Indivisaire récalcitrant.
Wati
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Dossenberg Kochersberg -
Dossenberg Kochersberg -
Bonjour,
Nous sommes treize personnes (fils et filles de deux sœurs ayant décédé) possédant en indivision un bien agricole obtenu en héritage. Douze d'entre nous avons signé devant notaire un mandat de vente pour procéder à une vente à l'amiable, la treizième personne ayant déclaré, après s’être longtemps opposée à cette vente, n’envisager de signer de mandat qu'au bénéfice d'une tierce personne -le fermier qui exploite les terres et dont le bail vient de se rénover- et au prix que cette personne voudra bien offrir. Consulté, le fermier vient de faire une proposition qui a été jugée inacceptable par le reste des indivisaires. Première question : le recours à la sortie d'indivision par voie judiciaire peut-il solutionner notre problème et nous faire obtenir un plus juste prix pour la liquidation de cet héritage bloqué depuis 20 ans par l’indivisaire récalcitrant ? Deuxième question : à qui incomberont les frais de sortie d’indivision si cette personne persiste à imposer des conditions inacceptables à l’apposition de sa signature sur le mandat de vente ?
Nous sommes treize personnes (fils et filles de deux sœurs ayant décédé) possédant en indivision un bien agricole obtenu en héritage. Douze d'entre nous avons signé devant notaire un mandat de vente pour procéder à une vente à l'amiable, la treizième personne ayant déclaré, après s’être longtemps opposée à cette vente, n’envisager de signer de mandat qu'au bénéfice d'une tierce personne -le fermier qui exploite les terres et dont le bail vient de se rénover- et au prix que cette personne voudra bien offrir. Consulté, le fermier vient de faire une proposition qui a été jugée inacceptable par le reste des indivisaires. Première question : le recours à la sortie d'indivision par voie judiciaire peut-il solutionner notre problème et nous faire obtenir un plus juste prix pour la liquidation de cet héritage bloqué depuis 20 ans par l’indivisaire récalcitrant ? Deuxième question : à qui incomberont les frais de sortie d’indivision si cette personne persiste à imposer des conditions inacceptables à l’apposition de sa signature sur le mandat de vente ?
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4 réponses
Bonjour Dossenberg Kochersberg
C’est vraiment sympathique de votre part de partager avec d’autres personnes le fruit de votre expérience et/ou de vos recherches. Je prends bonne note de vos conseils qui me paraissent sages et utiles. Notre héritage familial « voué à nous filer sous le nez ou à être mal vendu » se situe en Pays de la Loire… ce qui n'est pas tout près de l’Alsace. Merci de toute façon pour la bonne disposition que vous avez montré à me donner un bon contact. Nous avons déjà écrit à notre notaire et attendons sa réponse.
Bonne chance. Wati.
C’est vraiment sympathique de votre part de partager avec d’autres personnes le fruit de votre expérience et/ou de vos recherches. Je prends bonne note de vos conseils qui me paraissent sages et utiles. Notre héritage familial « voué à nous filer sous le nez ou à être mal vendu » se situe en Pays de la Loire… ce qui n'est pas tout près de l’Alsace. Merci de toute façon pour la bonne disposition que vous avez montré à me donner un bon contact. Nous avons déjà écrit à notre notaire et attendons sa réponse.
Bonne chance. Wati.
Je ne comprends pas votre démarche. Depuis janvier 2007, il suffit d'assigner en partage l'indivisaire récalcitrant et c'est facile à faire puisque ceux qui sont pour le partage disposent des deux tiers de majorité nécessaires.
Merci pour votre réponse. Je suppose que lorsque utilisez l’expression « assigner en partage », vous vous référez au mécanisme de la « sortie d’indivision » qui peut être sollicitée jusque par un seul des indivisaires. Mon doute porte maintenant sur l’assomption des frais de jugement vu que le récalcitrant ne s’oppose pas à la vente, il y met seulement des conditions draconiennes. Qui paiera la sortie de l’indivision si, en refusant les conditions de vente imposées par le « récalcitrant », nous devenons en quelque sorte, le reste de la famille, des opposants à la vente ? Je crois avoir compris que c’était aux opposants à la vente à l’amiable d’assumer les frais d’une sortie d’indivision qu’ils provoquent par leur refus.
