Bail universitaire meublé terminé, préavis ?

Question

Bonjour,

Mon amie a signé un bail pour un logement étudiant meublé, c'est sa résidence principale, il a été signé début septembre. La proprio exige un préavis et nous affirme que le mois de juin doit être payé également, mais :

- un bail qui prend fin pour un étudiant pour un appart meublé qui est sa résidence principale nécessite-t-il un préavis alors qu'il n'est pas reconductible sauf si les 2 parties se mettent d'accord ?

- il n'est pas stipulé explicitement sur le bail la durée de 9 mois mais n'est-elle pas clairement déterminée dans ce cas par la loi  et l'article L632-1. Le bail stipule par contre clairement "année universitaire".

"Cas du bail meublé étudiant

Ce type de location étant consentie pour une durée de neuf mois, non renouvelable selon les dispositions de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi N° 2005-241 du 26 juillet 2005, le bail prendra automatiquement fin, sans que vous ayez à délivrer un congé à votre locataire."

Je vois de toutes façon des conseillers juridiques demain lundi, mais il est vrai que je suis très préoccupé par la situation, le fait d'avoir à payer 2 loyers en juin (car nous emménageons ensemble) serait pour nous une vraie difficulté et plus encore.

Merci.

conophobe · Answer

lisez ceci, et sachez qu'une clause abusive est réputée nulle

L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. 

Cette durée a été instaurée pour permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. 

Toutefois, dans un certain nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'événements imprévus ou de situations particulières : lors de l'obtention d'un premier emploi, d'une mutation, d'une perte d'emploi ou d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est âgé de plus de soixante ans et que son état de santé justifie un changement de domicile et enfin, lorsque le locataire perçoit le revenu minimum d'insertion (RMI). 

En ce qui concerne les locations meublées, la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions modifiée par la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 et par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, a inséré dans le code de la construction et de l'habitation (CCH) (articles L. 632-1 à L. 632-3 du CCH) des règles régissant les rapports des locataires avec les bailleurs de meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires. Il est ainsi prévu que le bail doit être consenti pour une durée minimale d'un an dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire et celui-ci peut le résilier à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. 

Cependant, en cas de location à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois et, dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue à l'article L. 632-1 du CCH est inapplicable. Par ailleurs, la réduction du dépôt de garantie à un mois et la possibilité donnée aux étudiants de souscrire au Loca-Pass constituent des avantages très sensibles qui facilitent l'emménagement dans un nouveau logement. 

D'après une réponse ministérielle publiée au JO le : 03/06/2008 page : 4707

conophobe · Answer

En ce qui concerne les locations meublées, la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions modifiée par la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 et par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, a inséré dans le code de la construction et de l'habitation (CCH) (articles L. 632-1 à L. 632-3 du CCH) des règles régissant les rapports des locataires avec les bailleurs de meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires. Il est ainsi prévu que le bail doit être consenti pour une durée minimale d'un an dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire et celui-ci peut le résilier à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. 

Cependant, en cas de location à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois et, dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue à l'article L. 632-1 du CCH est inapplicable. Par ailleurs, la réduction du dépôt de garantie à un mois et la possibilité donnée aux étudiants de souscrire au Loca-Pass constituent des avantages très sensibles qui facilitent l'emménagement dans un nouveau logement. 

D'après une réponse ministérielle publiée au JO le : 03/06/2008 page : 4707

tsumida · Answer

Yep, merci allergique aux cons :)

Je ne me suis donc pas trompé, j'attends de voir demain les conseillers juridiques et j'envoie ensuite un recommandé avec accusé réception à la proprio.

tsumida · Answer

Ok merci pour ces précisions, en gros ça veut dire que si j'ai pas les moyens de me lancer dans des procédures qui me coûteront du temps et de l'argent, mieux vaut abdiquer maintenant et payer... je comprends, merci du conseil.

