Convention Anah PREALABLE à signature bail
franck1018
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Bonjour,
Ayant mis en location un logement au 1er août 2008, je m'aperçois aujourd'hui que je satisfaisais à toutes les conditions (plafonds loyers et ressources locataires) pour bénéficier du dispositif borloo ancien à loyer intermédiiaire sans travaux (abattement fiscal de 30% sur les loyers perçus) lors de la prise d'effet du bail.
Cet abattement est accordé en contrepartie d'un engagement du bailleur sur plusieurs points (là n'est pas le souci).
Le souci est dans la convention avec l'Anah, simple imprimé administratif à envoyer préalablement à la signature du bail, ce que je n'ai pas fait par ignorance du dispositif borloo !!!
Le coup est-il rattrapable auprès de l'Anah ? (Si non, je suis bon pour attendre la date de renouvellement du bail soit 3 ans pour bénéficier de cet avantage fiscal !!!) Est-ce que quelqu'un s'est trouvé dans la même situation que moi ? Quel en a été le résultat ?
Cordialement.
Ayant mis en location un logement au 1er août 2008, je m'aperçois aujourd'hui que je satisfaisais à toutes les conditions (plafonds loyers et ressources locataires) pour bénéficier du dispositif borloo ancien à loyer intermédiiaire sans travaux (abattement fiscal de 30% sur les loyers perçus) lors de la prise d'effet du bail.
Cet abattement est accordé en contrepartie d'un engagement du bailleur sur plusieurs points (là n'est pas le souci).
Le souci est dans la convention avec l'Anah, simple imprimé administratif à envoyer préalablement à la signature du bail, ce que je n'ai pas fait par ignorance du dispositif borloo !!!
Le coup est-il rattrapable auprès de l'Anah ? (Si non, je suis bon pour attendre la date de renouvellement du bail soit 3 ans pour bénéficier de cet avantage fiscal !!!) Est-ce que quelqu'un s'est trouvé dans la même situation que moi ? Quel en a été le résultat ?
Cordialement.
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8 réponses
bonjour
pour un bail en cours , si vous voulez signer une convention borloo ancien, et beneficier de 30% abattement foncier sur ce revenu de loyer, vous devez attendre la fin du bail en cours, et vous y prendre au moins 5 mois avant pour commencer les demarches.(il faut que vos locataires remplissent certaines conditions de ressources.) vous aussi vous aurez des conditions à respecter . durant ce bail.
l'anah vous explique tout bien sur avant de vous engager..
pour un bail en cours , si vous voulez signer une convention borloo ancien, et beneficier de 30% abattement foncier sur ce revenu de loyer, vous devez attendre la fin du bail en cours, et vous y prendre au moins 5 mois avant pour commencer les demarches.(il faut que vos locataires remplissent certaines conditions de ressources.) vous aussi vous aurez des conditions à respecter . durant ce bail.
l'anah vous explique tout bien sur avant de vous engager..
http://www.anah78.com/?actualite=10&page=112
A peu près au milieu de ce long texte, il y a les réponses que vous cherchez...:il faut faire signer un nouveau bail à votre locataire....avec les modifications qu'exige l'ANAH ...
A peu près au milieu de ce long texte, il y a les réponses que vous cherchez...:il faut faire signer un nouveau bail à votre locataire....avec les modifications qu'exige l'ANAH ...
Bonjour, les textes prévoient effectivement que l'agrément ANAH soit délivré avant la signature du bail, ce dernier devant comprendre d'ailleurs les lignes rappellant le dispositif, révision du loyer par exemple.
Pour un locataire en place, il est prévu "d'attendre" le terme du bail en cours, sauf qu'un bail est un contrat librement consenti entre des personnes physiques et le terme peut être raccourci dès lors qu'il y a consentement mutuel et que le locataire aura quelquechose à gagner, c'est généralement le cas. Par exemple, aujourd'hui le dépot de garantie est d'un mois, il faut donc souvent rembourser les deux mois (dispositif précédent) et ne réencaisser qu'un mois lors de la signature du nouveau bail. L'anah n'est pas dupe, la plupart des propriétaires agissent ainsi, le fisc ne peut qu'accepter dès lors que le cadre profite au locataire et c'est le but ! De toute façon, les textes ne sont pas assez explicites sur l'aspect "terme du bail en cours" il aurait fallu préciser au terme des trois ans. N'importe quel tribunal administratif casserait une décision des services fiscaux qui refuseraient la déduction de 30% à ce motif.
Bien à vous.
Joël
Pour un locataire en place, il est prévu "d'attendre" le terme du bail en cours, sauf qu'un bail est un contrat librement consenti entre des personnes physiques et le terme peut être raccourci dès lors qu'il y a consentement mutuel et que le locataire aura quelquechose à gagner, c'est généralement le cas. Par exemple, aujourd'hui le dépot de garantie est d'un mois, il faut donc souvent rembourser les deux mois (dispositif précédent) et ne réencaisser qu'un mois lors de la signature du nouveau bail. L'anah n'est pas dupe, la plupart des propriétaires agissent ainsi, le fisc ne peut qu'accepter dès lors que le cadre profite au locataire et c'est le but ! De toute façon, les textes ne sont pas assez explicites sur l'aspect "terme du bail en cours" il aurait fallu préciser au terme des trois ans. N'importe quel tribunal administratif casserait une décision des services fiscaux qui refuseraient la déduction de 30% à ce motif.
Bien à vous.
Joël
Merci de votre réponse.