Normalement les frais de sortie d'indivision seront partagées entre les différents héritiers.
Mais votre avocat pourra réclamer un dédommagement pour blocages répétitifs et non fondés de la part de l'héritier de mauvaise foi, ce qui a souvent pour effet de contraindre le récalcitrant à accepter le partage amiable.
Mais votre avocat pourra réclamer un dédommagement pour blocages répétitifs et non fondés de la part de l'héritier de mauvaise foi, ce qui a souvent pour effet de contraindre le récalcitrant à accepter le partage amiable.
Je me fais désormais une composition des lieux plus en accord avec nos circonstances familiales actuelles. Merci pour vos éclaircissements.
Si ce n'est pas abuser de votre gentillesse, comment peut-on faire, lorsque l’on n’a jamais contacté d’avocat, pour en trouver un dont la spécialité consiste à traiter des affaires de notre genre ?
Bonne journée et merci encore. Wati
Si ce n'est pas abuser de votre gentillesse, comment peut-on faire, lorsque l’on n’a jamais contacté d’avocat, pour en trouver un dont la spécialité consiste à traiter des affaires de notre genre ?
Bonne journée et merci encore. Wati
Bonjour Wati,
je vis en Alsace où je serais en mesure de vous donner un bon contact.
Si tel n'est pas votre cas, contactez votre notaire qui vous recommandera un avocat spécialisé dans le droit des successions.
Et je vous conseille dans tous les cas de bien préparer l'historique de tous les faits pour que l'avocat puisse se faire la meilleure idée possible de la situation. Il ne fait jamais oublier que vous-même connaissez bien les circonstances familiales que l'avocat ne connait pas. Par ailleurs, il ne faut pas être gêné de décrire les aspects familiaux moins reluisants, car l'avocat n'est pas là pour vous juger, mais pour vous aider du mieux possible.
Je vous conseille aussi, au cas où vous ne pourrez vous éviter la démarche au tribunal, de toujours insister sur votre volonté de vouloir un partage amiable (mais juste et équitable), car le juge en tiendra compte. En effet, depuis la réforme des succession de janvier 2007, le gouvernement a mis l'accent sur un règlement plus rapide des indivisions, ceci pour débloquer les tribunaux qui ont grosso modo 185.000 cas à règler en France. Donc la volonté d'un partage amiable sera toujours un point positif contre un bloqueur de mauvaise foi.
je vis en Alsace où je serais en mesure de vous donner un bon contact.
Si tel n'est pas votre cas, contactez votre notaire qui vous recommandera un avocat spécialisé dans le droit des successions.
Et je vous conseille dans tous les cas de bien préparer l'historique de tous les faits pour que l'avocat puisse se faire la meilleure idée possible de la situation. Il ne fait jamais oublier que vous-même connaissez bien les circonstances familiales que l'avocat ne connait pas. Par ailleurs, il ne faut pas être gêné de décrire les aspects familiaux moins reluisants, car l'avocat n'est pas là pour vous juger, mais pour vous aider du mieux possible.
Je vous conseille aussi, au cas où vous ne pourrez vous éviter la démarche au tribunal, de toujours insister sur votre volonté de vouloir un partage amiable (mais juste et équitable), car le juge en tiendra compte. En effet, depuis la réforme des succession de janvier 2007, le gouvernement a mis l'accent sur un règlement plus rapide des indivisions, ceci pour débloquer les tribunaux qui ont grosso modo 185.000 cas à règler en France. Donc la volonté d'un partage amiable sera toujours un point positif contre un bloqueur de mauvaise foi.
Bonjour Dossenberg K.
Merci encore pour vos bons conseils. Je vous dois bien, en compensation, quelques explications au sujet du cas auquel vous avez aimablement apporté votre collaboration.
