Aide sur la révision du loyer

Bonjour,
Pouvez vous m'aider ?
Nous sommes entrés dans cette maison le 01/09/2009 (mentionné sur le bail) et notre loyer est de 760 € hors charges depuis cette date. Nous avons reçu la révision du loyer à compter du mois d'août 2009 ce jour :
-1T2007 à 1385 ; 1T2009 à 1503.
loyer révisé s'éleve donc à 760 x 1503/1385 = 824.75 €
La date d'anniversaire étant le mois de septembre, pourquoi prendre le mois d'août ?
Pourquoi également prendre l'indice 1385 du 1er trimestre 2007 (1T2007) alors que nous y sommes depuis le 3 e trimestre 2007 ?
Pourquoi prendre l'indice 1503 du 1T2009 alors qu'il nous parle du mois d'août (3e trimestre) ?
Le simulateur de calcul de l'Anil nous donne lui 791 €...

Merci d'avance, bien cordialement
Jean-Philippe et Anne