Achat d'une maison avec son locataire
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erica
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21 sept. 2008 à 20:47
lbigaret Messages postés 12754 Date d'inscription samedi 20 septembre 2008 Statut Modérateur Dernière intervention 4 juillet 2014 - 8 déc. 2009 à 12:55
lbigaret Messages postés 12754 Date d'inscription samedi 20 septembre 2008 Statut Modérateur Dernière intervention 4 juillet 2014 - 8 déc. 2009 à 12:55
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leperedesylsab
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21 sept. 2008 à 21:01
21 sept. 2008 à 21:01
Vous ne communiquez pas le prix du locataire, dommage......
Plus sérieusement, les services sociaux ou techniques de la mairie de votre commune peuvent vous donner un " coup de main " pour convaincre le locataire d'accepter des travaux de mise aux normes ( salubrité, etc ).
En même temps, votre demande écrite peut être utile pour vous protéger de l'action de tiers vous accusant de ne pas réaliser les travaux mettant l'immeuble aux " normes " standard de confort....
Plus sérieusement, les services sociaux ou techniques de la mairie de votre commune peuvent vous donner un " coup de main " pour convaincre le locataire d'accepter des travaux de mise aux normes ( salubrité, etc ).
En même temps, votre demande écrite peut être utile pour vous protéger de l'action de tiers vous accusant de ne pas réaliser les travaux mettant l'immeuble aux " normes " standard de confort....
lbigaret
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21 sept. 2008 à 21:02
21 sept. 2008 à 21:02
Bonjour,
si vous achetez vous devrez poursuivre le bail actuel jusqu'à son terme.
Petits extraits de bail pour mieux comprendre :
2.10.2. - PAR LE BAILLEUR
2.10.2.1. - Résiliation volontaire
a) Préavis - Délai
Il pourra être mis fin au présent bail à son terme sous réserve d’un préavis de 6 mois.
b) Motif
Le motif du congé par le BAILLEUR doit être fondé :
— sur la reprise du logement (nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants, ceux de son conjoint ou concubin notoire, son partenaire avec lequel il est lié par un PACS) ;
— en vue de la vente du logement (prix, conditions de la vente). Le congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;
— sur un motif légitime et sérieux.
Si le congé a été notifié ou signifié par le BAILLEUR, le LOCATAIRE n'est tenu au paiement des loyers et charges de la location que pour le temps où il a effectivement occupé les locaux loués.
c) Forme
Il pourra être mis fin au présent bail, à son terme :
— par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
— ou par notification par acte d’huissier.
Ensuite : Extraits de la loi de 89 :
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Article 15
Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Comme vous le voyez acheter un bien loué sous le régime de la loi de 89 (à vérifier) à une personne âgée n'est pas sans incidence (art. 15 $ III) ainsi qu'un bien qui ne correspondrait pas aux critères de logement décent (même si on imagine mal ce vieux Monsieur devenir procédurier tout à coup !)
si vous achetez vous devrez poursuivre le bail actuel jusqu'à son terme.
Petits extraits de bail pour mieux comprendre :
2.10.2. - PAR LE BAILLEUR
2.10.2.1. - Résiliation volontaire
a) Préavis - Délai
Il pourra être mis fin au présent bail à son terme sous réserve d’un préavis de 6 mois.
b) Motif
Le motif du congé par le BAILLEUR doit être fondé :
— sur la reprise du logement (nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants, ceux de son conjoint ou concubin notoire, son partenaire avec lequel il est lié par un PACS) ;
— en vue de la vente du logement (prix, conditions de la vente). Le congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;
— sur un motif légitime et sérieux.
Si le congé a été notifié ou signifié par le BAILLEUR, le LOCATAIRE n'est tenu au paiement des loyers et charges de la location que pour le temps où il a effectivement occupé les locaux loués.
c) Forme
Il pourra être mis fin au présent bail, à son terme :
— par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
— ou par notification par acte d’huissier.