En réalité, nous avons déjà fait faire une expertise par un expert foncier qui a évalué notre bien pratiquement au double de la somme proposée par le locataire… et en se basant, en plus, sur des données fournies par ce dernier !
Quel avantage tire le récalcitrant à aller à l’encontre des intérêts de sa propre famille puisqu’il est évident que personne ne se mettrait gratuitement les siens à dos sans un motif de poids ? Hé bien il prétend, entre autres explications farfelues, nous empêcher soi-disant de « nuire au locataire »… alors que la loi, très protectrice des intérêts des fermiers, impose des règles auxquelles nous ne pouvons nous soustraire. Aussi, nous opinons tout simplement que, voyant qu’il ne peut plus s’opposer à la vente comme il a toujours fait jusqu’à la promulgation de la loi de janvier 2007 (il est le seul à habiter près de la ferme et a toujours assumé le rôle de « propriétaire terrien » dans le village), notre « redresseur de torts » désire désormais soit se venger d’une famille « ingrate » qui ne le comprend pas, soit retomber malgré tout sur ses pieds en obtenant une unique offre d’achat propre à convaincre les autres propriétaires de faire marche arrière… et que tout reparte comme antan.
Il est clair qu’il a été surpris et contrarié d’apprendre qu’une loi permettait désormais à quiconque de sortir de l’indivision. Après 20 ans de représentation tacite auprès du fermier (et dictatoriale vis-à-vis de la famille), il avait fini par s’approprier mentalement l’exploitation. C’est ce que nous croyons comprendre.
Somme toute, un personnage dont Balzac aurait sans doute tiré parti.
Bonne journée. Cordialement. Wati.
Merci encore pour vos bons conseils. Je vous dois bien, en compensation, quelques explications au sujet du cas auquel vous avez aimablement apporté votre collaboration.
En réalité, nous avons déjà fait faire une expertise par un expert foncier qui a évalué notre bien pratiquement au double de la somme proposée par le locataire… et en se basant, en plus, sur des données fournies par ce dernier !
Quel avantage tire le récalcitrant à aller à l’encontre des intérêts de sa propre famille puisqu’il est évident que personne ne se mettrait gratuitement les siens à dos sans un motif de poids ? Hé bien il prétend, entre autres explications farfelues, nous empêcher soi-disant de « nuire au locataire »… alors que la loi, très protectrice des intérêts des fermiers, impose des règles auxquelles nous ne pouvons nous soustraire. Aussi, nous opinons tout simplement que, voyant qu’il ne peut plus s’opposer à la vente comme il a toujours fait jusqu’à la promulgation de la loi de janvier 2007 (il est le seul à habiter près de la ferme et a toujours assumé le rôle de « propriétaire terrien » dans le village), notre « redresseur de torts » désire désormais soit se venger d’une famille « ingrate » qui ne le comprend pas, soit retomber malgré tout sur ses pieds en obtenant une unique offre d’achat propre à convaincre les autres propriétaires de faire marche arrière… et que tout reparte comme antan.
Il est clair qu’il a été surpris et contrarié d’apprendre qu’une loi permettait désormais à quiconque de sortir de l’indivision. Après 20 ans de représentation tacite auprès du fermier (et dictatoriale vis-à-vis de la famille), il avait fini par s’approprier mentalement l’exploitation. C’est ce que nous croyons comprendre.
Somme toute, un personnage dont Balzac aurait sans doute tiré parti.
Bonne journée. Cordialement. Wati.
Rebonjour Wati,
vous êtes dans un cas similaire d'amis à moi (éparpillés à travers le monde) qui n'ont pas encore règlé la succession de leur mère depuis 13 ans. pour une maison qui se dégrade à Paris.
Ils sont en train d'assigner le frère récalcitrant et taisant au partage et ils ont dès lors demandé 8000 Euro de frais de procédure répétitive et injustifiée. Et je pense que le taisant va à présent se manifester, sinon il sera représenté d'office par un mandataire judiciaire qui le remplacera.
