En 1998, ma mère a effectuée une donation partage de sa maison (résidence principale) avec une réserve d'usufruit pour elle de 10%, en faveur de ses trois enfants.
Un de ses enfants est décédé en 2007. Sa part de nu propriétaire (1/3) a donc été transmise à son fils, seul héritier.
En 2008, ma mère décide (avec l'accord des donataires, enfants et petit enfant) de vendre sa maison devenue trop grande.
Questions :
La plus value est elle calculée de la même manière pour tout le monde, l'origine du bien étant différente ?
- comment est calculée la plus value immobilière pour les deux enfants ayant reçue cette maison en donation partage en 1998 ?
- comment est calculée la plus value pour l'enfant (petit fils de ma mère) qui est devenu nu propriétaire suite au décès de son père en 2007 ?
- ma mère est elle bien exonérée de la plus value (sur sa part d'usufruit) cette maison ayant été sa résidence principale jusqu'en mars 2008.
a) Si votre mère n'habite plus la maison au jour de la vente, sa plus-value n'est exonérée au titre de la résidence principale que si elle y habitait encore au jour de la mise en vente et que la vente intervient moins d'1 an aprés..
Sinon, en principe, elle est passible de l'impot sur les plus-value.
Mais si elle possède la maison depuis plus de 15 ans (1993) (attention : il faut également tenir compte de la date à laquelle elle aurait reçu une partie de la maison à la succession de son conjoint, par exemple, si c'est le cas...), elle sera exonérée. (voir ci-dessous)
b) Pour les 2 enfants, la plus-value se calcule comme : PV brute = part dans le prix de vente - valeur de la NP donnée dans la donation-partage
(attention : la donation étant antérieure à la réforme (2004) du barème du démembrement, la valeur de référence de votre NP pourra être corrigée à 80 % (et non 90 %) si votre mère a moins de 91 ans lors de la vente)
Par ailleurs, vous pouvez rajouter au prix de "revient" de la NP :
- les droits de donation éventuels (si c'est vous qui les avez payés)
- les dépenses de travaux réelles (ou un forfait, sans justificatifs, de 15 % du prix de "revient" de la NP)
Sur la plus-value brute, vous déduisez :
- un abattement de 10 % par an au-dela de 5 ans (soit - 50 % pour vous)
La plus-value nette est soumise à impot (16 % + 11 % = 29 %)
c) Pour le petit-fils, le calcul est le même que ci-dessus, mais :
- sur la base de la valeur de la NP déclarée dans la déclaration de succession de son père
- sans les 15 % forfaitaires (car moins de 5 ans)
