Servitude de cour commune

Maison

ilda -
calv - 16 janv. 2018 à 11:44

Bonjour,

j'ai acheté une maison il y a 2 ans, je n'ai pas prété attention à la servitude de cour commune. Aujourd'hui, je souhaite ouvrir une porte fenetre et faire une terrasse à l'arrière de ma maison. Je me suis penchée sérieusement sur mes plans. Je m'aperçois que ma maison est déjà construite (depuis plus de 50 ans) sur une partie de la servitude de cour commune. Que dois-je faire, contacter un expert géométre afin qu'il m'informe de mes droits, la mairie pour un permis de construire, en parler à mon voisin ...

Je vous remercie pour votre aide, j'ai peur de poser des questions aux institutions administratives de peur qu'il me dise que je suis dans l'illégalité et que je sois obligée de détruire ma maison pour être conforme aux dispositions de cette fameuse cour commune

Encore merci
IJ

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5 réponses

Réponse 1 / 5

jaz

Bonjour,

En principe si ta maison est construite depuis plus de 50 ans. il y a prescription acquistive de cette servitude...quoique elle n'est pas apparante (condition apparante et continue pendant 30 ans). ouvrir une porte fenêtre cela ne gêne pas si la distance entre la porte et la limite séparative est plus de 1.90 m en vue droite et 0.60 m si votre porte fenêtre est oblique par rapport à la limite. La terrasse s'elle séparée de votre habitation n'est pa considérée comme un point de vue (pas une vue). Maintenant tt dépends de son ampleur et sa superficie. Le permis de construction est plus au moins allégé en fonction des projet leur ampleur.

Réponse 5 / 5

jojo

Les règles d'urbanisme définissent une distance minimum qu'une construction doit observer, compte tenu de sa hauteur, avec une autre construction sur le même fonds, ou avec la limite du fonds voisin : c'est le prospect réglementaire. Mais c'est le respect d'un espace libre autour d'une construction qui compte, et cet espace peut déborder sur le fonds voisin dès lors que le propriétaire de ce dernier consent à n'y pas construire ou à ne pas dépasser une certaine hauteur : c'est la servitude dite de cour commune1.

Les servitudes de vue répondent à un souci très différent. Il ne s'agit pas fondamentalement d'espace entre constructions. Le Code civil institue une distance minimum à respecter entre une vue ou une ouverture pratiquée dans une mur sur l'héritage du voisin et ce même héritage2. Cette distance est de 1,9 m en cas de vue droite, et 0,6 m en cas de vue oblique. Néanmoins, cette distance peut être inférieure lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude de vue. Le propriétaire du fonds servant doit alors normalement respecter, avec l'ouverture, les mêmes distances en deçà desquelles il ne pourra édifier de construction3. Mais cette distance peut être augmentée conventionnellement et il s'agit alors d'un droit de vue (l'on peut encore parler de servitude de vue).

Servitude de cour commune et servitude de vue aboutissent donc au même : dans les deux cas le respect des servitudes signifie que l'on s'interdit, dans un certain espace, de bâtir (servitude non aedificandi) ou, si l'on bâtis, s'est en respectant une certaine hauteur (servitude non altius tollendi). La servitude de vue a même un effet plus puissant que la servitude de cour commune, parce qu'elle interdit de planter un arbre ou de déposer des choses qui boucheraient la vue, ce qui n'est pas le cas de la servitude de cour commune. Néanmoins, la coïncidence, entre les distances concédées pour la servitude de vue, et celles qu'imposent en l'occurrence les règles d'urbanisme, est parfaitement contingente. Et puis même si le résultat est le même, il reste d'importantes différences.

2) Régimes différents.

Les deux servitudes sont des servitudes de droit privé. Mais la servitude de cour commune présente une nature particulière, c'est une servitude de droit privé créée pour des raisons d'urbanisme. Elle est parfois la condition mise par l'autorité compétente à la délivrance d'un permis de construire4. Tandis que la délivrance du permis et les servitudes comme la servitude de vue sont indépendantes. Le permis est délivré sans tenir compte d'une éventuelle servitude à laquelle serait tenu son bénéficiaire, et qui viendrait contrecarrer ses projets : le permis est toujours délivré sous réserve du droit des tiers5. Et, dans l'autre sens, il ne sera pas non plus délivré sous la condition du respect d'une simple servitude.

Le propriétaire du fonds dominant peut d'ailleurs toujours renoncer à une servitude de droit privé comme la servitude de vue, et ainsi autoriser son voisin à construire, ou, dans sa construction, à dépasser une certaine hauteur, tandis qu'il ne peut pas renoncer à une servitude de cour commune. La raison en est que celle-ci n'a pas été concédée pour l'utilité du fonds dominant. Elle a été prise en compte par le permis de construire pour le respect des règles d'urbanisme. Selon les termes d'un arrêt déjà ancien mais toujours d'actualité, la servitude de cour commune présente « un caractère administratif » et « d'ordre public » en ce que « les obligations qu'elle prévoit ont été imposées dans un but d'intérêt général et d'utilité publique ». C'est une charge administrative6.

En bref, pour ne pas avoir à passer une convention de servitude de cour commune il faudrait vérifier que l'espace prévu pour la servitude de vue coïncide avec celui prescrit pour la première, et il faudrait encore que l'autorité compétente accepte de qualifier la servitude de vue de servitude de cour commune

calv

nous vendons une maison en indivision avec des servitudes sur une cour qui m'appartient combien va me couter la renonciation a servitude par l'acheteur du bien merci

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