donation fille, puis construction par couple Fermé

Question

Bonjour,

Je vous remercie à l'avance des renseignements que vous pourrez apporter pour résoudre mon problème.
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Les faits :
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Mon fils marié a 2 enfants. Son épouse, fille unique, vient d'obtenir une donation de ses parents qui la tiennent eux-même de leurs parents vivants. Le bien vient d'être estimé par le notaire.
Les grands-parents qui ont 3 enfants ont déjà fait le partage de leurs biens par actes notariés.
La donation que vient d'obtenir ma belle-fille consiste en un grand garage sur un niveau dans un village français.
Ma belle-fille et mon fils veulent y réaliser d'importants travaux pour, tout en gardant le garage, construire une maison de 2 étages avec leurs argent, pour y vivre avec leurs enfants.
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Le problème :
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En cas de décès de ma belle-fille, ses parents ont annoncés qu'ils reprendraient le bien et laisseraient 1 an à mon fils pour touver une autre habitation pour vivre avec ses enfants, que les fonds investis dans les travaux seraient irrécupérables. 
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Les questions :
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1 - En cas de décès de leur fille après la construction, alors que mon fils et ses enfants vivront sur place, les beaux-parents ont-ils le droit d'expulser leur belle-fille ?
2 - La construction d'une habitation ne donne-t-elle pas un droit de propriété sur le bien et les murs ?
3 - La plus-value du bien occasionnée par la construction permet-elle dans le pire des cas de récupérer l'investissement initial et la différence entre les fonds investis et la nouvelle valeur du bienplus-value?


Merci d'avance pour vos conseils afin de rassurer mon fils.

YODA13119 · Accepted Answer

Bonsoir,
vous soulevez ici des problèmes qui relèvent de "matières" différentes et éparses. Je vais essayer de répondre à vos questions même si chacune relève de pbs distincts.
En premier lieu, en cas de décès, l'expulsion du conjoint survivant et des enfants est impossible en application des droits conférés au conjoint par le droit successoral. Pour autant, cela ne préjuge en rien de la propriété des biens. Je m'explique, le conjoint survivant aura droit au maintien de son cadre de vie moyennant, selon les cas, soit un usufruit, soit un droit d'usage et d'habitation soit un droit plus abouti, la propriété. Mais, une chose est sûre, sur le plan matériel il pourra se maintenir dans les lieux avec ses enfants. Le droit de "reprise" évoqué par la belle famille sera inopérant car les règles de protection du logement familial sont d'ordre public.
En second lieu, non, la construction ne confère aucun droit de propriété, c'est même l'inverse qui se passe. En droit français, ce qui prévaut, c'est le droit de propriété initial et on traduit cela par une maxime "la propriété du sol emporte celle du tréfonds et du dessus". En d'autres termes, toute construction érigée sans titre de propriété devient la propriété du propriétaire du sol. Dans votre cas, le bâtiment construit sur les bases d'un bâtiment appartenant en propre à un époux reste la propriété propre de cet époux quel que soit le mode de financement des travaux. Ce qui importe c'est le droit de propriété de votre belle-fille. En clair, même si la construction est payée en intégralité par des fonds propres de votre fils (par exemple des fonds que vous lui donneriez), la maison devient la propriété de son épouse.
En troisième lieu, bien sûr il existe des mécanismes de "compensation" qui vont permettre de "récupérer" l'investissement et éventuellement une partie de la plus-value. Toutefois, si ces mécanismes fonctionnent très bien dans un contexte amiable, il est impératif de se ménager, dès l'origine, des moyens de preuve en cas de désaccord. Car, vous pensez au décès et aux relations avec les parents de votre belle-fille, moi je pense aussi divorce et conflit éventuel entre époux où tous les mauvais coups risquent d'arriver. Dans cette optique, je conseille très vivement de mettre en place un compte bancaire spécifique et réservé aux travaux qui ne soit alimenté que par des fonds communs et uniquement par ceux-ci. Peu importe la titularité du compte. Je conseille également de créer et de conserver une "comptabilité" précise des travaux et de faire mentionner par les fournisseurs et artisans le mode de paiement ainsi que le compte débité. Bien sûr de conserver précieusement toutes les factures et surtout d'éviter les paiements en espèces et le travail personnel de votre fils (car tout ce qu'il fera lui-même sera "perdu" en cas de problème).
Pensez également à prémunir votre fils en cas de pré-décès de ses enfants. Je sais que c'est une situation qu'on a du mal à envisager mais quand elle arrive malheureusement en plus de la douleur s'ajoutent des problèmes patrimoniaux que le droit tranchera implacablement en faveur des propriétaires soit les parents de votre belle-fille.

