Augmenter un loyer ancien

Bonjour,
Je loue un appartement à une personne agée depuis 2005. Voulant être sympa, j'ai laissé le même loyer depuis 2005. J'ai fait réaliser des travaux que la locataire, via des aides pour personnes agées, devait me rembourser. Aujourd'hui, elle ne veut rien savoir, j'en ai pour plus de 2000 euros de ma poche. Je pensais donc réactualiser le loyer, avec si possible antériorité depuis 2005. J'ai même lu quelque part que je pouvais lui demandé les sommes comme si j'avais augmenté le loyer depuis 2005 (en fait depuis 2006, puisque la location a été reprise en 2005 à un prix convenu). N'ayant plus de scrupule pour cette personne, pouvez vous me dire (avec les sources officielles si vous les avez) les augmentations que je peux lui appliquer, et donc la somme que je peux lui demandé (son loyer est de 310 euros depuis 2005).
Merci par avance.