Frais d'agence et de notaire

Bonjour,
Le 12/3/09
Je suis actuellement intéressée par l'achat d'un terrain de loisirs de 800 m2 avec eau/edf au prix de 35000 euros, dont 5000 euros de frais d'agence (montant précisé lors de la signature du compromis de vente hier 11/3)plus 3290 euros d'honoraires pour le notaire (dont j'ai versé une partie : 500 euros par chèque). Ce compromis me sera adressé vendredi 13/3 par l'agence, en recommandé A.R. (je n'ai eu aucune copie sur place malgré ma demande, car l'agence prétend qu'elle doit d'abord l'envoyer à une banque partenaire pour le financement de ce bien à crédit, banque qui se trouve être également de la même enseigne que mon agence bancaire personnelle).
J'ai donc remis les justificatifs de revenus et autres documents demandés pour le dossier de crédit, à mon agence
bancaire qui les a transmis à cette autre agence qui travaille en partenariat avec l'agence immobilière.
Un exemplaire du compromis de vente doit être envoyé aussi au vendeur et un autre pour le notaire ou l'agence immobilière. Laquelle m'a précisé que je disposais d'un délai de rétractation de 7 jours à réception du compromis
pour me désister et être remboursée par le notaire des 500 euros que je lui ai déjà versés sur le montant de ses honoraires. Je voudrais savoir si le délai de 7 jours de rétractation courent bien à réception du compromis , à la date d'envoi de l'agence, ou a la date de signature, soit hier le 11/3. De plus, je réalise que les frais d'agence de 5000 euros sont exhorbitants, soit quasiment 17 % du prix vendeur qui est en réalité de 30 000 euros, est-ce la norme pour un terrain de loisirs de cette superficie, de plus non constructible (par exemple, pour l'achat d'une maison à 200 000 euros, ça voudrait dire que l'agence immobilière encaisserait 34 000 euros sans compter les fraifrais de notaire en plus, c'est faramineux, est-ce légal ?. De plus, c'est mon 2ème R/V dans cette agence très éloignée de mon domicile. Lors du 1er R/V pour la visite du terrain, il était impossible d'ouvrir un petit cabanon
ou se trouvait des WC (verrou archi-rouillé), je ne sais pas s'il s'agit d'un WC chimique à vider, d'un sani broyeur ou d'un WC normal. J'apprends également que je dois acheter une pompe à eau pour pouvoir me servir du puits sur le terrain pour m'alimenter en eau (le propriétaire a repris sa pompe). Une dépense de plus pour l'achat de cette pompe dont j'ignore pour l'instant le prix. L'agence m'affirme qu'il n'y aurait plus qu'à la brancher. J'ai demandé à rencontrer le vendeur pour toutes ces précisions, mais l'agence refuse que je prenne contact avec lui, sans vouloir me donner ses coordonnées. C'est peut être pour ça qu'ils n'ont pas voulu me remettre une copie du compromis où celles-ci figurent. Alors, je me méfie un peu et me demande si je fais une affaire en achetant ce bien à près de 40 000 euros. Merci infiniment de m'éclairer en me donnant vos avis.