En fin de compte, j ai voulu monter mon dossier, mais l'Anah m'a sortit un tableau qui ne correspond pas du tout à ce que j'avais vu sur différents sites. J'ai contacter une responsable, et m'a expliqué qu'ils avaient reçu une note interne sur le dispositif. Je ne pouvais conventionner ce logement, avec le loyer que je demandais. J'ai l'impression qu'elle était à coté du problème. J'ai eu beau lui expliquer ce que j'avais lu sur le dispositif, elle m'a envoyé une liste de zone qui ne correspondait pas au texte de loi.
De toute manière, je laisse faire pour l'instant, car depuis un an j'ai un très mauvais locataire (retard de paiement du loyer), que je dégagerai dans 2 ans soit à la fin du bail. Je ferais alors une nouvelle demande en m'y prenant longtemps à l'avance.
En fin de compte, j ai voulu monter mon dossier, mais l'Anah m'a sortit un tableau qui ne correspond pas du tout à ce que j'avais vu sur différents sites. J'ai contacter une responsable, et m'a expliqué qu'ils avaient reçu une note interne sur le dispositif. Je ne pouvais conventionner ce logement, avec le loyer que je demandais. J'ai l'impression qu'elle était à coté du problème. J'ai eu beau lui expliquer ce que j'avais lu sur le dispositif, elle m'a envoyé une liste de zone qui ne correspondait pas au texte de loi.
De toute manière, je laisse faire pour l'instant, car depuis un an j'ai un très mauvais locataire (retard de paiement du loyer), que je dégagerai dans 2 ans soit à la fin du bail. Je ferais alors une nouvelle demande en m'y prenant longtemps à l'avance.
Bonjour Jean Marc. De fait il faut effectivement consentir à réduire le loyer pour rentrer dans le dispositif, et accepter des locataires aux revenus "ordinaires". Mon expérience me confirme que les honnetes gens ne se trouvent pas forcément dans la gente aisée, c'est bien souvent le contraire. Nous avons baissé nos loyers, remboursé le mois de garantie en trop et nous prendrons une GRL au terme des garanties locapass qui ne couvrent qu'un bail. Le bilan est très positif, notre marge a augmenté d'environ 10% et les locataires ont le sourire, comme ils auraient bien du mal à se loger ailleurs pour ce prix et cette qualité, on s'assure une grande stabilité. Et c'est important en locatif.
Pour "sortir" votre locataire, il vous faudra prévoir votre action au moins 6 mois avant le terme du bail en cours et par voie d'huissier, sinon c'est l'échec assuré. Soyez prudent et respectueux des procédures, un locataire est très bien protégé, même si c'est un mauvais payeur !
Bien à vous.
Joël.
Pour "sortir" votre locataire, il vous faudra prévoir votre action au moins 6 mois avant le terme du bail en cours et par voie d'huissier, sinon c'est l'échec assuré. Soyez prudent et respectueux des procédures, un locataire est très bien protégé, même si c'est un mauvais payeur !
Bien à vous.
Joël.
Bonjour,
pour des renseignements fiables sur les problèmes que vous rencontrez au niveau des impayés de loyers, et pour vous en sortir sans attendre 2 ans pour mettre la procédure en marche : http://www.anil.org/fr/profil/vous-etes-locataire/location-vide/loyer-fixation-revision-paiement/loyer-impaye/index.html
Si le locataire n'a pas d'impayés mais des retard, il serait peut être bon d'en voir les raisons avec lui. Changer la date de paiement pour qu'elle coïncide avec ses rentrée d'argent peut-être (et faire un avenant au bail) ?
La conciliation peut éviter bien des soucis.
Cordialement
pour des renseignements fiables sur les problèmes que vous rencontrez au niveau des impayés de loyers, et pour vous en sortir sans attendre 2 ans pour mettre la procédure en marche : http://www.anil.org/fr/profil/vous-etes-locataire/location-vide/loyer-fixation-revision-paiement/loyer-impaye/index.html
Si le locataire n'a pas d'impayés mais des retard, il serait peut être bon d'en voir les raisons avec lui. Changer la date de paiement pour qu'elle coïncide avec ses rentrée d'argent peut-être (et faire un avenant au bail) ?
La conciliation peut éviter bien des soucis.
Cordialement
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Attention c'est au moment de l'achat d'un bien qu'on déclare acheter sous dispositif Borloo pas au moment d'une location !
Pardon pour cette réponse trop rapide, rectif : je suis parti sur les dispositifs de défiscalisation (Borloo Populaire mais couramment appelé Borloo ancien) sur l'achat permettant de défiscaliser jusqu'à 65% du prix de l'investissement mais vous avez aussi un dispositif Borloo depuis 2007 qui vous donne droit à une déduction de 30 à 45% sur les revenus locatifs. Maintenant il faut que la convention soit antérieure au bail car l' Anah va déterminer le type de logement (intermédiaire ou social) ainsi que la durée de location (6 ou 9 ans)....vous pourriez peut-être proposer à votre locataire de resigner un nouveau bail.
Ce sont des gens malhonnetes. A la signature je leur avais bien spécifié la date du paiement , ils me versent le loyer à la fin du mois. J'ai peur qu'à leur sortie, ils ne payent pas le dernier mois ainsi je garderai le dépot de garantie. Depuis 3 mois, ils font autrement, ils m'envoient un cheque en début de mois à retirer pour la fin du mois, je suis coincé, je ne peux pas leur envoyer de letrre AR pour retard de paiement. Le mois prochain, je leur retourne leur cheque.
Merci de vos aides
Merci de vos aides
La législation juridique et financière évolue en permanence...
De reprendre le bien pour un des votres, de le vendre, de dénoncer le bail ect... NON A LA CONVENTION ANAH !!!! RESTEZ LIBRE §§§