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2 réponses
Bonjour,
Voici quelques éléments simples qui vous permettront de vous donner une idée proche de la réalité quant à la rentabilité nette d'un.loyer.
Vous pouvez compter sur une rentabilité de 6 voire 7% brut pour un appartement ancien. De la somme que vous toucherez vous enleverez les travaux et charges, disons 30 ou 40% du loyer chaque année sans compter la gestion (en général, les propriétaires, pour payer moins d'impôt, font des travaux, ce qui est assez idiot pour espérer avoir une rentabilité nette élevée). Donc, en ce qui concerne votre impôt, les loyers sont bien sûr à déclarer, vous ferez un bilan avec les entrées - sorties pour connaître le bénéfice foncier (loyers moins charges et intérêts d'emprunt). Le résultat, s'il est positif, sera ajouté à vos revenus. De plus, vous devrez acquitter la CSG, RDS etc, qui s'élèvent à 12 %. Si vous êtes dans une tranche marginale à 30%, (au delà de 26.000 € de revenus environ pour un célibataire), vous devrez payer 30% d'impôt et 12% de CSG, soit, si vous aviez 7% brut et aucune charge (autant dire un cas impossible), 4,06 % net. Pour un montant de charge de 3%, vous vous retrouverez à 4% nets avant impôt. Imposés à 42% il restera 2,32%. Cela me paraît assez proche de la réalité.
Sur un achat de logement neuf, la rentabilité brute varie de 3 à 4,5% brut selon les villes. La rentabilité locative dépend essentiellement de sa localisation. Sur un logement neuf, vous pourrez, de plus, bénéficier d'une économie d'impôt de 25 à 37% de la valeur du bien en général, cela peut être beaucoup plus pour certains investissements un peu moins courants que je n'aborderai pas ici.
Les charges seront un peu plus faibles que dans l'ancien, environ 25% gestion comprise, soit une rentabilité nette avant impôt de 3%, à quoi vient s'ajouter l'économie d'impôt. Pour reprende l'exemple de tout à l'heure, 3% bruts moins 42% donnent 1,74% plus l'économie d'impôt: 25 % de la valeur du bien répartis sur 9 ans, soit 2,77%, que l'on ajoute au 1, 74 de loyer net, on arrive à 4,51% pour du neuf.
Bien sûr, si vous payez votre appartement à crédit, les intérêts d'emprunt vont permettre de limiter voire d'annuler les bénéfices fonciers pendant quelques années. La rentabilité en sera totalement différente.
Pour conclure, le loyer ne représente qu'un paramètre parmi de nombreux autres. La rentabilité d'un achat immobilier locatif sera directement liée à l'ensemble de ces paramètres ce qui demandera une attention toute particulière pour réaliser un investissement de qualité...il y a des spécialistes pour tout...
Cordialement.
Philippe .
Voici quelques éléments simples qui vous permettront de vous donner une idée proche de la réalité quant à la rentabilité nette d'un.loyer.
Vous pouvez compter sur une rentabilité de 6 voire 7% brut pour un appartement ancien. De la somme que vous toucherez vous enleverez les travaux et charges, disons 30 ou 40% du loyer chaque année sans compter la gestion (en général, les propriétaires, pour payer moins d'impôt, font des travaux, ce qui est assez idiot pour espérer avoir une rentabilité nette élevée). Donc, en ce qui concerne votre impôt, les loyers sont bien sûr à déclarer, vous ferez un bilan avec les entrées - sorties pour connaître le bénéfice foncier (loyers moins charges et intérêts d'emprunt). Le résultat, s'il est positif, sera ajouté à vos revenus. De plus, vous devrez acquitter la CSG, RDS etc, qui s'élèvent à 12 %. Si vous êtes dans une tranche marginale à 30%, (au delà de 26.000 € de revenus environ pour un célibataire), vous devrez payer 30% d'impôt et 12% de CSG, soit, si vous aviez 7% brut et aucune charge (autant dire un cas impossible), 4,06 % net. Pour un montant de charge de 3%, vous vous retrouverez à 4% nets avant impôt. Imposés à 42% il restera 2,32%. Cela me paraît assez proche de la réalité.
Sur un achat de logement neuf, la rentabilité brute varie de 3 à 4,5% brut selon les villes. La rentabilité locative dépend essentiellement de sa localisation. Sur un logement neuf, vous pourrez, de plus, bénéficier d'une économie d'impôt de 25 à 37% de la valeur du bien en général, cela peut être beaucoup plus pour certains investissements un peu moins courants que je n'aborderai pas ici.
Les charges seront un peu plus faibles que dans l'ancien, environ 25% gestion comprise, soit une rentabilité nette avant impôt de 3%, à quoi vient s'ajouter l'économie d'impôt. Pour reprende l'exemple de tout à l'heure, 3% bruts moins 42% donnent 1,74% plus l'économie d'impôt: 25 % de la valeur du bien répartis sur 9 ans, soit 2,77%, que l'on ajoute au 1, 74 de loyer net, on arrive à 4,51% pour du neuf.
Bien sûr, si vous payez votre appartement à crédit, les intérêts d'emprunt vont permettre de limiter voire d'annuler les bénéfices fonciers pendant quelques années. La rentabilité en sera totalement différente.
Pour conclure, le loyer ne représente qu'un paramètre parmi de nombreux autres. La rentabilité d'un achat immobilier locatif sera directement liée à l'ensemble de ces paramètres ce qui demandera une attention toute particulière pour réaliser un investissement de qualité...il y a des spécialistes pour tout...
Cordialement.
Philippe .
Igor1
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27 mars 2009 à 08:47
27 mars 2009 à 08:47
Bonjour,
bonne question, mais celle-ci dépend de tellement de critères qu'il est impossible de répondre
Par exemple : neuf ou ancien, en état de location ou à réparer ? les réparations seront faites par vous ou des entreprises ? pouvez-vous acheter comptant ou à crédit. Et là ce ne sont qu'une petite partie des éléments pouvant déterminés un taux de rentabilité. En gros chaque logement doit faire l'objet de son propre calcul.
bonne question, mais celle-ci dépend de tellement de critères qu'il est impossible de répondre
Par exemple : neuf ou ancien, en état de location ou à réparer ? les réparations seront faites par vous ou des entreprises ? pouvez-vous acheter comptant ou à crédit. Et là ce ne sont qu'une petite partie des éléments pouvant déterminés un taux de rentabilité. En gros chaque logement doit faire l'objet de son propre calcul.
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