Etat des lieux sortie et autres problèmes

Bonjour,

Je dois prochainement réaliser un état des lieux de sortie, celui d'entré a été réalisé presque sans nous, c'est à dire qu'on est arrivé a l'heure mais l'agence avec commencé plus tôt, n'on était rajouté à la main que les défauts visiblent de façon manuscrites. Bref la c'est un peu de notre faute car en plus il y avait plein de traces de trous de l'ancien locataire non signalé.
Mon problème est qu'on avait possé des étagères avec trous et chevilles, on les a enlevés rebouchés cela est plutôt bien, pas invisible mais presque, et sans avoir vu le mur l'agence nous demande de repeindre le mur.
On le fera mais seulement un seul mur, donc du coup la différence se vera d'autant plus que les autres mur ne sont plus très blanc du coup.
les murs ne sont pas peind, c'est simplement du platre moucheté, donc des qu'on touche le mur on a de la poussière blanche sur les doigts, donc on est dans l'incapacité de les nettoyer car la moindre goute d'eau lisse le mur.
Ensuite cela fait deux ans qu'on est dans l'appartement et a la fin de la première année on a demandé a savoir comment se calculé nos charges (l'eau étant comprise on voulais savoir si on consommé trop), cela ne nous a pas était fourni, pouvant nous protester par la suite s'il y a surprise au moment de nous rendre la caution?
Dans notre bail est signalée une augmentation annuelle comme cela se fait courament, cependant cette réévaluation du loyer ne nous a pas été appliqué, peut il nous la réclamer a la fin du bail? Sachant qu'après une conversation téléphonique l'agence nous a dit que le loyer allait augmenter pour le prochain locataire et que la propriétaire avait été bien gentille de ne pas nous avoir augmenter. Pouvons nous nous défendre juste avec cette conversation qu'il peux réfuter?

Merci de bien vouloir répondre a mes questions, et si vous avez plus d'info sur l'etat des lieux en sortie...

Cordialement