Plus facile d'emprunter pour SCI/ns + SARL ? Résolu

Question

Bonjour,

Nouvelle sur ce forum, je viens de lire plusieurs sujets avec grand interêt sur les SCI, mais ça ne répond pas vraiment à ma question alors je me lance: 

Couple marié avec 2 enfants, nous venons de lancer en mai 2009 une SARL dont l'un de nous est gérant, l'autre salarié. 

Avec un tout petit apport personnel (env 15 000 E) et ayant pour projet d'acheter notre résidence principale d'ici un an ou deux (budget env. 200 000 E), mon père nous conseille de monter une SCI entre la sarl et nous, et pense que nous obtiendrons ainsi plus facilement un credit.

Sur le papier selon nos prévisions de CA il n'y aurait aucun souci pour que notre sarl puisse à la fois nous salarier et rembourser sa part de l'emprunt (env. 1000 E/mois rbsé par la sarl, qui disposera de bureaux dans le bien acheté). Quant à nous, nous rembourserions env. 450 E/mois selon les calculs que nous avons faits.

Bref, tout cela est bien beau sur le papier, mais j'ai peut que les banques ne pretent pas à une SARL si jeune et qui donc n'aura "pas encore fait ses preuves"... Ma question est donc, est ce que cela vous parait plausible, ou est ce qu'on se fait des illusions et qu'il y a peu de chances de décrocher un emprunt sur ces bases là ?

De plus, est ce que si on demande à nos parents respectifs de prendre des parts minimes (1 à 2 %) du capital cela donne plus de chances à notre demande d'aboutir, en ajoutant au capital confiance ? (ils ont chacun des biens immobiliers)

Merci d'avance pour toute information à ce sujet :-)

Sylv

Germain · Answer

A mon avis, ce n'est pas comme cela qu'il faut voir les choses.
Votre SCI doit être faite entre votre conjoint et vous (éventuellement une petite part pour les enfants). Les locaux commerciaux réservés à la sarl donneront lieu à loyers qui seront versés à la SCI. La sarl n'a aucun intérêt à être propriétaire. Le fait de mettre vos parents dans la SCI pour 1 ou 2/100 du capital ne ferait que compliquer les choses et n'apporterait rien pour l'obtention du prêt. Sauf dans le cas où le banquier réclame leur caution en plus de l'hypothèque.
En résumé : SCI entre votre conjoint et vous (petite part enfants éventuellement et parents si caution)
Sarl locataire de la SCI (loyer à définir)
Parents cautions du prêt de la SCI
Hypothèque sur les murs de la SCI
A ces conditions, je pense que le prêt serait acceptable.
Bonne chance.

sylviouze · Answer

merci beaucoup pour votre avis éclairé ! :-)

Germain · Answer

PArlez-en tout de même à votre comptable, je souhaite qu'il soit bon conseiller fiscal.

sylviouze · Answer

Oui bien sur j'en parlerais à des experts dès que le projet se précisera..

En même temps, en continuant mes recherches, je vois que si on passe par une SCI  on ne peut plus utiliser notre PEL (donc moins d' "apport" en plus de nos 15 000 euros en cash)... 
Et aussi, dans la mesure où une partie de notre habitation sera utilisée en bureau pour notre activité (avec loyer payé par la SARL), je suppose que cela nous bloque l'accès au prêt à taux zéro.. bouh :-/

Germain · Answer

Compte tenu des taux actuels, vous ne perdez pas grand-chose à ne pas faire de prêt épargne logement. Quant à l'apport personnel c'est parfaitement illusoire aux yeux d'un banquier.
Par contre, pas de prêt à taux 0 mais c'est fromage ou dessert... ;-)

sylviouze · Answer

en même temps moi j'aime bien beurre ET confiture ! ;-)

pourquoi dites vous que l'apport est illusoire pour un banquier ? J'ai lu que le PTZ et les PEL sont inclus dans la part d'apport personnel..
Or avec 15 000 euros pour un prêt envisagé de env 190 000, ça va juste nous couvrir les frais de notaire, donc c'est comme si on arrivait avec zéro d'apport personnel ? Rédhibitoire pour un banquier non ?

Germain · Answer

Les PTZ et PEL sont considérés comme apport personnel lorsque les prêts complémentaires découlent d'un ratio apportpersonnel/investissement. Certains prêts aidés sont (ou on été) attribués lorsque l'apport personnel est de 20% minimum. Dans ce cas, c'est utile. Mais si le banquier fait le prêt épargne logement, le PTZ et le prêt complémentaire, au niveau du risque de remboursement il s'en moque. La seule chose qu'il voit c'est combien ça fait par mois à rembourser ?

sylviouze · Answer

c'est en effet logique, merci de toutes ces infos :-)

Plus facile d'emprunter pour SCI/ns + SARL ?

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