Division en volumes est elle possible

Bonjour.

J'ai du mal à comprendre la nature de l'EDD qui a été réalisé. Est-il spécifié qu'il s'agît d'un EDD en copropriété ou en volumes ?
Dès l'instant où les conditions d'application de la loi du 10 Juillet 1965 portant régime de la copropriété sont remplies, celle-ci s'applique d'office. Par conséquent, si l'EDD n'opère pas une division en volumes de l'ensemble, définissant précisément chaque lot avec des cotes tridimensionnelles, il est plus que probable que vous soyez sous le régime de la copropriété.

Pour ce qui est de votre question initiale, il est tout à fait possible que le toit et la surface de sol non bâtie ne soient pas des parties communes, là encore si la propriété de ces éléments est explicitement conférée à l'un ou l'autre des lots. C'est d'ailleurs le propre d'une division en volumes, à savoir éviter toute partie commune. Il faut qui plus est mettre en place une servitude de droit de passage grevant le fond propriétaire du terrain au profit du second lot, afin de permettre l'accès.

Que le sol d'assise comporte le même numéro pour les deux lots n'entraîne aucune conséquence pour la division en volumes. En effet, on ne procède pas ici à une opération de lotissement. Dans une division en volume, on fait littéralement abstraction de la parcelle cadastrale qui "disparaît".

D'une manière générale, il est tout à fait possible de mettre en place une division en volume dans ce type de bien. Tout dépend de la rédaction de l'EDD. En effet, opérer une division en volumes est une opération complexe. Il faut établir un EDD précis qui définisse chaque lot de volume avec une grande précision, tant sur la désignation de ces lots que sur leur détermination dans l'espace. Il faut ensuite établir un cahier des règles d'usage et d'habitation mettant en place un réseau de servitudes permettant aux différents lots de faire usage des éléments indispensables (courant, eau, gaz...). Il faut également mettre en place une organisation différente de celle prévue pour la copropriété (syndicat, syndic...) passant généralement par une association syndicale libre.

En résumé, si la division opérée dans votre cas ne comprend pas ces différents éléments, tout juge qui serait saisi de l'affaire procèdera à une requalification de l'ensemble en copropriété et définira lui-même les parties communes.

Je vois en effet que la mauvaise fois est palpable dans cette affaire.

Il semble, au vu de ce que vous m'indiquez, que l'état descriptif a été rédigé dans le but de mettre en place une copropriété et le refus par le juge d'appliquer ce régime révèle l'incompétence des rédacteurs des documents.

Je reste perplexe face à la décision du juge de qualifier l'ensemble de division en volumes. En effet, comme je vous l'ai indiqué, la mise en place d'une division en volume doit faire l'objet d'une grande rigueur (détermination des lots de volumes par des cotes tridimensionnelles, mise en place d'un cahier des règles d'usage et d'habitation...). Or, rien de tout cela n'existe ici. Je ne sais pas comment sont désignés les lots dits de "volume" dans l'EDD, mais le simple fait de décrire physiquement ces lots ne suffit pas. Il faut le faire par rapport à des cotes dites NGF. Il faut également traiter la question des limites séparatives entre les lots... Bref, il faut faire bien plus que ce qui a été fait, sans parler des nombreuses mentions qui sont faites dans l'acte notarié à la loi du 10 Juillet 1965.

Il me semble que l'application du régime de la copropriété ne fait aucun doute. Le fait que le requérant ait construit sur les parties initialement communes les font certes disparaître physiquement mais pas juridiquement. S'il est avéré que la maison a fait l'objet d'un EDD en copropriété, il revient au juge de désigner dans ledit EDD les parties communes, même si celles-ci sont aujourd'hui bâties.

Il faut bien comprendre que le juge doit procéder à la qualification de l'ensemble, soit en copropriété soit en division en volumes. En l'état actuel de la législation, la division en volumes ne fait l'objet d'aucun texte. La copropriété en revanche fait l'objet d'une loi d'ordre public. Dès lors, la division en volumes doit être réalisée de manière à éluder l'application de la loi du 1965 à défaut de quoi celle-ci s'appliquera. Il n'y a rien pour moi qui justifie ici la mise à l'écart de la copropriété.

Avez-vous fait appel à un conseil juridique ?

Sur un autre plan, le fait pour le notaire d'avoir rédigé un état descriptif de division en copropriété sans procéder à la répartition des quote-part de parties communes me surprend. Une action en responsabilité pourrait être envisagée s'i lest avéré que le notaire a commis une négligence. Je ne comprends pas non plus comment un tel EDD a pu être publié à la conservation des hypothèques.

Cordialement.