertu de la loi de1965 , soumis au statut de la copropriété"
"qu'en conséquence en application de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et en dépit de l'acte dressé dit EDD
il n'éxiste pas de copropriété s'agissant de l'immeuble.En fait par ce jugement on me fait une division en volumes
alors qu'il n'y a aucune convention contraire à la loi de 1965 ,aucune gestion du bien.La parcelle unique sur laquelle est édifiée la maison est portée aux noms des deux coproprétaires pour la partie non batie,(à défaut de document d'arpentage c'est un bien non délimité)
Merci de me faire part d'informations
de toutes sortes ou jurisprudences
CORDIALEMENT
Merci pour votre réponse qui a le mérite d'etre très claire.En fait je me trouve confronté à une personne qui affiche une mauvaise foi criante ; après avoir été à l'origine d'un état descriptif de division d'un immeuble qu'il dit en copropriété, pour lequel le géometre expert fait etat des lots privatifs mais ne mentionne aucune parties
communes .Cet E D D fait l'objet d'un acte notarié qui mentionne que" la comparante est copropriétaire de l'immeuble"," la comparante a requis le notaire d'établir de la manière suivante ,en application de l'article 50-1
du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété","absence de règlement de copropriété" "le requérant approuve l'E D D et requiert le notaire de le communiquer aux autres copropriétaires",
"domicile est élu de plein droit dans l'immeuble objet des présentes pour chacun des copropriétaires à défaut de notification faite par lui au syndic de son domicile dans le ressort du TGI du lieu de l'immeuble"
"publicité foncière:le présent EDD sera publié au bureau des hypothèques ,conformément à la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 et aux dispositions légales relatives à la publicité foncière".
Malgré toutes ces mentions portées sur l'EDD ,celui qui est à l'origine de ce document,qui l'a approuvé, me nie
l'éxistence de la copropriété au prétexte que les quotes parts de parties communes ne sont pas mentionnées dans l'EDD.Il prétent devant le TGI qu'il n'y a pas de parties communes (il a construit sur une partie
de celles -ci )et le juge lui donne raison "il n'éxiste plus d'indivision", "la maison a été partagée (coupée) en deux
parties dans le sens horizontal" "qu'en l'absence de service commun et de partie commune l'immeuble objet du litige n'est pas en vertu de la loi de1965 , soumis au statut de la copropriété"
"qu'en conséquence en application de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et en dépit de l'acte dressé dit EDD
il n'éxiste pas de copropriété s'agissant de l'immeuble.En fait par ce jugement on me fait une division en volumes
alors qu'il n'y a aucune convention contraire à la loi de 1965 ,aucune gestion du bien.La parcelle unique sur laquelle est édifiée la maison est portée aux noms des deux coproprétaires pour la partie non batie,(à défaut de document d'arpentage c'est un bien non délimité)
Merci de me faire part d'informations
de toutes sortes ou jurisprudences
CORDIALEMENT
Je vois en effet que la mauvaise fois est palpable dans cette affaire.
Il semble, au vu de ce que vous m'indiquez, que l'état descriptif a été rédigé dans le but de mettre en place une copropriété et le refus par le juge d'appliquer ce régime révèle l'incompétence des rédacteurs des documents.
Je reste perplexe face à la décision du juge de qualifier l'ensemble de division en volumes. En effet, comme je vous l'ai indiqué, la mise en place d'une division en volume doit faire l'objet d'une grande rigueur (détermination des lots de volumes par des cotes tridimensionnelles, mise en place d'un cahier des règles d'usage et d'habitation...). Or, rien de tout cela n'existe ici. Je ne sais pas comment sont désignés les lots dits de "volume" dans l'EDD, mais le simple fait de décrire physiquement ces lots ne suffit pas. Il faut le faire par rapport à des cotes dites NGF. Il faut également traiter la question des limites séparatives entre les lots... Bref, il faut faire bien plus que ce qui a été fait, sans parler des nombreuses mentions qui sont faites dans l'acte notarié à la loi du 10 Juillet 1965.
Il me semble que l'application du régime de la copropriété ne fait aucun doute. Le fait que le requérant ait construit sur les parties initialement communes les font certes disparaître physiquement mais pas juridiquement. S'il est avéré que la maison a fait l'objet d'un EDD en copropriété, il revient au juge de désigner dans ledit EDD les parties communes, même si celles-ci sont aujourd'hui bâties.
Il faut bien comprendre que le juge doit procéder à la qualification de l'ensemble, soit en copropriété soit en division en volumes. En l'état actuel de la législation, la division en volumes ne fait l'objet d'aucun texte. La copropriété en revanche fait l'objet d'une loi d'ordre public. Dès lors, la division en volumes doit être réalisée de manière à éluder l'application de la loi du 1965 à défaut de quoi celle-ci s'appliquera. Il n'y a rien pour moi qui justifie ici la mise à l'écart de la copropriété.
Avez-vous fait appel à un conseil juridique ?
Sur un autre plan, le fait pour le notaire d'avoir rédigé un état descriptif de division en copropriété sans procéder à la répartition des quote-part de parties communes me surprend. Une action en responsabilité pourrait être envisagée s'i lest avéré que le notaire a commis une négligence. Je ne comprends pas non plus comment un tel EDD a pu être publié à la conservation des hypothèques.
Cordialement.
