Celibataire sans enfant achat ou location ?

Bonjour,
Je suis âgée de 50 ans, célibataire sans enfant, locataire jusqu'à ce jour. Mes parents sont décédés, j'ai deux soeurs encore vivantes : une mariée qui a deux enfants (nièces) et une soeur handicapée mentale (autiste) vivant dans une institution... Elle a déjà eu les 2 héritages de mes parents qui en réalité sont allés, semble t-il, dans les comptes de l'association qui s'en occupe, ce n'est donc pas elle qui en profite et d'ailleurs elle ne saurait pas le faire... Pensant à ma retraite et à retourner vivre en province dans une maison avec jardin, j'hésite entre acheter ou rester locataire en pensant à ma succession. En effet, si j'achète et meurs..., l'Etat ne prendra t-il pas 70% de l'héritage ? Puis-je prévoir que seule ma soeur mariée puisse hériter (et éventuellement mes deux nièces) ? Dois je prévoir des papiers et lesquels ? Où me faut-il plutôt privilégier la location tout en continuant d'alimenter une assurance vie qui permettra à ma soeur et à mes deux nièces de toucher directement ce qui peut leur revenir ? Vous remerciant bien sincèrement par avance de vos réponses. Mauricette