Cordialement

Phgr · Answer

Bonjour


Est-ce que les enfants de votre fils sont aussi ceux de son épouse ? (enfants communs ?)

onauratoutvu · Answer

Bonjour,
Je vous remercie beaucoup d'avoir répondu si rapidement à mon message : les réponses aux 3 questions qui me préoccupaient sont très claires .
Aussi, je vais informer mon fils afin qu'il prenne les mesures nécessaires pour préserver ses intérêts et celui de ses enfants en cas d'incident de la vie,  comme vous le soulevez.

Je m'aperçois cependant que vos réponses entraînent d'autres questions :

En cas de décès de ma belle-fille, que se passe-t-il concernant la donation ? 
  - est-elle reportée vers la descendance directe, mes 2 petits-enfants ?
  - les parents de ma belle-fille peuvent-ils annuler la donation ?
  - s'annule-t-elle automatiquement au décès du bénéficiaire si les donateurs sont encore en vie ?

Cordialement,

Phgr · Answer

a) les parents de votre belle-fille ne bénéficie pas du "droit de retour" légal sur les biens donnés, car votre fille a des descendants (ses enfants)

b) MAIS ils peuvent bénéficier d'un droit de retour conventionnel, si celui-ci a été explicitement prévu dans la donation (acceptée car forcément signée par votre belle-fille), et si il est prévu qu'il est applicable même en présence d'enfants de votre belle-fille.

c) Dans le cas ci-dessus, je suis moins certain que YODA sur l'application du droit d'usage et d'habitation viager du conjoint survivant (au-dela d'1 an).... Il faut savoir que ce droit n'est pas d'ordre public et peut être supprimé par le conjoint défunt, par acte notarié. La question se poserait donc de savoir si une clause de retour conventionnelle ci-dessus emporterait privation de ce droit....?
Si la privation de ce droit n'est pas expressément mentionnée, je suppose quand même qu'effectivement le droit d'habitation viager s'appliquera (même si la propriété du bien retourne aux parents de votre belle-fille), mais disons qu'il peut quand même y avoir débat....

onauratoutvu · Answer

Je vous remercie beaucoup de vos explications et conseils.

YODA13119 · Answer

Bonjour,
je vais tenter de répondre à vos nouvelles interrogations.
1) le sort de la donation au décès de votre belle-fille quant à ses propres enfants : si le droit de retour conventionnel s'exerce, vos enfants n'ont aucun droit car le droit d'occuper le logement est propre au conjoint et ne se transmet pas aux enfants du couple;
2) les parents ne peuvent pas annuler une donation acceptée sauf indignité du bénéficiaire ou survenance d'un enfant pour le donateur (les parents), rappelez-vous la maxime "donner, c'est donner", une donation est irrévocable;
3) le décès du bénéficiaire n'entraîne pas la révocation ou la suppression d'une donation, c'est pour cela que le droit permet la stipulation d'un droit de retour conventionnel.

Cordialement

onauratoutvu · Answer

Je remercie les deux aimables spécialistes pour leurs précieux renseignements.
Je pense vous solliciter à nouveau prochainement.

YODA13119 · Answer

Y a pas de quoi, mais la prochaine fois ça sera plus cher (rires) !!!