Il semble, au vu de ce que vous m'indiquez, que l'état descriptif a été rédigé dans le but de mettre en place une copropriété et le refus par le juge d'appliquer ce régime révèle l'incompétence des rédacteurs des documents.
Je reste perplexe face à la décision du juge de qualifier l'ensemble de division en volumes. En effet, comme je vous l'ai indiqué, la mise en place d'une division en volume doit faire l'objet d'une grande rigueur (détermination des lots de volumes par des cotes tridimensionnelles, mise en place d'un cahier des règles d'usage et d'habitation...). Or, rien de tout cela n'existe ici. Je ne sais pas comment sont désignés les lots dits de "volume" dans l'EDD, mais le simple fait de décrire physiquement ces lots ne suffit pas. Il faut le faire par rapport à des cotes dites NGF. Il faut également traiter la question des limites séparatives entre les lots... Bref, il faut faire bien plus que ce qui a été fait, sans parler des nombreuses mentions qui sont faites dans l'acte notarié à la loi du 10 Juillet 1965.
Il me semble que l'application du régime de la copropriété ne fait aucun doute. Le fait que le requérant ait construit sur les parties initialement communes les font certes disparaître physiquement mais pas juridiquement. S'il est avéré que la maison a fait l'objet d'un EDD en copropriété, il revient au juge de désigner dans ledit EDD les parties communes, même si celles-ci sont aujourd'hui bâties.
Il faut bien comprendre que le juge doit procéder à la qualification de l'ensemble, soit en copropriété soit en division en volumes. En l'état actuel de la législation, la division en volumes ne fait l'objet d'aucun texte. La copropriété en revanche fait l'objet d'une loi d'ordre public. Dès lors, la division en volumes doit être réalisée de manière à éluder l'application de la loi du 1965 à défaut de quoi celle-ci s'appliquera. Il n'y a rien pour moi qui justifie ici la mise à l'écart de la copropriété.
Avez-vous fait appel à un conseil juridique ?
Sur un autre plan, le fait pour le notaire d'avoir rédigé un état descriptif de division en copropriété sans procéder à la répartition des quote-part de parties communes me surprend. Une action en responsabilité pourrait être envisagée s'i lest avéré que le notaire a commis une négligence. Je ne comprends pas non plus comment un tel EDD a pu être publié à la conservation des hypothèques.
Cordialement.
Bonsoir
Merci avant tout pour les réponses que vous m'avez apportées ,je constate que vous avez parfaitement
compris la situation et que vous maitrisez le sujet.La division s'est faite dans les années 30 avant l'éxistence
de la division en volumes,puis l'EDD a été établi dans les années 80 ,dans l'ignorance du 1er acte de partage
et dans le but de créer une prescription trentenaire.Ce premier acte partage la maison familiale en deux parts égales dont une cave et le 1er étage avec la moitié des attenances et dépendances à l'un
une cave,le 2e étage et le grenier avec la moitié des attenances et dépendances à l'autre.
L'EDD fait etat de lots tel cave à l'est cave à l'ouest,1er étage,ext.... sans aucune cote NGF.
Malgré tous ces points évoqués,malgré le fait que la partie adverse revendiquait ma participation aux frais de
toiture (il avait tenté en plus de la construction sur parties communes ,une surrélévation du toit à son profit:
tentative avortée suite à mon intervention).Malgré tout le juge dit n'y avoir aucune partie commune,n'y avoir pas lieu à supprimer la constuction (sans P C je souligne) et dit que le bénéficiaire du grenier doit supporter les frais de toiture.Il ne mentionne pas une division en volumes mais en tire des conclusions identiques alors que les obligations liées à ce type de division: statuts ,convention contraire à la loi de 1965 ,.....n'ont été évoqués par aucune des parties à la procédure.Enfin j'ai un conseil et je ne peux que faire appel de cette décision de première instance sinon la gestion future du bien sera toujours problématique.
CORDIALEMENT
Merci avant tout pour les réponses que vous m'avez apportées ,je constate que vous avez parfaitement
compris la situation et que vous maitrisez le sujet.La division s'est faite dans les années 30 avant l'éxistence
de la division en volumes,puis l'EDD a été établi dans les années 80 ,dans l'ignorance du 1er acte de partage
et dans le but de créer une prescription trentenaire.Ce premier acte partage la maison familiale en deux parts égales dont une cave et le 1er étage avec la moitié des attenances et dépendances à l'un
une cave,le 2e étage et le grenier avec la moitié des attenances et dépendances à l'autre.
L'EDD fait etat de lots tel cave à l'est cave à l'ouest,1er étage,ext.... sans aucune cote NGF.
Malgré tous ces points évoqués,malgré le fait que la partie adverse revendiquait ma participation aux frais de
toiture (il avait tenté en plus de la construction sur parties communes ,une surrélévation du toit à son profit:
tentative avortée suite à mon intervention).Malgré tout le juge dit n'y avoir aucune partie commune,n'y avoir pas lieu à supprimer la constuction (sans P C je souligne) et dit que le bénéficiaire du grenier doit supporter les frais de toiture.Il ne mentionne pas une division en volumes mais en tire des conclusions identiques alors que les obligations liées à ce type de division: statuts ,convention contraire à la loi de 1965 ,.....n'ont été évoqués par aucune des parties à la procédure.Enfin j'ai un conseil et je ne peux que faire appel de cette décision de première instance sinon la gestion future du bien sera toujours problématique.
CORDIALEMENT
La législation juridique et financière évolue en permanence...