Je verrai demain l'avis du ou des conseillers juridiques de l'ADIL, soit je poste des textes de loi donnant raison à mon amie, soit un préavis et je me démerde pour trouver 420 € (pour un 18 m2 dans une grande ville, TOUTES charges comprises mais bon...)

tsumida · Answer

Le flou est donc en faveur du proprio, pourtant à les entendre se plaindre, les locataires ont toujours raison, la preuve que non ;) Comme les patrons quoi... (pardon je déborde et suis moi même à mon compte mais bon artisan quoi !)

Merci, la suite demain...

conophobe · Answer

effectivement, j'avais lu un peu vite votre post initial, et c'est la mention "exige un préavis" qui m'avait fait réagir en ce sens
"année universitaire" n'a aucun sens juridique, les baux de 9 mois (ou 10, ou 11) avec date d'entrée sont eux explicites
vous verrez bien ce que vous dit l'ADIL à la lecture de votre bail, mais effectivement même si vous avez des chances in fine de gagner un hypothétique procès (en l'absence de précision le juge pourra retenir que vous en aviez déduit 9 mois), le chemin de la sentence est semé d'embuches dont le coût dépassera 420 € et vous aurez d'autres préoccupations plus importantes je suppose

généralement dans ce genre de litige, il vaut mieux un mauvais accord qu'un bon procès, peut-être l'ADIL convaincra-t-elle votre bailleur de couper la poire en 2 par exemple

tenez-nous au courant, il me semble que ce genre de litige est promis à un bel avenir

Baal · Answer

Il y a une chose que vous devez bien comprendre c'est qu'un bail ça serédige à deux et que si la personne qui l'a signé n'a pas jugé nécessaire de faire apparaître de manière très explicite que c'est un bail universitaire de 9 mois c'est tant pis pour elle. On peut pas signer un bail et, à la fin de l'année, brandir un certificat d'inscription à la fac pour partir sans préavis. C'est du bon sens même.

tsumida · Answer

Ouai bof, c'est pour ça qu'il existe pleins de lois et des associations qui protègent les moins informés pour qu'ils puissent a posteriori se protéger des manoeuvres malicieuses de personnes par forcément bien intentionnées.

Et ça aussi c'est du bon sens même.

tsumida · Answer

Mon amie avait 20 ans lors de la signature du bail, c'était son 1er, oui effectivement elle n'a pas fait suffisamment attention, elle a fait confiance au propriétaire, naïvement dira-t-on, de quoi lui faire cracher 420 € qu'elle n'a pas, youpi.

Baal · Answer

L'age n'est pas une excuse, en France on est majeur et responsable de ce qu'on signe à partir de 18 ans et parfois même avant.

Et pour savoir qui est de mauvaise foi sans avoir le bail sous les yeux c'est pas évident. Vous parlez de "bail étudiant", mais qu'est ce qui permet de le qualifier ainsi ? Il suffit pas qu'il y soit fait vaguement allusion et qu'il faille le déduire. Pour qu'il soit qualifiable d'étudiant il doit être sans équivoque.

Vous dites que le bail fait mention de "l'année universitaire", mais dans quel cadre ?

Vous pouvez pas vous attendre à ce qu'on vous donne une réponse claire et définitive sur des informations aussi éparses.

tsumida · Answer

Bah relisez avant de pérorer. Sur la 1ère page est coché "location à un étudiant", en toutes lettres, et sur la dernière "contrat conclu pour une durée universitaire".

C'est ça une vague allusion ça ? mdr...

Soit, c'est du droit, je m'incline, mais avec avec amertume c'est évident.

tsumida · Answer

Pour ceux que ça intéresse, un scan du bail :
http://jaipatoukompri.free.fr/bail.pdf

En fait c'est du grand n'importe quoi, il dit tout et son contraire, et s'il a mal été rédigé c'est de la faute du proprio. Sans parler du fait que ce n'est même pas elle qui l'a rédigé mais une dame qui était là à sa place...

