Droit de passage non formalisé

Bonjour,
J'ai acheté un bien immobilier il y a 5 ans. 2 servitudes sont associées à cette maison : une formalisée et notariée au moment de l'achat (passage roulant), et une 2ème non formalisée sans trace d'acte notarié.
De mémoire d'"anciens", ce passage est utilisé uniquement à pied. Le passage est symbolisé par un portail en limite de propriété. J'ai des photos de ce portail, qui datent des années 1930.

J'ai souhaité à plusieurs reprises formaliser et notarier cette servitude. Le notaire des voisins avait réalisé un projet, mais celui-ci a été abandonné par les voisins le jour de la signature.

Je dispose de 2 témoignages de personnes du village, attestant d'un passage à pieds faible mais régulier.

Aujourd'hui, les voisins sont en train de vendre leur bien à une SCI, qui souhaite faire du logement locatif. Après rencontre avec le futur acquéreur, ce dernier m'a signalé vouloir fermer l'accès, m'indiquant que l'absence de servitude écrite indiquait qu'il n'y avait pas de servitude. Il semble difficile de "négocier".
Le passage actuel fait 3,6 mètres de largeur. La réduction de ce passage à 1m/1,2m me parait raisonnable, mais sa suppression est pour moi une perte de valeur indégnable de mon bien.

Un permis de construire est en cours de validation.

Que me conseillez-vous sachant que la négociation semble vouée à l'échec ?
Puis-je faire valoir ce droit existant depuis des décennies ? si oui, comment ?

Merci pour votre aide.