Ensuite : Extraits de la loi de 89 :
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Article 15
Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Comme vous le voyez acheter un bien loué sous le régime de la loi de 89 (à vérifier) à une personne âgée n'est pas sans incidence (art. 15 $ III) ainsi qu'un bien qui ne correspondrait pas aux critères de logement décent (même si on imagine mal ce vieux Monsieur devenir procédurier tout à coup !)
lbigaret
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mimi
20 janv. 2009 à 18:29
20 janv. 2009 à 18:29
En principe rien avant la fin du bail et il faudra faire une proposition de renouvellement dans les formes.
lbigaret
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samedi 20 septembre 2008
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4 juillet 2014
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8 déc. 2009 à 12:55
8 déc. 2009 à 12:55
:o) l'inexpérience est tout à fait excusable pour les demandeurs ! Excellente journée Martine.
leruacsap
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8 décembre 2009
8 déc. 2009 à 12:17
8 déc. 2009 à 12:17
Bonjour,
Je désire vendre une maison avec un locataire qui reste dans les lieux.
Quelles démarches dois-je faire?
Dois-je avertir le locataire qu'il va changer de propriétaire?
Puis-je vendre avant la fin de son contrat de bail de location, puisqu'il reste dans les lieux?
Dois-je lui proposer la vente à lui?
Merci par avance pour vos réponses.
Je désire vendre une maison avec un locataire qui reste dans les lieux.
Quelles démarches dois-je faire?
Dois-je avertir le locataire qu'il va changer de propriétaire?
Puis-je vendre avant la fin de son contrat de bail de location, puisqu'il reste dans les lieux?
Dois-je lui proposer la vente à lui?
Merci par avance pour vos réponses.
lbigaret
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samedi 20 septembre 2008
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4 juillet 2014
4 575
8 déc. 2009 à 12:32
8 déc. 2009 à 12:32
Pourquoi ne pas créer une nouvelle question plutôt que de ressusciter un ancien forum ?
Quelles démarches dois-je faire? -> la mettre en vente !
Dois-je avertir le locataire qu'il va changer de propriétaire? -> seulement quand il y aura un nouveau propriétaire
Puis-je vendre avant la fin de son contrat de bail de location, puisqu'il reste dans les lieux? -> oui bien sur
Dois-je lui proposer la vente à lui? -> non, pas de façon prioritaire en tout cas
Quelles démarches dois-je faire? -> la mettre en vente !
Dois-je avertir le locataire qu'il va changer de propriétaire? -> seulement quand il y aura un nouveau propriétaire
Puis-je vendre avant la fin de son contrat de bail de location, puisqu'il reste dans les lieux? -> oui bien sur
Dois-je lui proposer la vente à lui? -> non, pas de façon prioritaire en tout cas
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Sissi44
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dimanche 30 août 2009
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9 décembre 2009
189
8 déc. 2009 à 12:28
8 déc. 2009 à 12:28
Si vous vendez le logement en occupé vous n'avez pas de proposition à faire au locataire, vous devez seulement l'avertir du changement de propriétaire, à n'importe quel moment du bail.
Le bail doit se continuer avec le nouveau propriétaire dans les mêmes termes à la virgule près, donc aucune augmentation possible du loyer.
Le bail doit se continuer avec le nouveau propriétaire dans les mêmes termes à la virgule près, donc aucune augmentation possible du loyer.
leruacsap
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lundi 7 décembre 2009
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8 décembre 2009
8 déc. 2009 à 12:31
8 déc. 2009 à 12:31
Merci BCP pour votre réponse concise et précise.
leruacsap
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lundi 7 décembre 2009
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8 décembre 2009
8 déc. 2009 à 12:45
8 déc. 2009 à 12:45
Bonjour,
Tout d'abord,merci BCP à vous pour cette réponse.
Ensuite à votre question:
pourquoi ne pas créer une nouvelle question etc....
La réponse est que je suis novice en la matière,que depuis hier ceux -sont mes premiers pas dans un forum.
J'ai tapé ,"comment vendre une maison avec un locataire à l'intérieur".Je suis tombée sur ce forum et bêtement,j'ai posé ma question en suivant celles qui étaient déjà posées.
Je vous demande de bien vouloir m'excuser de mon inexpérience de vieille.
Passez une bonne journée.
Bien cordialement.
Martine
Tout d'abord,merci BCP à vous pour cette réponse.
Ensuite à votre question:
pourquoi ne pas créer une nouvelle question etc....
La réponse est que je suis novice en la matière,que depuis hier ceux -sont mes premiers pas dans un forum.
J'ai tapé ,"comment vendre une maison avec un locataire à l'intérieur".Je suis tombée sur ce forum et bêtement,j'ai posé ma question en suivant celles qui étaient déjà posées.
Je vous demande de bien vouloir m'excuser de mon inexpérience de vieille.
Passez une bonne journée.
Bien cordialement.
Martine
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