Je vais rappeler l'ADIL demain car 2 questions restent sans réponses :

- supposons qu'il soit bien légalement de 9 mois, un bail qui prend fin nécessite-il un préavis ?
- la durée de 9 mois peut-elle être appliquée alors que la case sur la 4e page n'est pas cochée ? Bien que, sur la 1ère page soit coché "location à un étudiant" et selon les conditions générales stipulées dans le bail, c'est bien 9 mois.

Les mecs de l'ADIL me disent de "foncer", et de prendre un huissier pour l'état des lieux, mais bon déjà que financièrement on va être obligé de solliciter la famille, un huissier à 160 € en plus c'est chaud, et puis ça va directement envenimer la situation. Mais je me dis que c'est bien parce qu'on ferme sa gueule que les personnes mal intentionnées sévissent.

Moi je suis presque prêt à faire le préavis comme elle le demande, de payer le mois de juin afin de récupérer la caution (2 mois) rapidement. Mais un état des lieux est-il possible début juin (on emménage dans le nouvel appart le 1er) alors que je paierai pour juin, même si je rends les clés voudra-t-elle se présenter pour l'état des lieux début juin, vu comme elle a l'air buté, j'ai des doutes.

Dans tous les cas "l'habitude" évoquée par l'autre partie n'est en rien un argument juridique, c'est pas parce qu'elle fait ce qu'elle veux avec des étudiants naïfs depuis 22 ans, que ça doit s'appliquer à nous aussi.

Merci.

lbigaret · Answer

Intéressant votre scan.....mais plus que des gens mal intentionnés je pense que c'est surtout par ignorance car ce bail est remarquablement incomplet et comporte plusieurs clauses abusives (qui seraient réputées non écrites). Par contre le constat concernant la fin du bail reste le même bien entendu.

tsumida · Answer

Bon j'ai eu confirmation de l'ADIL, ils ont fait des recherches et même pour un bail à durée déterminée de 9 mois non reconductible, il faut tout de même une lettre de préavis d'un mois, absurde quand même non ?
Mais bon apparemment c'est ainsi...

J'ai plus qu'à envoyé le préavis et à payer le mois de juin, espérons qu'elle accepte de faire l'état des lieux début juin tout de même sachant que je vais rendre les clés et laisser l'appartement vide. Sinon là oui je demanderai la présence d'un huissier. 

Oui je suis d'accord concernant l'ignorance, sachant qu'en plus ce n'est pas la proprio qui a rédigé ce bail.

tsumida · Answer

" Par contre le constat concernant la fin du bail reste le même bien entendu."

C'est à dire ?
Merci.

tsumida · Answer

"vous pouvez vous appuyer sur la case et le renvoi surlignés en vert pour partir au bout de 9 mois sans autre forme de procès !"

Sans préavis à la fin du mois d'avril ? Personne n'est d'accord sur ce point, du coup je trouve ça très risqué.

conophobe · Answer

personne n'est d'accord car l'article 632-1 prête à confusion

"Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable."

d'où les 2 interprétations possibles :

vu positivement côté bailleur, il signifierait qu'en l'absence de courrier du preneur, le bailleur peut louer à quelqu'un d'autre
vu positivement côté preneur, il signifierait qu'il peut partir au bout de 9 mois s'il ne dit rien

mais au premier litige qui passe devant un tribunal, vous pouvez être sûr que la jurisprudence penchera pour le locataire

tsumida · Answer

"Je parlais de l'incertitude sur la durée du bail. En l'absence de la mention de durée de 9 mois ce sera la durée minimale légale d'un an qui sera retenue."

Même si la case "location à un étudiant" est-elle clairement cochée ?

tsumida · Answer

Ok j'envoie mon préavis tout de suite alors et basta, je paye le mois de juin, je fais l'état des lieux, je rends les clés, si elle vient pas prétextant que ça devrait se faire à la fin du mois de juin, je contacte un huissier et puis voilà. J'espère avant tout récupérer mes 2 mois de caution rapidement. 

Merci.

Bail universitaire meublé terminé, préavis ?

19 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters