Bonjour,
Nous sommes 3 enfants, nos parents nous ont faits une donation partage en 2000. (en avancement d'hoirie)
Le partage a été défini ainsi :mes parents restaient usufruitiers. ma soeur et moi -même nu propriétaires d'une maison chacune (bien de la communauté) et de terres agricoles (biens propres de mon père). Précision : chaque maison est louée et mes parents percevaient les loyers en tant qu'usufruitiers.
Mon frère a reçu la maison principale(où mes parents habitent) et batiments agricoles en pleine propriété et des terres en nu propriété, mes parents restant usufruitiers.
Mon père est décédé en 2004 et aujourd hui je me pose quelques questions:
La maison dont je suis nu propriétaire est sans locataire actuellement; jusqu'alors ma mère percevait les loyers.
Aujourd'hui se pose la question, soit de faire des travaux de remise en état (plomberie, électricité,isolation...) et de la louer de nouveau, soit de la vendre. En cas de travaux je suppose que c'est à ma charge en tant que nu propriétaire qu'incombe le financement des travaux...c'est ma mère qui percevra de nouveau les loyers.Puis je bénéficié de déductions? quel intérêt ai je à m'engager dans des frais? Au moment du décès de ma mère, je serais pleine propriétaire mais aurais je de nouveau des droits de succession à régler, et si oui sur quelle valeur? la valeur au moment de la donation partage ou la valeur rélle, sachant que j'y aurais apporté une plus value par les travaux? Si nous vendons la maison maintenant lui dois je une part car elle est usufruitière?
Concernant les terres dont je suis nu propriétaire, mon frère les exploite(il s'agit de terres agricoles) et verse un loyer à ma mère. Il ya deux sortes de terre; certaines étaient un bien propre à mon père (aujourd hui décédé); et certaines sont un bien de la communauté de mes parents. Qu'ai je le droit de faire avec ces terres? Je propose à mon frère de me les racheter; il s'y oppose et ma mère me dit que je pourrais en disposer non seulement qu'après son décès mais aussi que lorsque mon frère sera en retraite car il aurait un bail de carrière sur ces terres. Je suppose que concernant les terres qui étaient un bien propre à mon père,je suis maintenant pleinement propriétaire et donc pourquoi devrais je attendre la retraite de mon frère.
J'espère avoir été assez claire et précise, merci d'avance pour tout renseignements.
A voir également:
Arrangement de famille agricole
Cadeau - Accueil - Actualité juridique et financière
Il faut se renseigner auprès du notaire qui a fait la donation partage car votre cas est assez complexe je suis presque dans le même cas alors un conseil rapprochez-vous de gens compétents en la matière .
Bon courage !!!
Bonjour,
1) Déductibilité des frais de travaux : en votre qualité de nu-propriétaire, ces travaux ne vous incombant pas ne sont en principe pas déductibles.
Seuls sont normalement à votre charge, donc déductibles sous certaines conditions, les travaux définis dans l'art. 605 et suivants du C.Civ. :
http://droit-finances.commentcamarche.net/...
Par contre, si votre mère prenait en charge ces travaux (mais j'imagine que c'est là que la bât blesse...), elle pourrait en déduire le coût de ses revenus fonciers.
2) Au décès de votre mère, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans frais ni formalités.
3) Si vous vendez du vivant de votre mère, oui, vous devrez lui verser la valeur de son droit d'usufruit (Attention également à l'impôt sur une éventuelle plus-value).
4) Les terres : là, je crains bien que vous soyez pieds et poings liés... D'une part, êtes-vous sûr(e) déjà "plein" propriétaire des terres venant de votre père (votre mère ne serait-elle pas usufruitière ?) et, d'autre part, pourquoi voulez-vous que votre frère s'em...dette (!) à racheter des terres qu'il loue une bouchée de pain (ou une poignée de maïs) ?
Et n'étant pas en indivision, vous ne pouvez pas demander à en sortir !
J'ajoute que, même sans le bail de carrière, il est hautement improbable que vous puissiez vendre à un tiers.
Sans vouloir semer la zizanie dans votre famille, il semble cependant que cet "arrangement de famille" a été organisé sciemment dans le seul but de permettre à votre frère de "prendre la suite" dans les meilleures conditions. Je ne vais pas vous dire que je suis surpris...
Cordialement.