vente maison sur propriete enclavee

Question

Bonjour,ma maison a été construite en 1983 avec un permis de construire accordé par la mairie et l'equipement en 1983 aussi;le terrain sur lequel la maison a été construite  m'a été donné par mon pere avant la construction de la maison;pour me rendre sur ma propriete,je n'ai d'autre solution depuis toujours que d'emprunter une piste sur une propriete voisine sur environ 100 m (distance entre le chemin communal et la limite de ma propriete);soit j'emprunte ces 100 metres soit je ne rentre pas chez moi;cette piste a été créée par le proprietaire de la propriete limitrophe à la mienne en 1975.un permis de construire un garage sur ma propriete m'a été accordé en 1991;depuis 1983 aucun probleme,je vais et je viens avec ma voiture,tout comme ma femme et mon fils;le proprietaire de la piste l'emprunte aussi regulierement evidemment pour se rendre chez lui,tout comme des personnes qui sont locataires chez lui;il n'y a pas de barriere l'acces est libre,la piste sert aussi à la sécurité des biens et des personnes,certains quartiers du vieux village étant difficles d'acces,cette piste est bien utile;sur mon permis de construire rien n'est noté concernant mon acces,et pourtant depuis 25 ans les alller-retours se font regulierement;mieux,lors des travaux de constructions en 1983 des engins de terrassements on emprunté cette portion de piste pour les terrassements.......de toutes façon c'est soit acces par helicoptere soit je ne rentre pas chez moi,meme à pied;je n'ai pas d'autre acces possible,ni meme d'endroit ou je pourrais en faire un;
je vends ma maison,le proprietaire de la piste peut-il s'opposer à la vente,ou me faire des problemes;en clair il est venu me dire que je n'ai pas droit de vendre car l'acces a ma propriete se fait en passant sur la piste qui est sur sa propriete;j'ai de bonnes relations avec lui pour moi pas de probleme,il me dit que tant que c'est pour moi et ma famille il n'y a pas de problemes,mais si c'est pour d'autres(les eventuels acheteurs),il ne veut pas;en fait le pme vient d'ailleurs,l'agence qui a la vente n'est pas celle qu'il aurait souhaité;mais celle qu'il aurait souhaité a tellement de casseroles au cul que j'ai choisi le serieux;ça c'est la raison mais evidement ça ne rentre pas en ligne de compte;
qu'en est-il?que dois-je faire?

Paulin · Answer

bonjour :  Une agence immobilière sérieuse peut vous renseigner sur la question de cette servitude.
Le propriétaire voisin ne peut s'opposer à ce que cette servitude continue, (même s'il peut craindre d'avoir la malchance d'avoir des gens pas très interessants à côté de lui).

Enfin, votre notaire peut aussi vous renseigner.

Sur votre acte de propriété doit être signalé que l'accès à votre propriété se fait au moyen d'un passage sur le terrain de votre voisin ce qui crée une servitude pour ce dernier. Et ça il ne peut rien y changer. Il peut cependant essayer de vous mettre le bâton dans les roues.

Vous pouvez cependant un peu le rassurer, en lui disant que vous veillerez à ne pas vendre à des sauvages !!!!

Sauf qu'il se ferait une route passant tout à fait contre votre propriété, la servitude est acquise définitivement, du moins tant qu'aucune autre solution n'existe.

jak67 · Answer

Votre voisin, vous a accordé un droit de passage (servitude) à l'amiable. Il serait bien de passer devant le notaire pour valider cela. En effet s'il vend, aucune servitude n'étant inscrite, le nouvel acheteur pourrait remettre en cause "cette servitude de faîte", bien que cela soit juridiquement non viable.  Autant éviter les procédures...

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A défaut d’accord amiable concrétisé par un acte notarié qui sera publié au bureau des hypothèques, vous n’avez d’autre solution que de demander au juge (tribunal de grande instance) l’octroi d’une servitude légale de passage, sur le fondement des articles 682 et suivants du Code civil.

Dès lors que le terrain (bâti ou non) n’a pas d’accès à la voie publique ou un accès ou issue insuffisants, le propriétaire de la parcelle voisine doit lui laisser un droit de passage.

Le terrain sur lequel s’effectue le passage continue d’appartenir au propriétaire qui subit la servitude. Les frais engendrés sont à la charge du bénéficiaire du passage, sauf s’il est utilisé par les deux propriétaires. La dépense est alors partagée.

La demande doit être présentée, par ministère d’avocat, par le propriétaire du terrain enclavé ou dont l’accès à la voie publique est insuffisant par exemple pour, comme dans votre cas, réaliser une opération de construction sur votre fonds.

Le droit de passage est régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique, à moins que ce tracé ne soit préjudiciable au propriétaire du terrain sur lequel s’exerce ce droit. Un expert nommé par le tribunal, en cas de conflit, propose alors, au vu de la configuration des lieux, le meilleur tracé.

L’étendue et les conditions dans lesquelles le droit de passage va être exercé, dépendent des besoins du propriétaire du terrain enclavé. Ainsi, la largeur du passage n’est pas la même selon qu’il s’agit de laisser un passage à pied ou en voiture.

Les conditions d’exercice du droit de passage doivent être clairement définies par les propriétaires ou à défaut par le juge. Il faut préciser les heures de passages autorisées, les bénéficiaires, les véhicules admis et à qui incombe la charge des dépenses.

Une indemnisation du propriétaire du fonds servant de la servitude est due. L’indemnité est fixée soit d’un commun accord entre les parties, soit par le tribunal. Elle est proportionnelle au dommage que le droit de passage occasionne.
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Prendre un peu de mon temps pour aider est un plaisir, mais je ne suis pas infaillible, pardonnez une éventuelle erreur de ma part.
Très cordialement

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