Dans votre cas, il est clair que le récalcitrant veut continuer à jouer le seigneur dans son entourage et considère que c'est son droit. Et ceci sans le moindre scrupule à l'égard des autres indivisaires. Personnellement, la vie m'a enseigné qu'il faut battre les autres avec leurs propres armes pour réussir, donc de n'avoir aucun scrupule pour demander le partage forcé. Car s'il joue à ce jeu là, c'est parce qu'il savait que les autres indivisaires auraient des scrupules à demander un partage forcé. Et à mon avis quand il constatera votre détermination, cela va changer la tournure des évènements.
Juste encore une précision : personne n'était tenu de rester dans l'indivision dès le départ, mais il fallait demander le partage judiciaire qui avant la nouvelle loi de janvier 2007 pouvait être tiré en longueur, mais aujourd'hui les notaires ont une obligation de procéder à un déroulement rapide, sauf s'il y a des faits qui ne le permettent pas, et s'ils trainent le partage en longueur, chaque indivisaire peut assigner le notaire en justice depuis qu'a été prononcé l'arrêt Siegel (en Alsace d'ailleurs) où le notaire avait mis , il me semble 12 ans à règler le problème.
Dans notre cas, le notaire est très actif et avant même que nous ayions déposé nos conclusions, elle
demandait déjà à la partie adverse de justifier de l'origine des fonds pour des acquistions dont nous soupçonnons la ocmmunauté de biens de les avoir financées.
Voilà bon courage pour la suite et bien cordialement.
vous êtes dans un cas similaire d'amis à moi (éparpillés à travers le monde) qui n'ont pas encore règlé la succession de leur mère depuis 13 ans. pour une maison qui se dégrade à Paris.
Ils sont en train d'assigner le frère récalcitrant et taisant au partage et ils ont dès lors demandé 8000 Euro de frais de procédure répétitive et injustifiée. Et je pense que le taisant va à présent se manifester, sinon il sera représenté d'office par un mandataire judiciaire qui le remplacera.
Dans votre cas, il est clair que le récalcitrant veut continuer à jouer le seigneur dans son entourage et considère que c'est son droit. Et ceci sans le moindre scrupule à l'égard des autres indivisaires. Personnellement, la vie m'a enseigné qu'il faut battre les autres avec leurs propres armes pour réussir, donc de n'avoir aucun scrupule pour demander le partage forcé. Car s'il joue à ce jeu là, c'est parce qu'il savait que les autres indivisaires auraient des scrupules à demander un partage forcé. Et à mon avis quand il constatera votre détermination, cela va changer la tournure des évènements.
Juste encore une précision : personne n'était tenu de rester dans l'indivision dès le départ, mais il fallait demander le partage judiciaire qui avant la nouvelle loi de janvier 2007 pouvait être tiré en longueur, mais aujourd'hui les notaires ont une obligation de procéder à un déroulement rapide, sauf s'il y a des faits qui ne le permettent pas, et s'ils trainent le partage en longueur, chaque indivisaire peut assigner le notaire en justice depuis qu'a été prononcé l'arrêt Siegel (en Alsace d'ailleurs) où le notaire avait mis , il me semble 12 ans à règler le problème.
Dans notre cas, le notaire est très actif et avant même que nous ayions déposé nos conclusions, elle
demandait déjà à la partie adverse de justifier de l'origine des fonds pour des acquistions dont nous soupçonnons la ocmmunauté de biens de les avoir financées.
Voilà bon courage pour la suite et bien cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
encore un petit conseil qui ne vous coûtera rien : présentez au notaire en charge du règlement de cette succession deux ou trois propositions d'achat de vos biens à des conditions supérieures de celle du récalcitrant.
Vous pouvez aussi demander à des agences immobilières de vous faire des évaluations gratuites.
Et vous verrez la réaction du révcalcitrant, car pour accepter une offre qui vous porte préjudice à tous, il y a forcément anguille sous roche (avec à la clé un avantage au récalcitrant ? )