YODA13119 · Answer

Bonsoir,
donc les bases : schématiquement, la propriété c'est la réunion de 3 "pouvoirs" : abusus (droit de disposer), usus (droit d'user) et fructus (droit de percevoir les fruits). Quand ces 3 pouvoirs sont concentrés entre les mains d'une seule personne, on parle de pleine propriété. Mais, il arrive que ces pouvoirs soient dissociés (on parle de démembrement de la propriété) et notamment que les droits d'user et de percevoir les fruits soient confiés à une personne (usus+fructus = usufruit) et le droit de disposer à une autre (on l'appelle nu-propriétaire car il est "dénudé" de la rentabilité et de l'usage de son bien).
Dans une succession, le patrimoine successoral est exprimé en pleine propriété mais on peut le diviser entre nue-propriété + usufruit (on a l'équation suivante pleine propriété (PP) = nue-propriété (NP) + usufruit (U)) donc quand vous avez l'option 1/4 en propriété et 3/4 en usufruit, cela revient à tout en usufruit et 1/4 en nue-propriété.
Et maintenant, nous avons la réponse à la question : non l'usufruitier ne peut pas vendre sans l'accord du nu-propriétaire (qui a seul le droit de disposer du bien), sauf s'il est à la fois usufruitier et nu-propriétaire (son 1/4 dans l'option). 
Concernant la seconde question, vous imaginez que puisque le nu-propriétaire conserve le pouvoir de disposer de la chose, il a bien sûr le droit de vendre et qu'il a également un certain pouvoir de "contrainte" sur l'usufruitier. C'est bien la règle, il lui suffit de le dédommager de la valeur patrimoniale de l'usufruit, soit en capital, soit sous forme de rente viagère, pour se libérer de la contrainte de ce droit.
Toutefois, il existe une exception (le droit se contente rarement de règles absolues !!) en matière successorale justement (quelle coïncidence !!) en ce qui concerne le logement familial. En effet, sauf son accord, le conjoint survivant ne peut voir son usufruit sur le logement qu'il habitait avec le défunt converti en rente ou en capital.
Donc, elle ne peut pas vendre sans l'accord des nus-propriétaires et si le logement est celui qu'elle occupait avec son mari au moment du décès, les nus-propriétaires même unanimes ne peuvent pas la contraindre à céder ses droits. Il reste que si ils vendent, ce qui est possible, le nouveau propriétaire devra respecter l'usufruit existant sur le bien (c'est en cela que l'usufruit est un droit dit "réel" car attaché à la chose et donc se transmettant aux acquéreurs successifs de ladite chose).
Voilà, j'espère avoir répondu à vos questions et surtout que vous ayez compris les "ficelles" qui sont tirées dans votre situation (ce qui est plus important que la réponse elle-même, enfin à mon sens).

Cordialement

YODA13119 · Answer

Bonjour,
oui la marge est plus importante car il se passe la chose suivante : sur un bien A qui vaut 100 elle a 1/4 en propriété (25%) et 3/4 en usufruit qui représente lui-même un certain % de la valeur du bien (selon l'âge de l'usufruitier la valeur varie entre 90 et 10 %, entre 61 et 71 ans, il est de 50 %). Disons qu'elle a 65 ans, elle a, en valeur, 37.5 (75 % des 50 % que représente l'usufruit), les 37.5 restants se partagent entre les héritiers au titre de la nue-propriété. Ses droits représentent donc en réalité 62.5 % (25 + 37.5) de la valeur globale du bien et elle n'est pas loin de détenir, à elle seule, les 66% que représente la majorité des 2/3 qui gouverne aujourd'hui le fonctionnement de l'indivision. De plus, comme ces droits s'appliquent à tous les biens, même aux liquidités, elle est mieux armée pour "négocier" un rachat en pleine propriété que les nus-propriétaires puisque pour se retrouver totalement "maître" d'un bien déterminé, il lui suffit de débourser 37,5 % de sa valeur patrimoniale !!!
Je prends un exemple, disons qu'elle souhaite vendre un bien immobilier qui vaut 200 et que les liquidités de la succession représentent 100. Pour libérer le bien immobilier (au titre du partage) des nus-propriétaires, elle doit leur verser 75 (37.5 % des 200) qu'elle peut en partie trouver sur les 100 en liquidités (sur lesquels elle a 67.5, il ne lui manque que 7.5). Elle abandonne ses droits sur l'argent et verse une soulte de 7.5 pour devenir seule propriétaire du bien immobilier de 200, qu'elle pourra ensuite vendre comme bon lui semble.

Cordialement

Donation fille, puis construction par couple

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